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　　核心提示：

　　10月22日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文表示：小產(chǎn)權(quán)房絕不許再建，已購者合法利益要受保護(hù)。這是“叫停小產(chǎn)權(quán)房”后，首次對(duì)已存在的小產(chǎn)權(quán)房何去何從的官方表態(tài)。這一說法也被小產(chǎn)權(quán)房擁有者帶來一線“生機(jī)”。已經(jīng)不見蹤跡的小產(chǎn)權(quán)房銷售，也開始重新浮出了水面。隨著國家有關(guān)部門的松口，小產(chǎn)權(quán)房的春天是否真的會(huì)來臨？

　　除了拿不到房產(chǎn)證，村委會(huì)還在所謂的《合作開發(fā)合同》中，制定了兩條奇特的款項(xiàng)逃避責(zé)任。而村民沒有意識(shí)到的是，當(dāng)初瘋狂賣地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是建立在東莞20多年的制造業(yè)基礎(chǔ)上。已經(jīng)沒有了土地，村民完全依靠出租吃飯，村里的小產(chǎn)權(quán)房也賣給別人了，隨著企業(yè)倒閉和外遷，房子租不出去，村民的收益也大大減少，過度開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，最終使村里把造血功能都賣掉了。

　　路邊再現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房廣告

　　10月27日下午，記者來到東城區(qū)大井頭村。沿著莞溫路，道路兩邊是兩排長達(dá)300米的小產(chǎn)權(quán)房住宅，左邊的小產(chǎn)權(quán)房打著“東莞市可以居公寓”的招牌。接待記者的是東莞市三維企業(yè)管理有限公司一位姓梁的物業(yè)助理。梁小姐告訴記者，這塊地原來是一家工廠的廠房，后來還給村里，就建了可以居公寓，樓高9層，有180多套住房，1樓是20多個(gè)商鋪。

　　在梁小姐的帶領(lǐng)下，記者坐電梯上到A1棟4樓一套76平方米的2房1廳�！斑@里有電梯，小區(qū)還有6個(gè)保安值班，很安全的。”按照梁小姐給出的價(jià)格，這套房子的單價(jià)是2100元/平方米，總價(jià)為159600元。

　　10月28日，記者打電話到道滘鎮(zhèn)富康新村的小產(chǎn)權(quán)房江月灣咨詢時(shí)，售樓處一名姓張的小姐告訴記者，目前該樓盤還有不少房子在賣，面對(duì)江景的一共11層，7、8層是較好的位置，打完折后價(jià)格在3300左右，兩房三房都有，而另一些位置沒那么好的則在2600元左右。

　　當(dāng)晚，記者路過鴻福路口時(shí)又看到一位路人在派發(fā)萬江簡沙洲五環(huán)路旁某樓盤的宣傳單張，上面打著1980元/平方米起，首付1萬元，提供10年分期付款。據(jù)了解，該樓盤提供兩房至四房的戶型，價(jià)格在1980元~2420元/平方米之間。

　　近日，業(yè)內(nèi)人士張先生跟本報(bào)記者講述了小產(chǎn)權(quán)房在東莞熱賣的“前世今生”。

　　2003~2007年小產(chǎn)權(quán)房瘋狂建設(shè)

　　“東莞很多小產(chǎn)權(quán)房的合同樣本都是從我這里出去的�！� 2003年，來自甘肅的張先生創(chuàng)建了一家房地產(chǎn)代理有限公司，自己出任董事總經(jīng)理，專門代理小產(chǎn)權(quán)房的銷售。

　　據(jù)張先生介紹，2001年5月，東莞市提出“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略和“五年見新城”的規(guī)劃。在張先生看來，這個(gè)新城建設(shè)，恰恰也給小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展帶來的契機(jī)。路越來越寬，也越來越快，但是五年新城建設(shè)并沒有解決居民住宅需求的矛盾。

　　張先生說，2003年的時(shí)候東城的小產(chǎn)權(quán)房最多。當(dāng)時(shí)的東城區(qū)被稱為莞城的附城，主山、桑園、溫塘的工業(yè)區(qū)很密集，一些工廠不能解決職工的住宿問題，外面開餐廳的、運(yùn)輸?shù)摹�從事教育的人住宿如何解決？這時(shí)候小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就滿足了他們的需求。

　　后來，小產(chǎn)權(quán)房的重心開始轉(zhuǎn)向萬江鎮(zhèn)。由于當(dāng)時(shí)萬江的經(jīng)濟(jì)是4大城區(qū)中最落后的，而水鄉(xiāng)片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施比城區(qū)要差，所以萬江附近的需求者也越來越多，不少樓盤還能貸款供房。“萬江、茶山的小產(chǎn)權(quán)房，我們銷售的起碼占了70%”。張先生表示，他所在的代理公司代為銷售的小產(chǎn)權(quán)房起碼就超過了20000套。

　　然而隨著正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)商的出現(xiàn)，購房者被大社區(qū)高素質(zhì)樓盤吸引。加上小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境跟不上去，特別是社會(huì)輿論的影響，買的人也慢慢減少了。

　　小產(chǎn)權(quán)房存量不足1成

　　小產(chǎn)權(quán)房的再一次熱銷始于2006年和2007年。資料顯示，截至2006年10月，東莞宅基地上建起的農(nóng)民公寓總建筑面積大約是2006年東莞住宅銷售面積的1.5倍，此前東莞地區(qū)農(nóng)民集資房私下交易已經(jīng)比較普遍。

　　在去年樓價(jià)最瘋狂的時(shí)候，南城銀豐路、東城沃爾瑪、莞城人民公園一帶經(jīng)常有人沿街發(fā)放出售小產(chǎn)權(quán)房的傳單，小產(chǎn)權(quán)房的銷售也出現(xiàn)了一個(gè)高峰。

　　但由于當(dāng)時(shí)東莞政府已經(jīng)禁止村里建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量也越來越少。張先生表示，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的可出售數(shù)量占房地產(chǎn)市場不到10%。

　　小產(chǎn)權(quán)房“興旺”的背后

　　張先生自己也承認(rèn)，對(duì)于購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說，確實(shí)承擔(dān)了常人體會(huì)不到的風(fēng)險(xiǎn)�！澳闶遣缓戏ǖ�，不按規(guī)劃修的，甚至沒有報(bào)建過，開發(fā)商拿了錢就走了，將來出了問題誰幫你解決？每天都生活在不安定當(dāng)中�！�

　　既然拿不到房產(chǎn)證，為何東莞的小產(chǎn)權(quán)房市場依然“興旺”，背后隱藏的到底是什么？“其實(shí)就是價(jià)格問題，因?yàn)樗�便宜”。張先生一針見血�?/p>

　　2004年，當(dāng)時(shí)東莞最大的商品房小區(qū)東泰花園的價(jià)格已經(jīng)是3800元/平方米左右，萬江的商品房也接近2300~2400元/平方米。而萬江的一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房“安一居”打出的廣告宣傳是680元/平方米，一般是銷售700多元/平方米，還可以分期付款。華南MALL附近的周屋基村的小產(chǎn)權(quán)房也只賣出900多元/平方米。即時(shí)在去年小產(chǎn)權(quán)房賣到最瘋的時(shí)候，最高也不過3000多元/平方米，而商品房的價(jià)格已經(jīng)超過8000元。“這種差價(jià)越高，大家選擇的余地就越多�！�

　　在這個(gè)樓市價(jià)格飛速上漲的時(shí)代，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件較差的人來說，有沒有房產(chǎn)證已經(jīng)不是人們關(guān)心的重點(diǎn)，有個(gè)自己的“窩”才是幸福。劉先生一家在東城石井花15萬元購買了一套小產(chǎn)權(quán)房。劉先生告訴記者，自己的經(jīng)濟(jì)條件不好，但是一家人在東莞生活，需要一套房子，商品房太貴了買不起，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格便宜很多，自己能夠承受�！半m然環(huán)境差一些，不過價(jià)格便宜，也不太在意這些了。”劉先生認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件不怎么好的人來說，花15萬元首付，然后再供20年買商品房，還不如一次性付個(gè)15萬元，“住在一套屬于自己的小產(chǎn)權(quán)房里面，反正也沒打算賣掉，有沒有房產(chǎn)證，都無所謂�！�

　　選擇好的地段，花較便宜的價(jià)格購買小產(chǎn)權(quán)房，靠出租來收取營利，這是一部分人購買小產(chǎn)權(quán)房的初衷。1998年，王小姐在東莞舊汽車總站對(duì)面以13萬元的價(jià)格購買了一套120多平方米的小產(chǎn)權(quán)房。“買的時(shí)候當(dāng)然也知道是沒有房產(chǎn)證的，但是那里的房子太好租了，一直都沒有空過，十年下來，本早就回來了。”

　　小產(chǎn)權(quán)房中，除了住宅，獲利更大的是商鋪。張先生給記者算了一筆賬：一個(gè)產(chǎn)權(quán)證件齊全的商鋪在東莞可能要賣3萬元/平方米，以面積50平方米計(jì)算，總價(jià)高達(dá)150萬元，而商鋪的租金按35元/平方米計(jì)算，一年的收益只有21000元，需要71年才能收回成本�！霸谶@71年里，你的回報(bào)率是0。”但是小產(chǎn)權(quán)房的商鋪價(jià)格最高也就1萬元/平方米，便宜的甚至只需要6000元~8000元/平方米，同樣以50平方米來計(jì)算，最高需要50萬元，只需要不到24年就能收回成本。而事實(shí)上，像茶山南社工業(yè)區(qū)附近的商鋪，起租價(jià)都是60元/平方米，只需要不到14年就賺回來了。