預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是升或降,好像變成了“多此一舉”的事情。
盡管?chē)?guó)家一再出臺(tái)相關(guān)政策,呼吁調(diào)控“發(fā)燒期”的房?jī)r(jià)。但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)改善居住環(huán)境的剛性需求不斷增強(qiáng),投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好,房?jī)r(jià)只漲不降,房源供不應(yīng)求。
自上世紀(jì)90年代中期以來(lái),伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮,世界上一些主要國(guó)家的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲。近5年多來(lái),美國(guó)房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅更是達(dá)到了50%以上;在房?jī)r(jià)瘋漲的俄羅斯,房產(chǎn)專(zhuān)家預(yù)測(cè)2006年全俄各地平均房?jī)r(jià)將上漲25%-30%,莫斯科甚至超過(guò)50%。此外,在一些房?jī)r(jià)漲幅“還算正常”的歐洲城市,比如比利時(shí)的布魯塞爾,從2001年至2005年,房?jī)r(jià)的年均漲幅也在10%上下。
對(duì)照國(guó)際上的房產(chǎn)熱,或許我們可以用十個(gè)中國(guó)代表性城市房地產(chǎn)的個(gè)性化上漲作為對(duì)這一現(xiàn)象的注釋。
北京:有效土地供應(yīng)不足
盡管房?jī)r(jià)飛漲,人們報(bào)怨“房奴”身份,但來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示,目前的供給速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上需求。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì):1月—5月,房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.2%,比去年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。自年初以來(lái),各月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈逐漸上揚(yáng)趨勢(shì),5月份達(dá)到109.6%。其中,普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)最快。在新建商品房中,住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為110.1%,在新建商品住宅中,普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為111.4%,高檔住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為108.3%。
專(zhuān)家認(rèn)為,造成北京房?jī)r(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》采訪時(shí)指出:“目前土地上市速度慢而導(dǎo)致的供應(yīng)持續(xù)減少,是造成當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)不足的根源性因素。而且我們必須注意:土地是有限資源,不可能無(wú)限供給!
由于土地資源的有限性,決定了供應(yīng)上的緊張。另外,北京作為全國(guó)的政治文化中心,每年流入的人口眾多,這些流入人口成為購(gòu)房的主力之一;同時(shí)北京作為全國(guó)高校聚集度最高的城市,每年有許多畢業(yè)生留京,買(mǎi)房成為他們的必然的目標(biāo)。 “大量的需求,加上供應(yīng)不足,這就造成了北京房?jī)r(jià)的上漲。”劉維新指出。
也有人曾提出,2008年奧運(yùn)會(huì)將成為北京房?jī)r(jià)的分水嶺,但劉維新研究員并不認(rèn)同,他說(shuō):“在奧運(yùn)前,可能房子作為商品有一定的炒作價(jià)值,但是2008年之后,北京的首都身份并未改變,外來(lái)人口的流入局面也不可能改變,北京的土地資源還是供不應(yīng)求,這就支撐了北京的房?jī)r(jià)不可能下降!
深圳:香港房?jī)r(jià)約3倍于深圳,兩地交通便利,深圳房?jī)r(jià)不可能不漲
深圳早兩年的樓市還算是風(fēng)平浪靜。在2003年,深圳的房?jī)r(jià)為每平方米5000元左右,但是到了2005年底,房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲到10000元,2006年更是房?jī)r(jià)飆升的一年。眼下,關(guān)外成交的均價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元,臨近香港特區(qū)的普通住宅的單價(jià)約在10000元/平方米,部分高達(dá)14000元/平方米;關(guān)內(nèi)普通住宅的單價(jià)約15000~20000元/平方米,關(guān)內(nèi)高層豪宅約3.5萬(wàn)~4.5萬(wàn)/平方米。
“深圳房?jī)r(jià)的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說(shuō),是因?yàn)樯钲谂徬愀,而深圳的房(jī)r(jià)相對(duì)香港還是便宜很多,所以不少香港人到深圳買(mǎi)房!敝袊(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授在接受《小康》采訪時(shí)說(shuō),“這是香港聯(lián)動(dòng),作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),價(jià)格高總有其理由。”
一般來(lái)說(shuō),普通香港市民住的是每平米2萬(wàn)到3萬(wàn)價(jià)格的小戶(hù)型,大多是50~80平方米,100平方米的房子可謂豪宅。香港最便宜的房?jī)r(jià)大約是每平米1萬(wàn)五左右,但是這些房子都是地處元朗,緊鄰深圳的低價(jià)房。而地理位置好,小區(qū)環(huán)境講究的半山豪宅與山頂別墅,前者每平米10萬(wàn)以上,后者每平米單價(jià)則高于20萬(wàn)元。
對(duì)比2006年的人均GDP水平,香港人均GDP為38127美元,而深圳的人均GDP只有8619美元,僅為香港的22.6%。而目前,深圳房?jī)r(jià)已相當(dāng)于香港的45%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,由于南山區(qū)通往香港的西部通道即將開(kāi)通,于是該地區(qū)的房?jī)r(jià)突飛猛漲,僅在一個(gè)星期里就漲到了2.2萬(wàn)/平方米。
廣州:作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的省會(huì)城市,房?jī)r(jià)自然會(huì)升
廣州房?jī)r(jià),曾一度被經(jīng)濟(jì)學(xué)家冠以“理性、成熟”,但是6月的廣州樓價(jià)卻創(chuàng)下了近年來(lái)的最大升幅。
今年年初,市長(zhǎng)張廣寧在各場(chǎng)所針對(duì)控制房?jī)r(jià)放出狠話,形成“安定購(gòu)房者民心”的語(yǔ)錄。2月2日,廣東省“兩會(huì)”期間,張市長(zhǎng)說(shuō):“房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái),起碼是小戶(hù)型肯定要降,不降也要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)”;3月5日,全國(guó)“兩會(huì)”期間,他再次強(qiáng)調(diào):“政府會(huì)全力以赴壓低房?jī)r(jià)。我以為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。所以我提醒中低收入者,如果想買(mǎi)房,先不用著急”; 到了3月26日,張廣寧針對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題更是加重語(yǔ)氣,指出“住房問(wèn)題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題,更是一個(gè)政治問(wèn)題”。
但房?jī)r(jià)似乎與張市長(zhǎng)較上了勁。6月,廣州部分大戶(hù)型新房?jī)r(jià)格大幅上升,全市均價(jià)繼續(xù)保持在每平方米8千元以上,其中中心6區(qū)均價(jià)超過(guò)每平方米1萬(wàn)1千元,比5月每平方米上漲近千元,成為近年來(lái)廣州樓價(jià)單月升幅最高的一次。
“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入市場(chǎng)軌道,這一點(diǎn)已經(jīng)不可置疑。對(duì)于廣州的房?jī)r(jià)上漲,我認(rèn)為是意料之中。中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期看好,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為熱點(diǎn),而廣州作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的省會(huì)城市,房?jī)r(jià)自然會(huì)升!敝袊(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院的葉劍平教授在接受《小康》采訪時(shí)表示:“政府的職能是做好保障工作,更應(yīng)該注重經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及廉租房工程!
北海:房?jī)r(jià)漲幅有可能繼續(xù)保持全國(guó)第一
國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的信息表明,今年以來(lái),北海市同類(lèi)地段經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)比去年同期上漲了1倍以上,3月至5月新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅分別達(dá)13.7%、23.6%和15.1%,連續(xù)3個(gè)月位居全國(guó)首位,超過(guò)深圳及北京等發(fā)達(dá)城市。
在中央抑制房?jī)r(jià)的風(fēng)口浪尖上,北海連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)領(lǐng)漲,引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。但是北海市市長(zhǎng)連友農(nóng)回答得理直氣壯:“目前北海房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然結(jié)果”。
上海:“世博效應(yīng)”提高城市價(jià)值,也提升房?jī)r(jià)上漲空間
“感覺(jué)又回到了那個(gè)買(mǎi)房子像買(mǎi)白菜的時(shí)代,房市一下子就火了!庇^望了兩年之久的李靜感嘆說(shuō)。
對(duì)于上海房?jī)r(jià)從冰點(diǎn)到沸點(diǎn),從冷靜到狂熱的現(xiàn)象,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師薛建雄先生認(rèn)為,近期購(gòu)買(mǎi)力旺盛的一個(gè)重要原因來(lái)自供應(yīng)量。目前,全市在建商品房6000萬(wàn)平方米,網(wǎng)上可售房源1657萬(wàn)平方米,其中可售住宅886萬(wàn)平方米。按照商品房開(kāi)發(fā)周期3-4年和上海樓市往年每年供應(yīng)2000萬(wàn)?2500萬(wàn)平方米來(lái)算,未來(lái)3至4年內(nèi)可供應(yīng)的房源將遠(yuǎn)小于需求10%~25%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受記者采訪時(shí)分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱原因,他說(shuō)“2010年世博會(huì)的承辦權(quán)再次確定了上海作為國(guó)際性大都市的身份。有句話說(shuō),世界看中國(guó),中國(guó)看上海。上海作為全國(guó)金融中心的形象,通過(guò)各種方式傳達(dá)到國(guó)際上,這些推動(dòng)了它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)也推動(dòng)了它的房?jī)r(jià)上漲。”
美國(guó)《財(cái)富》雜志曾就上海經(jīng)濟(jì)地位作過(guò)調(diào)查,結(jié)果表示:全球4萬(wàn)多家跨國(guó)公司中,92%的企業(yè)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部,而上海是首選,占45%的比例。而2010年,上海成功舉辦世界博覽會(huì)之后,其知名度將再次得以提升,這將更為鞏固上海作為新興國(guó)際金融中心的地位。
作為投資商來(lái)說(shuō),2010年在上海召開(kāi)的“世博”,猶如2008年在北京召開(kāi)的“奧運(yùn)”。 “奧運(yùn)”概念是堅(jiān)挺北京房?jī)r(jià)的原因之一,同樣,“世博”也是堅(jiān)挺上海房?jī)r(jià)的重要原因。戴上政治、經(jīng)濟(jì)色彩的“世博效應(yīng)”,將大幅度提高城市的價(jià)值,從而也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲的空間。
杭州:誰(shuí)在消費(fèi)“萬(wàn)元房”
2007年,杭州普遍出現(xiàn)“萬(wàn)元房”,即每平方米都在萬(wàn)元以上。杭州市相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,杭州樓市房源成交正在逐月增長(zhǎng):3月份杭州主城區(qū)預(yù)定1588套,成交2033套;4月份預(yù)定2611套,成交3064套;5月份預(yù)定5466套,成交5043套……由于供不應(yīng)求,于是,一些新開(kāi)的暢銷(xiāo)樓盤(pán)在幾個(gè)月內(nèi)不得不數(shù)次調(diào)價(jià)。因?yàn)樾麻_(kāi)樓盤(pán)有限,市區(qū)的二手房也變得緊俏起來(lái),一些在年初均價(jià)才8000元/平方米左右的二手房,也水漲船高,迅速晉級(jí)為“萬(wàn)元房”。
“‘萬(wàn)元房’在杭州已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。”浙江中環(huán)置業(yè)副總經(jīng)理李思同對(duì)記者表示,杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升通道。
但到底是誰(shuí)在消費(fèi)杭州的“萬(wàn)元房”?是購(gòu)樓自居還是熱錢(qián)投資?
一個(gè)城市居民收入與購(gòu)房能力的比例,如果按照國(guó)際房產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是:房?jī)r(jià)和可支配收入在3:1和6:1之間。但按目前杭州的房?jī)r(jià)與居民平均收入來(lái)看,這個(gè)比例已經(jīng)高達(dá)10:1。房產(chǎn)策劃專(zhuān)家王志剛認(rèn)為“杭州的樓市大多是外地有錢(qián)人支撐起來(lái)的。他們?cè)诤贾葙?gòu)房,既可做為自己來(lái)杭州這個(gè)人間天堂旅游的居住點(diǎn),又可以做為投資,市場(chǎng)被大家看好!
一家公司的調(diào)查結(jié)果證實(shí)了王志剛的論斷。杭州某公司曾就杭州房產(chǎn)的閑置率作過(guò)一項(xiàng)調(diào)查。他們派人到杭州各小區(qū)在晚上18:00~21:00進(jìn)行蹲點(diǎn),發(fā)現(xiàn)即使是一些成熟的社區(qū),也有20%以上的房子沒(méi)有亮燈,有些新建社區(qū)甚至高達(dá)70%。而在國(guó)際房產(chǎn)市場(chǎng),普遍認(rèn)同房產(chǎn)的閑置率為5.8%~6.2%,空置率應(yīng)該控制在15%以?xún)?nèi),但杭州的現(xiàn)象卻顯得特殊:房產(chǎn)商房產(chǎn)的閑置率幾乎都在5.8%以下,有的房產(chǎn)商的樓盤(pán)售得甚至一套不剩,但房子的空置率呢?卻達(dá)一半以上。
對(duì)于這一獨(dú)特的“杭州現(xiàn)象”,王志剛解釋稱(chēng),這是由浙江這一獨(dú)特的地理環(huán)境決定的。杭州市理想的人居環(huán)境和浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭是造成杭州樓市火熱的主要原因。 “廣州,市中心平均房?jī)r(jià)也曾超過(guò)8000元/平方米,但后來(lái)跌下來(lái)了,基本維持在5000~6000元/平方米,原因是廣東人面對(duì)廣州的房?jī)r(jià),有更多的選擇,比如到珠海、深圳、廈門(mén)等地購(gòu)房。但杭州不一樣,浙江就一個(gè)杭州,甚至于全國(guó)就一個(gè)杭州,每個(gè)浙江人、甚至全國(guó)的人,還有一些海外的人都向往杭州,這里面有大多人希望能在杭州定居。而且,杭州周邊聚集了大批比杭州人更富有的人,像溫州人、義烏人,他們幫自己的孩子在杭州買(mǎi)房子,希望自己的孩子成為一個(gè)杭州人。這都支撐了杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)。”
南京:購(gòu)房的剛性需求得到釋放,供給量卻未增加,房?jī)r(jià)必然還會(huì)上漲
有媒體稱(chēng),南京在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常能在全國(guó)“出新聞”的“典型城市”。例如,南京“新城區(qū)”江寧的一個(gè)樓盤(pán),上午的價(jià)格為3900元/平方米,但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒體報(bào)道了這則新聞,并稱(chēng)其“創(chuàng)造”了2小時(shí)每平方米房?jī)r(jià)暴漲1200元的記錄,謂之“傳奇”。
從3月至5月,住宅的成交量和成交均價(jià)一路走高。5月份的住宅成交量為9681套,基本與去年同期持平,但成交均價(jià)達(dá)到5800元/平方米,比去年同期上漲了22.5%,呈明顯漲勢(shì)。
對(duì)于南京的“搶房”現(xiàn)象,中房指數(shù)系統(tǒng)(南京)研究總監(jiān)古尹認(rèn)為,前二年,大部分老百姓對(duì)于購(gòu)房還持觀望態(tài)度,但進(jìn)入2007年,婚房、搬遷房的需求開(kāi)始得到釋放,而市場(chǎng)上房屋的供給量卻沒(méi)有同時(shí)增加,因此造成房?jī)r(jià)的上漲。
對(duì)于南京房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì),古尹分析:“就目前而言,全國(guó)的房?jī)r(jià)總體仍以上漲為主要趨勢(shì),二、三線城市更為明顯。隨著銀根、地根的日益收緊,住房的成本必然會(huì)越來(lái)越高,再加上不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求,房?jī)r(jià)必然還會(huì)出現(xiàn)上漲的局面。”
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