今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續(xù)火爆，隨著新房?jī)r(jià)格的不斷攀升，市內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，越來(lái)越多的人將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了地理位置優(yōu)越、可選擇性更大的二手房市場(chǎng)。但是，由于二手房買(mǎi)賣多屬個(gè)人行為，且房屋實(shí)際情況的差異較大，因此，房屋的成交價(jià)格往往沒(méi)有一個(gè)可遵循的依據(jù)，很容易出現(xiàn)買(mǎi)賣雙方之間的矛盾：賣方覺(jué)得自己的房子賣便宜了，買(mǎi)方覺(jué)得房子要價(jià)太高，不值那個(gè)價(jià)。
“十一黃金周”之際，是很多人挑選房子的大好時(shí)間，二手房的買(mǎi)賣比新房更費(fèi)時(shí)費(fèi)心，如何知道自己的房子能賣多少錢(qián)，又如何判斷自己想買(mǎi)的房子是否值所開(kāi)的價(jià)？在此小編大家介紹一下評(píng)估房?jī)r(jià)的幾種方法，讓您在買(mǎi)賣房屋的過(guò)程中做到心中有數(shù)。
房屋評(píng)估大體上有三種辦法：
成本核算法：即根據(jù)房屋的初始成本核定價(jià)格。房屋的初始成本主要包括：樓面地價(jià)，建筑成本，廣告費(fèi)用，相關(guān)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)等。這種算法主要適用于新房，因?yàn)槎址课莸那闆r根據(jù)房主取得房子的途徑，房屋裝修情況，房主對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期等因素的不同，導(dǎo)致房屋成本相差很大。所以在買(mǎi)賣二手房的實(shí)際過(guò)程中這種方法并不適用。
投資收益法：即計(jì)算所購(gòu)房屋的投資回報(bào)率。這種辦法多用于有投資目的的房屋，特別是商鋪。比如一套總價(jià)在30萬(wàn)的房屋，月租金1000元，考慮到租金遞增以及房?jī)r(jià)上漲的因素，預(yù)計(jì)收回投資的時(shí)間在18年左右。做投資的情況下，15年以上的投資就屬于長(zhǎng)線了，投資者應(yīng)慎重考慮。這種方法在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中也有局限性，因?yàn)榇蟛糠质忻褓?gòu)買(mǎi)二手房還是自住，這樣計(jì)算回報(bào)率就失去了買(mǎi)房本身的目的。另外，國(guó)家目前對(duì)二手房的宏觀調(diào)控力度越來(lái)越大，投資二手房的已寥寥無(wú)幾。這種算法在二手房交易過(guò)程中的使用頻率已越來(lái)越少了。
對(duì)比法：是在二手房買(mǎi)賣過(guò)程中最常用，也最準(zhǔn)確的方法，即將房屋與該地段同等情況的房屋相比較，綜合房屋的實(shí)際情況對(duì)房屋的價(jià)格做出判斷。這種方法的優(yōu)點(diǎn)在于比較準(zhǔn)確，而且不受時(shí)間，裝修情況等因素的限制。最主要的幾個(gè)比較參數(shù)有以下幾個(gè)方面：
1、地段。眾所周知，決定房屋價(jià)格的最主要因素就是地段了，在影響房屋價(jià)格的因素中起主導(dǎo)地位，僅僅相隔一公里的距離，房?jī)r(jià)就有可能就會(huì)產(chǎn)生比較大的變化。
2、小區(qū)環(huán)境和房齡。包括房屋的建筑年代，小區(qū)整體規(guī)劃，甚至于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)度等。建筑年代基本決定小區(qū)的環(huán)境情況，小區(qū)的整體規(guī)劃則直接關(guān)系到業(yè)主入住后的舒適度，而開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)度則決定了小區(qū)的整體規(guī)劃是否能付諸實(shí)際。
3、樓層。多層的房子中間樓層比較貴，而帶電梯的高層則會(huì)隨樓層的升高，價(jià)格向上浮動(dòng)不同比例。
4、房屋內(nèi)部情況。房屋內(nèi)部情況包括房型，通風(fēng)采光，裝修情況等。
5、歷史成交價(jià)格。即該類型房屋最近的成交價(jià)格。
如果能夠?qū)⑾胭I(mǎi)的，或者想賣的房屋對(duì)比以上幾種參數(shù)來(lái)評(píng)估，那房子的價(jià)格就會(huì)比較準(zhǔn)確。在二手房的交易過(guò)程中，對(duì)比法相對(duì)于前兩種方法更加準(zhǔn)確，但是必然要有大量準(zhǔn)確，真實(shí)的數(shù)據(jù)作為分析前提。
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