外資進(jìn)入房市或?qū)⑹艿絿?yán)格的政策監(jiān)管,其中境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn),必須實(shí)行實(shí)名制。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》日前獲悉,一份關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的文件,已經(jīng)由建設(shè)部、商務(wù)部等六部委會(huì)簽完畢。文件對(duì)外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域,均進(jìn)行了明確的規(guī)范。
一位接近文件起草部門的知情人士透露,上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),會(huì)在本月15日左右上報(bào)國(guó)務(wù)院,國(guó)務(wù)院將結(jié)合情況確定該文件的發(fā)布和執(zhí)行時(shí)間,而涉及到的有關(guān)部委,也將隨后出臺(tái)具體操作細(xì)則。不是有錢就能買房
上述文件一旦正式實(shí)施,將只有境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的個(gè)人,具備購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格。尤其值得一提的是,購(gòu)買將必須采取實(shí)名制。
在2002年取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別后,我國(guó)在外資投資房地產(chǎn)方面沒(méi)有了任何限制。
“不久會(huì)有一些具體細(xì)則出臺(tái),來(lái)解釋‘符合實(shí)際需要’這個(gè)條件,如一個(gè)多少人的機(jī)構(gòu)能夠購(gòu)買多大面積的自用房,肯定不是有錢就能隨便買的。”上述知情人士介紹說(shuō)。
“限制境外機(jī)構(gòu)和非中國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房這個(gè)政策是可以理解的,這樣做既防止了外國(guó)人聯(lián)手炒房,也防止一些境外投資機(jī)構(gòu)來(lái)炒房,抬高房?jī)r(jià)制造房地產(chǎn)泡沫。大多數(shù)國(guó)家都是在交易這個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)限制!北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授表示。上海一個(gè)專門為外資機(jī)構(gòu)和非中國(guó)居民購(gòu)房提供咨詢的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者,他們預(yù)測(cè)政策出臺(tái)后,非中國(guó)居民購(gòu)房的手續(xù)將變得復(fù)雜起來(lái)。據(jù)稱,最近一些一直想買房的外資,向其咨詢時(shí)一聽(tīng)說(shuō)手續(xù)要復(fù)雜,“就立刻著急了,畢竟都怕麻煩”。
此外,按照六部委目前的設(shè)想,今后機(jī)構(gòu)和非中國(guó)居民購(gòu)房,除了要求實(shí)名制,還需要有批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)立的證明、個(gè)人來(lái)中國(guó)工作或?qū)W習(xí)的時(shí)間等證明,才能去辦理購(gòu)買和登記手續(xù)。同時(shí),外匯管理局也將會(huì)在結(jié)匯這個(gè)環(huán)節(jié)守住資金閘門,相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金,經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后,方允許購(gòu)匯匯出!吧虡I(yè)存在”阻擊熱錢
上述知情人士告訴記者,對(duì)于外資購(gòu)房,“商業(yè)存在”將是一個(gè)基本原則。今后,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的外資單位,必須取得商務(wù)部的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和國(guó)家工商總局的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
“這意味著,以前一些金融投資機(jī)構(gòu)和其他各種渠道進(jìn)來(lái)的境外熱錢,將不能夠直接投資購(gòu)房,必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)、登記才行!痹撊耸恐赋,而這將對(duì)外資炒房起到“一劍封喉”的作用。
據(jù)悉,此次文件規(guī)定:外資投資購(gòu)買非自用房產(chǎn),應(yīng)遵循商業(yè)存在原則,按規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(guò)(含)1000萬(wàn)美元的,注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。
“設(shè)置這個(gè)門檻的目的,是限制銀行對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例,改變以前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中貸款比例過(guò)高的情況!倍J(rèn)為。
此外,文件對(duì)外資房企的設(shè)立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,以及并購(gòu)境內(nèi)房企等,都作了詳細(xì)規(guī)定。其中特別規(guī)定,外資并購(gòu)境內(nèi)房企或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工、處理銀行債務(wù),并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
“這實(shí)際上是吸取了過(guò)去的教訓(xùn)。以前出現(xiàn)過(guò)外資并購(gòu)某個(gè)國(guó)企,不安置下崗職工,也不清理欠債,而只是相中了國(guó)企所在的那塊地皮的例子!倍淌谡f(shuō)。資本金“緊箍咒”擠壓“假外資”
對(duì)外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),資本金方面將念起“緊箍咒”。
新政策將規(guī)定,外資房企中注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國(guó)有土地使用證》的,或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,將不得辦理貸款和結(jié)匯。
“從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面提高門檻,資本金方面的規(guī)定能夠防止出現(xiàn)泡沫,減輕銀行的貸款壓力!倍淌趯(duì)此評(píng)論。
而對(duì)于50%的注冊(cè)資本金要求,盛富企業(yè)管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示,如果各地方政府按照文件嚴(yán)格執(zhí)行,將不可能有外資可以投資境內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)他介紹,此前外商投資設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè),注冊(cè)資本金的要求在40%,提高到50%已經(jīng)不合乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身的規(guī)律,“外資的投資回報(bào)將因此大幅下降!
但某境外房地產(chǎn)基金管理公司的吳先生卻表示,外商投資企業(yè)的注冊(cè)資本金向來(lái)都是分批到位的,因此,增加到50%的影響并不大。
不過(guò),上述兩位都有境外地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)的人士一致認(rèn)為,這一規(guī)定可能對(duì)那些“假外資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生致命影響。
據(jù)介紹,在很多地方,出于政府方面對(duì)引進(jìn)外資的迫切需求,一些民營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到土地后,會(huì)在境外設(shè)立一家公司,再以境外公司的名義收購(gòu)上述土地,進(jìn)行開(kāi)發(fā)。黃立沖說(shuō),如果文件出臺(tái),這些“假外資”開(kāi)發(fā)企業(yè)將首當(dāng)其沖。因?yàn)樗鼈兇蠖噘Y金實(shí)力不強(qiáng),同時(shí)又面臨“國(guó)六條”的政策壓力,“這些企業(yè)最終會(huì)‘死’掉一批。”
(來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者:丁矛 翟宇)