調(diào)控政策從宏觀走向務(wù)實(shí)
梳理北京樓市近期出現(xiàn)的諸多變數(shù)，透過(guò)表象，都可以看到調(diào)控措施所起到的引導(dǎo)作用。無(wú)論是宏觀政策層面金融銀根的緊縮，還是微觀視角下“第二套房”細(xì)則的出臺(tái)，再比如國(guó)家不久之前對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為的整肅，都已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生了較為深刻的影響。
“以往像國(guó)八條、國(guó)六條這樣的政策，表面上看力度很大，在行業(yè)內(nèi)也起到了一定威懾力，但這些措施太不具體，可操作性差，只能是熱鬧一陣就過(guò)去了�！苯鹛┑禺a(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明指出，今年，國(guó)家將調(diào)控的重點(diǎn)放在切實(shí)保證“各層次居民真實(shí)住房需求”上，動(dòng)工興建了大量保障性住房和兩限房，僅這一點(diǎn)，就會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)格局和需求群體的變化產(chǎn)生直觀的影響。而陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖則表示，不久之前，國(guó)土資源部、建設(shè)部已經(jīng)表態(tài)，未來(lái)保障性住房和兩限房用地將占到土地出讓總量的七成，這就使更多居民有望通過(guò)政策支援的途徑解決居住問(wèn)題。
范小沖還指出，今年出臺(tái)的政策將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身也發(fā)生不少影響。一方面，由于保障性住房比例將持續(xù)增加，會(huì)使開(kāi)發(fā)商群體發(fā)生分化，有望出現(xiàn)一些以保障性住房為主要開(kāi)發(fā)方向的企業(yè)，從而推動(dòng)政策的連續(xù)性和資源最優(yōu)化分配。另一方面，國(guó)家對(duì)囤地、土地非法轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的追查力度將進(jìn)一步加大，類(lèi)似這些深層次、制度性措施的出臺(tái)，都對(duì)行業(yè)規(guī)范運(yùn)作給予幫助。
開(kāi)發(fā)商將重新審視運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在謝蘇明看來(lái)，隨著政府調(diào)控力度的加大以及調(diào)控方式的進(jìn)步，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一種巨大的推動(dòng)和促進(jìn)。仍以“從緊的金融政策”為例，謝蘇明指出，可以預(yù)見(jiàn)，明年房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步緊縮，對(duì)企業(yè)資金鏈的要求也將比現(xiàn)在嚴(yán)格的多。同時(shí)他表示，政策的不斷調(diào)整已經(jīng)表明，國(guó)家將有意穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和擴(kuò)張規(guī)模，樓市會(huì)告別“只要拿到土地就等于獲得巨大利潤(rùn)”的時(shí)代。
謝蘇明坦言，最近一兩年市場(chǎng)的發(fā)展確實(shí)超出了很多人的預(yù)期，甚至與購(gòu)房人不顧一切去買(mǎi)房一樣，開(kāi)發(fā)商也在不顧一切地去拿地，但對(duì)這塊地到底值多少錢(qián)、到底應(yīng)該花多少錢(qián)去拿地反而“沒(méi)了底”，整個(gè)市場(chǎng)處于半“非理性”狀態(tài)�，F(xiàn)在，國(guó)家通過(guò)政策層面的緩沖，這種“非理性”狀態(tài)有望得以終結(jié)�！罢甙l(fā)出的信號(hào)在于，開(kāi)發(fā)商必須重新評(píng)估運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，重新審視發(fā)展過(guò)程中的具體戰(zhàn)略，對(duì)未來(lái)的預(yù)期要更為嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)�！�
樓市有望實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸
事實(shí)上，即使在開(kāi)發(fā)商中間，也都不同程度地承認(rèn)，在房?jī)r(jià)已經(jīng)飛漲的現(xiàn)在，價(jià)值的回歸確實(shí)是在預(yù)期之內(nèi)的情況。
成業(yè)行根據(jù)市建委發(fā)布的新樓盤(pán)預(yù)售信息發(fā)現(xiàn)，以今年1-10月為統(tǒng)計(jì)區(qū)間，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)累計(jì)為110.6%，新盤(pán)均價(jià)從去年底的1萬(wàn)元/平方米，提高到15324元/平方米的水平，漲幅遠(yuǎn)超歷年水平。成業(yè)行總經(jīng)理邵念強(qiáng)坦言，在去年樓價(jià)已經(jīng)沖到高位的背景下，今年的市場(chǎng)趨勢(shì)確實(shí)有受奧運(yùn)等因素刺激下，價(jià)值“超越”的色彩。
他表示，今年樓市出現(xiàn)了太多“價(jià)格奇跡”，比如三元橋某樓盤(pán)，7月份二期銷(xiāo)售均價(jià)在14000元/平方米左右，10月份三期開(kāi)盤(pán)即跳空高開(kāi)到20000元/平方米以上；中關(guān)村某小戶型樓盤(pán)，7月份銷(xiāo)售均價(jià)15000元/平方米左右，10月份銷(xiāo)售均價(jià)即上漲到26000元，最高單日價(jià)格上漲超過(guò)1000元。在他看來(lái)，這些“奇跡”背后固然有區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品緊缺所帶來(lái)的壟斷優(yōu)勢(shì)，但由此而帶來(lái)的價(jià)格與價(jià)值背離、成交量下降但價(jià)格不降反升，已經(jīng)蘊(yùn)含了可觀的泡沫。在這種情況下，類(lèi)似樓盤(pán)如果一旦出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，不應(yīng)該被視為樓盤(pán)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，只能被看作市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)回歸。(高彤 )
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