第二套以上住房貸款的首付比例調(diào)整至40%以上，利率上浮空間大幅提高，商業(yè)用房和商住兩用房首付比例同時(shí)上調(diào)，利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商囤積土地、房源的投機(jī)行為……
昨天，上海證券報(bào)獨(dú)家披露，一系列房地產(chǎn)信貸新政已制定，并開始征求商業(yè)房地產(chǎn)信貸部門意見，最終會(huì)由銀監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合通知形式下發(fā)，可能會(huì)趕在國(guó)慶前出臺(tái)。
“提高購(gòu)房首付比例，這是被市場(chǎng)公認(rèn)的最具‘殺傷力’的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。隨著樓市逐日升溫，這一調(diào)控‘壓箱之作’正準(zhǔn)備啟動(dòng)�！币晃环康禺a(chǎn)資深人士這樣看待這一系列政策。
第二套房利率或漲10%
消息一出，引起市場(chǎng)軒然大波。昨天，A股地產(chǎn)板塊大跌4.21%，跌幅與“5•30”相近。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，70只A股房地產(chǎn)股昨日成交逾81億元，下跌股票58只，占比83%。權(quán)重地產(chǎn)股則全線下跌，其中萬(wàn)科A、金融街、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)分別下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。
昨晚有進(jìn)一步消息稱，新政除上調(diào)首付比例外，可能明確二次購(gòu)房房貸利率上浮空間達(dá)10%。另外，新政中還提及加大對(duì)住房保障體系的金融支持，包括從利率、期限、資本金要求等方面全面支持廉租房建設(shè)。這一工作，將由央行、銀監(jiān)會(huì)會(huì)同財(cái)政部、建設(shè)部等多部門共同落實(shí)。
一場(chǎng)與房地產(chǎn)有關(guān)的全面金融調(diào)控很快將走向前臺(tái)。分析人士認(rèn)為，若上述政策最終在國(guó)慶前后落定，本已處于較高市盈率水平的地產(chǎn)股可能因此進(jìn)入調(diào)整期。
對(duì)于提高首付比例等房貸政策本身，上海易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示，新政出臺(tái)后，樓市的改善性需求和彈性投資需求(指流動(dòng)性過(guò)剩、股市回流引起的樓市投資需求)會(huì)由于初始投資成本增高減少。加上增加供給的政策配合，未來(lái)樓市供需摩擦?xí)M(jìn)一步縮小，而市場(chǎng)對(duì)提高首付比例政策出臺(tái)早有預(yù)期，并已經(jīng)向購(gòu)房者進(jìn)行政策預(yù)熱。
專家評(píng)價(jià)，新政在指導(dǎo)思想上“比較科學(xué)”，針對(duì)第二套住房的政策可避免打擊自住需求。另外，因?yàn)檠胄姓餍畔到y(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)覆蓋全國(guó)，在跨城市范圍內(nèi)界定第二套住房的技術(shù)條件已經(jīng)成熟。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，5.33億自然人和1116萬(wàn)多戶企業(yè)已進(jìn)入央行信用檔案系統(tǒng)。
落實(shí)情況值得關(guān)注
也有專家表示，政策最終影響有待檢驗(yàn)，一方面僅對(duì)第二套以上購(gòu)房提高首付，這一起點(diǎn)弱化了此前市場(chǎng)估計(jì)的政策影響。另一方面，因政策執(zhí)行細(xì)則未出，能否落實(shí)到位仍存在未知數(shù)。
“其中可能存在的執(zhí)行難點(diǎn)在于是否有必要對(duì)改善型第二套住房‘一刀切’�！鄙虾Ｆ謻|改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城表示。比如因工作調(diào)動(dòng)問(wèn)題需要異地購(gòu)房，因大家分小家的原因需要二次置業(yè)等。而如果購(gòu)房者需要在賣掉第一套房后再購(gòu)入第二套房，無(wú)疑會(huì)有較大的時(shí)間成本。
上海交通銀行、浦東發(fā)展銀行相關(guān)人士昨天介紹，目前支行方面還沒(méi)有收到房貸新政的落實(shí)通知�！艾F(xiàn)在仍然可以貸到七成，無(wú)論第幾套。”一位商業(yè)銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理表示。
回顧近三年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程，上調(diào)首付比例幾乎成為和取消預(yù)售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成為市場(chǎng)公認(rèn)的解決樓市過(guò)度升溫的“最后一著”。也正是因?yàn)橛绊戄^大，提高首付比例的政策出臺(tái)遠(yuǎn)比提高利率來(lái)的謹(jǐn)慎。
宏觀調(diào)控以來(lái)，唯一一次首付比例的調(diào)整在去年5月，建設(shè)部、人民銀行等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，要求從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。(記者 于兵兵)
各方反應(yīng)
開發(fā)商關(guān)注調(diào)控政策疊加效應(yīng)
有關(guān)商業(yè)銀行將提高房貸首付比例的消息引起各方關(guān)注。一些開發(fā)商昨天向記者表示，這一政策其實(shí)影響不大，但需要注意的是還會(huì)有相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)樓市需求的累積影響不可忽視。
“銀行提高第二套住房貸款的首付比例肯定是沖著抑制投資去的，但實(shí)際影響不會(huì)太大。”富力地產(chǎn)華東區(qū)副總裁呂勁表示。持此判斷的開發(fā)商似乎不在少數(shù)，“上海樓市已經(jīng)以自住需求為主導(dǎo)，就算是投資需求，看重的還是投資回報(bào)率能否達(dá)到預(yù)期，資金方面的受限空間不會(huì)太大。”一位上海開發(fā)商認(rèn)為。
也有市場(chǎng)人士向記者表示，政策出臺(tái)關(guān)鍵還看執(zhí)行，對(duì)于提高第二套住房貸款首付比例，可預(yù)見的規(guī)避方法已有不少�！氨热缛绾闻袛嗟诙追�，從前一階段深圳出臺(tái)的樓市限外細(xì)則來(lái)比較，只允許購(gòu)買一套自住住宅僅針對(duì)境外個(gè)人，一個(gè)家庭需要購(gòu)買2處以上住房就可以通過(guò)不同產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買，估計(jì)這次提高首付也會(huì)出現(xiàn)類似情況�！�
上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)指出，提高首付對(duì)樓市的主要影響在于心理上而非價(jià)格上。“購(gòu)房者對(duì)房貸政策還是比較敏感的，如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導(dǎo)致當(dāng)月二手房成交量下降。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，成交量就顯得很關(guān)鍵。只怕房貸新政僅為一個(gè)開始，考慮到今年金融調(diào)控的連貫性，政策的疊加效應(yīng)值得注意，房地產(chǎn)企業(yè)也在靜觀其變�！�
中信嘉華銀行高級(jí)副總裁廖群認(rèn)為，今年以來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快、樓市調(diào)控效果不明顯，所以加強(qiáng)調(diào)控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對(duì)需求會(huì)有一些影響，可是影響較小，也許還會(huì)有一些配套政策出來(lái)，包括加息、限外、稅收等一系列措施累積，影響便難以忽視�！�(記者 李和裕)
二手房市場(chǎng)
捂盤現(xiàn)象開始緩解
記者昨天從各家中介得到的反饋表明，對(duì)于將提高房貸首付比例的消息，市場(chǎng)整體反應(yīng)比較平靜。
在之前已陷入“風(fēng)聲鶴唳”狀態(tài)的北京二手房市場(chǎng)，有中介負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，對(duì)于首付比例提高政策的出臺(tái)預(yù)期，使得客戶有一定的完成交易急切心態(tài)，有報(bào)道稱，9月份的北京二手房市場(chǎng)掛牌房源至少增加了10%�！霸诮灰走^(guò)程中，我們也會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行提醒�！北本┮恢薪殚T店工作人員承認(rèn)。
北京我愛我家控股副總裁胡景暉表示，購(gòu)房貸款首付比例差別化對(duì)待，對(duì)于打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)將起到非常重要的作用。
上海市場(chǎng)方面，在央行連續(xù)加息收緊流動(dòng)性的大背景下，上海各家銀行在國(guó)慶期間全線收緊房貸已成定局。面對(duì)房貸首付提高消息，上海一些銀行目前的公開表態(tài)，仍是“政策沒(méi)有改變”。據(jù)信義房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)各家門店的統(tǒng)計(jì)，選擇貸款購(gòu)房的比例為40.54%，其中用足銀行貸款份額的，僅有15%左右�！暗唾J款率是沒(méi)有影響到中高檔住宅交易的原因之一。”信義房產(chǎn)分析人士說(shuō)，“作為貸款客戶的首選，國(guó)有大型銀行并未出臺(tái)新政策，因此受到的影響不大�！�
在上海二手房市場(chǎng)，房東盲目捂盤的現(xiàn)象已開始緩解。上海各家中介提供的信息顯示，首付比例將提高的消息并未在市場(chǎng)上產(chǎn)生太大波動(dòng)�！坝绕涫窃谥懈邫n住宅市場(chǎng)，原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體。”一位中介人士表示。再加上目前上海二手房交易仍以自住為主，投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。(記者 唐文祺)
記者觀察
樓市調(diào)控如何顯現(xiàn)“真功夫”
知情人士透露，受美國(guó)次貸危機(jī)、美聯(lián)儲(chǔ)降息等國(guó)際金融環(huán)境和國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展形勢(shì)的影響，提高房貸首付比例等政策將早于原定計(jì)劃，“提前出場(chǎng)”。
9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布自2003年6月以來(lái)首次降息，幅度為50個(gè)基點(diǎn)，聯(lián)邦基金利率降至4.75%�！凹由先嗣駧派殿A(yù)期，海外資金流進(jìn)量會(huì)進(jìn)一步加大，造成流動(dòng)性過(guò)剩壓力加大。因此要對(duì)投資口徑進(jìn)一步收緊，避免外資持有房產(chǎn)獲利離場(chǎng)，使金融形勢(shì)更加嚴(yán)峻�！币晃唤鹑趯＜冶硎�。
從國(guó)內(nèi)樓市情況來(lái)看，近幾個(gè)月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)直線上揚(yáng)，月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下，出臺(tái)新的調(diào)控政策顯得順理成章。
“需要認(rèn)清的是，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比2005年時(shí)要復(fù)雜很多。面對(duì)通脹預(yù)期、流動(dòng)性過(guò)剩、熱錢涌入、開發(fā)商高價(jià)囤地等現(xiàn)象，貨幣政策的效果不容易判斷，這也是越加息股市樓市越漲的原因所在�！蹦辰鹑趯＜腋锌�。
另外，“上有政策、下有對(duì)策”的現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，一些分析人士對(duì)房貸新政能否貫徹落實(shí)也有擔(dān)憂。比如，首付比例提高的消息剛一傳出，已有一些銀行已經(jīng)開始尋找應(yīng)對(duì)之策。“每一個(gè)政策出臺(tái)總有規(guī)避或弱化的辦法�！币晃汇y行系統(tǒng)人士告訴記者。
房地產(chǎn)新政的初衷是規(guī)范樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，平衡供需。但在具體的執(zhí)行上，如何將調(diào)控政策從心理威懾變?yōu)閷?shí)打?qū)嵉摹罢婀Ψ颉保允怯嘘P(guān)方面要面對(duì)的難題。(記者 于兵兵)
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