鄭州一民間房地產(chǎn)調(diào)查人士透露，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤比例至少為30%。這一數(shù)字也得到鄭州市房地產(chǎn)管理部門監(jiān)察人員的認(rèn)可。
專家認(rèn)為，捂盤的背后正是房?jī)r(jià)飛漲過程中，開發(fā)商謀求利潤(rùn)最大化的正常反應(yīng)。政府出臺(tái)懲治房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售的政策，無疑是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的老辦法。而真正的解決之道，在于政府如何拉住這架不斷上漲的房?jī)r(jià)馬車。
【記者調(diào)查】
房子沒賣完就對(duì)外關(guān)閉銷售
8月下旬，鄭州的王女士說，她買房時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。
她一直留意北環(huán)附近的一個(gè)以中小戶型為主的樓盤。開盤當(dāng)天，王女士趕到現(xiàn)場(chǎng)選購(gòu)，結(jié)果，看好的戶型的價(jià)格比當(dāng)初宣傳時(shí)每平方米高了近1000元。銷售人員聲稱，已經(jīng)出售90%。
“明明是今天開盤，沒見多少人來買，怎么這么快就賣完了？”王女士以及前來買房的市民提出質(zhì)疑。
8月28日起，記者對(duì)鄭州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)展開調(diào)查。在金水東路銀基王朝售樓處，工作人員表示，數(shù)百套樓房只余下尾盤，不足十套和朝向不太理想的房子�！氨驹掠謩倓偵险{(diào)了300元／平方米，如果再不趕快買，就買不上了�！�
剛開盤不久的建設(shè)路和秦嶺路交叉口附近的某樓盤售樓員也宣稱只剩十余套尾盤。
但據(jù)鄭州市房管局官方網(wǎng)站、鄭州市房地產(chǎn)網(wǎng)上公開的已拿到預(yù)售證和銷售證的樓盤銷售信息顯示，“銀基花園”(該樓盤登記時(shí)的名稱)1、2、3號(hào)樓盤銷售動(dòng)態(tài)圖一半左右還亮著綠燈(未售)，其中，擁有44套房的4號(hào)樓和6號(hào)樓，僅售出6套房。對(duì)此，“銀基花園”解釋說，房子都被預(yù)定出去了。
建設(shè)路和秦嶺路交叉口附近的某樓盤僅26號(hào)樓，便有32套未售。類似的情況在記者隨后調(diào)查的名門盛世、國(guó)興觀洲、宏達(dá)花園等十幾個(gè)開盤的樓盤，普遍存在。其中，現(xiàn)已對(duì)外關(guān)閉銷售的某樓盤一期，網(wǎng)上顯示，一期17號(hào)樓60套房尚余26套，19號(hào)樓38套房余15套。
【民間機(jī)構(gòu)】
“鄭州捂盤比例至少為30%”
一位房地產(chǎn)資深人士指出：這是開發(fā)商常用的“捂盤”手法。開發(fā)商常用的手法有兩種。
第一種：拉高一部分戶型、位置較好樓盤的均價(jià)，使之無人應(yīng)價(jià)，等待房?jī)r(jià)上漲后再出手。人為拉長(zhǎng)銷售周期，屬于典型的長(zhǎng)期捂盤行為。
第二種：開發(fā)商謊稱尾盤，制造買方持幣搶購(gòu)的心理，而實(shí)際上拿出的卻是一個(gè)樓盤中較差的房子，待這些房子處理完，余下的好房子便可等房?jī)r(jià)上漲后，以更高的價(jià)位出售。
以現(xiàn)已對(duì)外關(guān)閉銷售的某樓盤為例：從開盤至今，一期房?jī)r(jià)每平方米已漲300元達(dá)5300元平方米(均價(jià))，預(yù)計(jì)二期開盤將達(dá)到6000元平方米以上。捂盤所預(yù)期的正是，“一期剩余的房子，不久便可追平二期的房?jī)r(jià)�！�
一位不愿意透露姓名從事鄭州房地產(chǎn)調(diào)查的民間調(diào)查機(jī)構(gòu)人士透露，銷售前廣泛認(rèn)籌、等吸足籌碼后再逐步提價(jià)，以及拖延辦理預(yù)售證時(shí)間的辦法，都是房地產(chǎn)開發(fā)商常見的捂盤手段。捂盤手法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用非常普遍，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤比例至少為30%。這一數(shù)字也得到鄭州市房管局監(jiān)察人員的認(rèn)可。
【為啥捂盤】
收益高幾乎不用擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商捂盤的條件是如何形成的？為什么要捂盤？開發(fā)商怎么才無需再捂盤？
就鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2003年是一個(gè)分水嶺。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，住房供大于求，房地產(chǎn)商唯恐出手不及，當(dāng)然無人捂盤。從2003年開始，住房需求大增，房產(chǎn)價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)商作出市場(chǎng)判斷的提前反應(yīng)(捂盤)的邏輯是：預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而未來所獲得的收益，必然大于正常銷售并投入新樓盤開發(fā)所產(chǎn)生的利潤(rùn)。
河南財(cái)經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)學(xué)副教授劉社認(rèn)為，這是因?yàn)殚_發(fā)商捂盤的風(fēng)險(xiǎn)幾乎忽略不計(jì)：由于需求無法平抑，樓盤滯銷形成泡沫的可能性簡(jiǎn)直不存在；另一方面，沒有任何跡象表明，政府準(zhǔn)備拿出大量土地平抑房?jī)r(jià)；而今年第四次加息后，銀行的利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于今年上半年鄭州住宅商品房?jī)r(jià)格17.59%的漲幅。
“就是一場(chǎng)博弈，房地產(chǎn)商賭的就是房?jī)r(jià)不跌的格局。所以，只要房?jī)r(jià)上漲得不到抑制，捂盤就會(huì)長(zhǎng)期存在�！焙幽县�(cái)經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士樊明指出。
開發(fā)商的思路印證了經(jīng)濟(jì)學(xué)家的判斷——一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，樓盤放在那，承擔(dān)的那點(diǎn)利息成本，房?jī)r(jià)上漲后獲得的利潤(rùn)足以彌補(bǔ)。
【整治難題】
區(qū)分難、取證難、處罰難
今年年初，建設(shè)部出臺(tái)《規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理》，規(guī)定凡已經(jīng)領(lǐng)到預(yù)售證的房子，必須在10天內(nèi)銷售。此規(guī)定也被業(yè)內(nèi)解讀為管理層打擊房地產(chǎn)商捂盤惜售的重要依據(jù)。
到下半年，各地政府的調(diào)控手段達(dá)到高峰：8月28日，鄭州市房管局發(fā)布了《鄭州市商品房認(rèn)購(gòu)管理辦法》，該辦法自10月1日起正式實(shí)施，明確規(guī)定：“開發(fā)商接受購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)，必須通過聯(lián)機(jī)備案專網(wǎng)簽訂統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并在房管局備案。認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效期為15天，逾期未簽訂正式合同的，認(rèn)購(gòu)協(xié)議自動(dòng)解除，該房的網(wǎng)上信息將自動(dòng)恢復(fù)到‘可售’狀態(tài)�！�
在劉社看來，目前政策對(duì)限制捂盤無濟(jì)于事�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商可以把房子從預(yù)售拖到現(xiàn)房再領(lǐng)銷售證，也可以先把價(jià)格提高到無人應(yīng)價(jià)，你根本無從指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商的做法�！�
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管部門，鄭州市房產(chǎn)局監(jiān)察隊(duì)的工作人員也承認(rèn)這一點(diǎn)：“捂盤惜售與正常的市場(chǎng)行為很難區(qū)分，而且相關(guān)取證非常困難�！边@位工作人員舉例，以前接到舉報(bào)去調(diào)查，開發(fā)商就會(huì)出示與客戶草擬的意向書和協(xié)議，今后雖然規(guī)定15天的有效期，但開發(fā)商仍會(huì)通過其他方式來規(guī)避監(jiān)督。
對(duì)于房產(chǎn)局監(jiān)察隊(duì)來說，真正的難題在于：《規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理》只是行政規(guī)定，不具備執(zhí)法效力。即使監(jiān)察隊(duì)掌握了確鑿的捂盤證據(jù)，也只能責(zé)令違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商在10天內(nèi)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。
【政府努力】
各地都在增加保障性住房
日前，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱24號(hào)文件)的發(fā)布，被業(yè)內(nèi)人士廣為看好，理解為國(guó)家平抑房?jī)r(jià)的重要信號(hào)。
這不失為一種正確的解讀：據(jù)了解，北京、上海等地已經(jīng)開始著手圍繞政府保障性住宅的建設(shè)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，進(jìn)行實(shí)施辦法的研究。
然而，此舉或許對(duì)長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)有利，但對(duì)于中短期市場(chǎng)作用卻不大：政策雖然已經(jīng)出臺(tái)，但如何劃分和界定低收入家庭、土地供應(yīng)如何解決、政府是否有足夠財(cái)力支付，公共資源如何配置，卻需要一段時(shí)間。
對(duì)此，劉社表示，任何政策的出臺(tái)都有時(shí)滯效應(yīng)，“政策調(diào)控不可能使房地產(chǎn)供應(yīng)量短期內(nèi)迅速增加，這正是房地產(chǎn)開發(fā)商的底氣所在�！�
一位接近建設(shè)部的專家分析，24號(hào)文件更像是對(duì)我國(guó)住房政策的回歸。我國(guó)房地產(chǎn)政策的初衷本是多種供應(yīng)形式并存。但今天政府不得不反回來考慮保障性住房的供應(yīng)。
“現(xiàn)實(shí)的解決方案是，拿出土地和資金，增加政策性保障住房的供應(yīng)�！眲⑸缯f。理由是：即使在富裕得多的香港，仍然有50%的人住在政府提供補(bǔ)貼的租屋和居屋里。
【專家觀點(diǎn)】
治捂盤要先抑制房?jī)r(jià)
事實(shí)上，不止是24號(hào)文件，在影響住房?jī)r(jià)格至關(guān)重要的需求和供給兩個(gè)環(huán)節(jié)，國(guó)家一直試圖做宏觀調(diào)控。從對(duì)土地增值稅的增收，到提高按揭首付等一系列措施。
但正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武所說，這幾年國(guó)家出臺(tái)的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，由于基本上是重復(fù)了“解決高利貸問題的辦法是打壓放貸者”的邏輯，因此收效甚微，甚至出現(xiàn)“調(diào)控越多，房?jī)r(jià)越高”這種尷尬的結(jié)局。
以增收土地增值稅為例，成本的上漲必然要轉(zhuǎn)嫁到買方和賣方其中一者的身上。而在目前的供給彈性較大的市場(chǎng)，成本的上漲實(shí)際由買者承擔(dān)。
與此相關(guān)的還有，政府嚴(yán)格限制土地供應(yīng)，反而加劇了寡頭房地產(chǎn)商的出現(xiàn)：一些房地產(chǎn)商比別的人更容易拿到土地，導(dǎo)致的后果是，寡頭形成聯(lián)盟更便于操縱價(jià)格。
除了居民的必然需求(買房用于住宅)，投資需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不容忽視——在目前經(jīng)濟(jì)過熱與投資品種稀少的雙重背景下，熱錢仍然傾向于流入股市和樓市。而央行加息緩慢，這意味著，投資樓市的熱情將不能得到抑制。
增加保障性住房供應(yīng)是否能抑制房?jī)r(jià)？樊明認(rèn)為，香港的模式雖好，但未必能照搬過來。首先，內(nèi)地以低收入為主的人口結(jié)構(gòu)與以中產(chǎn)階級(jí)為主的香港不同，香港能以多數(shù)人的財(cái)富承擔(dān)少數(shù)人的福利，以內(nèi)地現(xiàn)有的財(cái)力，恐怕難以實(shí)現(xiàn)。其次，政府主導(dǎo)社會(huì)資源分配，需要一個(gè)重要的前提：廉潔、高效。這也是短期內(nèi)內(nèi)地政府需要努力的方向。
樊明認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的多次調(diào)控表明，過度干預(yù)不能解決問題。由市場(chǎng)調(diào)控，他認(rèn)為是理想的解決之道，“提供更多的土地供應(yīng)，增加商品房供應(yīng)，以平抑房?jī)r(jià)�！�(張婷）
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