重慶：直轄市比價(jià)效應(yīng)提升房?jī)r(jià)空間
這是重慶一工地上的塔吊，遠(yuǎn)處的渝中半島高樓林立(8月3日攝)。7月份重慶主城區(qū)商品住房成交面積達(dá)248.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)251.8%。 發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，今年5月以來，北海、蘭州等中西部省區(qū)市房?jī)r(jià)，比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份，14天內(nèi)商品房均價(jià)上漲7.8%。 新華社發(fā)
正想買婚房的孫剛非常惱怒，他對(duì)記者說，看中的一套70多平方米的二手房，在談判期間，業(yè)主卻連續(xù)三次提高報(bào)價(jià)，由最初的30萬(wàn)元漲到了32萬(wàn)元，并且放話說，買不買隨便，反正還有人等著呢�！安皇钦f重慶的購(gòu)房者是最幸福的嗎？現(xiàn)在怎么成了這個(gè)情形了？”孫剛最后對(duì)重慶房?jī)r(jià)的“飛漲”發(fā)難。
重慶副市長(zhǎng)黃奇帆曾在年初做出承諾：重慶人一個(gè)月收入能買一平方米。黃廳帆即時(shí)算帳說：“2006年，重慶主城區(qū)商品房平均價(jià)格為2700元/米，主城區(qū)居民的月均收入就是2700元左右，基本實(shí)現(xiàn)了1:1。而北京和上海的比例大體是1:2到1:3”。由此，重慶人是最幸福的購(gòu)房者成為全國(guó)各城市的佳話。
但這些已成歷史。據(jù)重慶國(guó)土局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月17日～25日，9天時(shí)間里，主城區(qū)商品住房共成交4524套，面積41.33萬(wàn)平方米，與國(guó)務(wù)院公布重慶成為試驗(yàn)區(qū)之前的地價(jià)相比，每平方米價(jià)格由原來的2800多元上漲到3055元，均價(jià)上漲7.6%。
9天上漲7.6%，引起一片驚呼，但重慶的房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭并未就此打住，繼續(xù)發(fā)揮“牛氣沖天”的效應(yīng)。
“早上剛掛牌，下午就急著改價(jià)格�！敝貞c鋼運(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)代育松說，個(gè)別優(yōu)質(zhì)二手房的價(jià)格一天改一兩次已不算稀奇。曾有媒體于6月22日、23日對(duì)重慶市房地產(chǎn)界進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，報(bào)告顯示：在過去幾天中，這幾家新樓盤的價(jià)格，每平方米售價(jià)上漲幅度多在200～700元之間，其中一個(gè)樓盤近期的價(jià)格上漲900元，上升幅度超過20%。
對(duì)于重慶房?jī)r(jià)由溫轉(zhuǎn)熱，重慶市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)何智亞先生認(rèn)為：這是一個(gè)價(jià)格上升的拐點(diǎn)，主要是受直轄十周年各類利好消息影響。他說：“我們可以回頭看看2003年之前，重慶的房?jī)r(jià)，那時(shí)一直是不冷不熱。但到了2003年重慶召開‘兩會(huì)’后，房?jī)r(jià)立即從每平方米2000多元提高到3000元。現(xiàn)在重慶正處于直轄十年的時(shí)機(jī)，各類利好消息不斷，增強(qiáng)了人們對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的信心，加之城市土地價(jià)格上漲，重慶房?jī)r(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)并不奇怪�！�
據(jù)何智亞先生分析，此次重慶房?jī)r(jià)的快速上漲，主要得益于直轄十年慶典充分展現(xiàn)了重慶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再加上以前的房?jī)r(jià)處于洼地，使得重慶房市“補(bǔ)漲”需求強(qiáng)勁。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家王志在接受記者采訪時(shí)就重慶房?jī)r(jià)表示：“對(duì)比北京、上海、深圳、杭州這些城市的房?jī)r(jià)都在1萬(wàn)左右，重慶僅僅3000元/平方米的房?jī)r(jià)仍然具備上漲動(dòng)力�！�
成都：“城市中心論” 引發(fā)房產(chǎn)升值浪潮
5月中旬，地處成都市中心的一個(gè)新盤“皇后國(guó)際”首次亮相，總共700套房子，竟引來里三層外三層水泄不通的人群，以致于警察不得不到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。
自年初以來，市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是城市中心論的價(jià)值投資理念讓人們?cè)俅螌?duì)城市中心區(qū)域房屋的投資價(jià)值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，而價(jià)格漲幅也最大。投資機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，城市中心居家價(jià)值和投資價(jià)值的回升，可能進(jìn)一步激發(fā)人們對(duì)市中心房產(chǎn)的購(gòu)買欲。
成都萬(wàn)源房地產(chǎn)公司的羅先生指出，市中心土地資源的稀缺造成了地價(jià)必然不斷翻番。據(jù)劉先生介紹說，從2000年以來，城市中心住宅物業(yè)出現(xiàn)了三個(gè)較大的拐點(diǎn)：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物業(yè)達(dá)到了4000元/平方米以上的價(jià)格。到2006年，市中心住宅物業(yè)出現(xiàn)了猛漲，突破了6000元/平方米，以財(cái)富中心為例，其三期推出的均價(jià)達(dá)到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出現(xiàn)了壹號(hào)公館上萬(wàn)元/平方米的住宅。
“市中心的房?jī)r(jià)是看著漲起來的�！币晃粍⑿胀顿Y者稱，這兩年來他一直關(guān)注樓市，并舉例說：“2006年初，東渡時(shí)代凱悅的價(jià)格是5300元/平方米，而今年初開盤的正成財(cái)富ID，已經(jīng)漲至6200元/平方米。近日錦興路一個(gè)新盤的價(jià)格已經(jīng)突破7000元/平方米。這三個(gè)樓盤的地理位置和品質(zhì)是相當(dāng)?shù)摹＿@幾年市中心房?jī)r(jià)最少也有15%左右的漲幅，有的已經(jīng)超過了20%。”
成都作為“新特區(qū)”的身份得以確定，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁充足；再加上成都良好的人文環(huán)境，使得在成都進(jìn)行投資成為熱點(diǎn)，這帶動(dòng)了成都的房?jī)r(jià)上漲。
“在《2007成都城市中心物業(yè)投資增值報(bào)告》中有數(shù)據(jù)表明，購(gòu)買成都的房子有一半是外地人，他們普遍看好成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；而且成都人講究休閑，舒適，市民本身就有改善居住環(huán)境的要求，這就加強(qiáng)了購(gòu)房的剛性需求�！绷_先生稱：“再加上成都剛剛被國(guó)家批準(zhǔn)為新特區(qū)，城市魅力不斷擴(kuò)散，成都房?jī)r(jià)上漲就是自然而然的事了�！�
羅先生預(yù)測(cè)，隨著地鐵1號(hào)線的建設(shè)與貫通，2號(hào)線的正式開工，成都市中心物業(yè)還可能迎來更大規(guī)模的升值浪潮。
天津：京津兩市“同城”助推天津房?jī)r(jià)上漲
今年1～6月，天津全市商品房銷售421萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬(wàn)平方米，均價(jià)為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價(jià)比去年全年上漲16.4%。
對(duì)于天津房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄分析說：“天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心，與北京之間的交通建設(shè)得以加強(qiáng)，這不但吸引投資方的資金，同時(shí)還為一些在北京工作的人員于天津購(gòu)房提供了選擇�！�
據(jù)消息報(bào)道，京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長(zhǎng)線工程主線將在今年年底貫通。這無(wú)異為天津地產(chǎn)帶來一股強(qiáng)勁的推動(dòng)力�！熬┙蛲恰备拍畹耐瞥鍪紫忍魟�(dòng)了沿線房地產(chǎn)開發(fā)商的敏感神經(jīng)，吸引了他們的投資熱情。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資開局利好，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，累計(jì)完成投資75.14億元，同比增長(zhǎng)22.3%，保持了2006年22%的增速。房地產(chǎn)投資開發(fā)指數(shù)為118.45，比上年同期提高14.85點(diǎn)。
在這些路段附近開發(fā)的樓盤，受到來自北京市民的追捧。
“如果駕車從天津市宜興埠上高速開往北京，到北京大羊坊收費(fèi)站只需45分鐘，再到分鐘寺橋，最后開到王府井，全程只用65分鐘�！眲⒂皲浾f：“京津交通變得如此快捷、便利，而北京的房?jī)r(jià)已直上萬(wàn)元/平方米，這就讓很多在北京工作的人考慮在天津購(gòu)房”。眾所周知，因?yàn)榻煌ǘ氯�，路途較遠(yuǎn)，在北京工作的人上班花費(fèi)1小時(shí)是非常普遍現(xiàn)象。
劉玉錄認(rèn)為，北京是中國(guó)的政治文化中心，天津即將成為中國(guó)最具活力經(jīng)濟(jì)中心之一。從地理位置上看，天津是離北京最近的一線城市，京津通道的增加節(jié)省了兩地通行的時(shí)間，京津兩市的“同城”感越來越明顯，這為相對(duì)北京有著巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì)的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機(jī)遇。
專家觀點(diǎn)
趙曉：住房問題不能單靠市場(chǎng)化
“政策不能單單停留在房?jī)r(jià)問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應(yīng)制度上。從住房供應(yīng)制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場(chǎng)化，同時(shí)也要靠政府的住房保障�！�
房?jī)r(jià)太高，有可能是房?jī)r(jià)背離了價(jià)值，有泡沫，不合理；但也有另一種可能，即房?jī)r(jià)其實(shí)是合理的或者基本合理，房?jī)r(jià)的上漲中并沒有很大的泡沫，但老百姓還是買不起房子。這就意味著老百姓的收入太低，就算房?jī)r(jià)下降，可能還是買不起。
其實(shí)，反映出房?jī)r(jià)不合理的背后是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)更深層次的問題：國(guó)民經(jīng)濟(jì)分配結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)了畸形。
眾所周知，我國(guó)過去幾年已經(jīng)形成了相當(dāng)嚴(yán)重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下，你能指望房地產(chǎn)消費(fèi)有一個(gè)健康格局嗎？你能指望通過房?jī)r(jià)穩(wěn)定讓一般人買得起房嗎？很難。如果收入分配格局出現(xiàn)問題，那么，整個(gè)住房購(gòu)買肯定也是畸形的，而住房供應(yīng)也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房?jī)r(jià)問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應(yīng)制度上。
從住房供應(yīng)制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場(chǎng)化，同時(shí)也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不僅買不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有這些問題都同時(shí)發(fā)生在今天的中國(guó)，那么背后除了收入分配問題，政府的公共服務(wù)和社會(huì)保障也出了問題。
1997年以來，政府只想通過住房發(fā)展來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以整個(gè)方向就是住房市場(chǎng)化，完全忽視了住房的社會(huì)保障(也忽視了政府在其他領(lǐng)域的公共產(chǎn)品和服務(wù)的供應(yīng))。盡管2006年是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，政府終于開始重視住房保障體系的建設(shè)了，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂觀，這里面又牽涉到更加復(fù)雜的中央和地方關(guān)系，特別是財(cái)權(quán)與事權(quán)對(duì)稱的問題了。
我相信，政府對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的管制、想讓市場(chǎng)來買單的思路在這個(gè)階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數(shù)增長(zhǎng)的財(cái)政收入中拿出錢來，去下決心構(gòu)建一個(gè)社會(huì)住房保障體系才是真正的解決之道。(趙曉：經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授。)
左小蕾：政策應(yīng)更多滿足實(shí)際需求
判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，不能只看到對(duì)房地產(chǎn)投資需求的“錢勢(shì)洶洶”，就以為需求旺盛，大力推動(dòng)“高檔”房屋的發(fā)展，也要看到短期逐利資本的潛在風(fēng)險(xiǎn)。還要注意實(shí)際需求是否得到滿足和改善。
實(shí)際需求是不可能用巨大的錢的流向來宣示自己的存在的，充其量只能對(duì)著“空置”的高樓大廈興嘆“我買不起”而讓其閑置的方式來爭(zhēng)取社會(huì)的關(guān)注，我們畢竟存在收入的差距。
房子是要建的，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)會(huì)有很大的發(fā)展空間。但是政策應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔房屋的建設(shè)。發(fā)展商追求利潤(rùn)要發(fā)展高檔房無(wú)可厚非，但是應(yīng)該主要利用自有資金去發(fā)展。
爭(zhēng)論“房地產(chǎn)業(yè)有沒有泡沫，應(yīng)不應(yīng)該發(fā)展”、“房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)不應(yīng)該大幅下降”這些問題，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否則似是而非誤導(dǎo)市場(chǎng)、誤導(dǎo)政策取向，也破壞和諧。
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