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廣東東莞街頭重現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房廣告(2)

2008年10月31日 07:56 來源:廣州日報 發(fā)表評論

  村委會扮演著至關(guān)重要角色

  事實上,在小產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生和交易中,村委會扮演著至關(guān)重要角色。最早的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)模式,是由村委會出地,承建商出工程款、報建費,以自建房去當(dāng)時的東莞市計劃管理委員會進行土地立項,再報規(guī)劃局、土地局、建委等有關(guān)部門審批取得了蓋房子需要的“五證”。房子建好后,房管局只會給整棟建筑一個房產(chǎn)證,也就是所謂的大產(chǎn)權(quán),村委會獲得一部分住房和商鋪,村民也因此可以進行土地收益的分紅。承建商通過銷售來轉(zhuǎn)讓使用權(quán),除掉土地成本和稅費還小有盈利。

  其二是,村里將土地賣給承建商,承建商付給村委會“土地費”買斷了這塊地的使用權(quán),村委不參與樓盤銷售的分成。承建商再以集體土地的名義去報批、銷售。在這兩種模式中,承建商往往都是做建筑出身的老板,由于轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏足夠的資金,只能掛靠村委會。還有一種模式是,有的村委會自己當(dāng)起了開發(fā)商,自行組織建設(shè),在宅基地等用地上開發(fā)住宅,然后自行銷售。

  村委會通過出售土地直接獲利,或者獲得小產(chǎn)權(quán)房收租,打造了利用土地創(chuàng)收的“特色經(jīng)濟”,有建房者甚至聲稱,只要村子有多余的地,都會建房出售。

  “小產(chǎn)權(quán)房把村的造血功能賣掉了”

  “東莞很多村都會走上這條路,把村里的造血功能都賣掉了,三代人的都賣掉了!睆埾壬f,許多村看著別的村的集資房建得好,主動去找他們幫忙建。但是在小產(chǎn)權(quán)房三方當(dāng)中,村委會是最大的風(fēng)險承受者,給村里沒有帶來多少經(jīng)濟效益,甚至還有不少的糾紛。

  去年石竭鎮(zhèn)某村曾經(jīng)有一單官司,村民因為不滿意村委會把土地以低價出租給投資商,而狀告村委會,“因為村委把這塊地3.5元/平方米的價格出租給了投資商,而商鋪在最好的時候卻收租100元/平方米。于是許多農(nóng)民就會覺得租得少了,就來鬧!睆埾壬f, 這樣的事情經(jīng)常有,不過一般承建商和村委會通過各種方法把情況擺平。

  村委會和很多村民沒有想到的是,小產(chǎn)權(quán)房之所以賣得好,還在于建立在東莞20多年的制造業(yè)基礎(chǔ)上。以前出租一個月還有八百元的收益,他們意識不到這個風(fēng)險,2008年以來東莞經(jīng)濟開始遇冷,隨著而來的,一些鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)企業(yè)倒閉和外遷,房子租不出了,村民的收益也大大減少。已經(jīng)沒有了土地,村民完全依靠出租吃飯,村里的小產(chǎn)權(quán)房也賣給別人了,村里的收益從哪里來?“過度開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,最終使村里把造血功能都賣掉了!睆埾壬f。

  合同文本規(guī)避的兩重風(fēng)險

  除了拿不到房產(chǎn)證,為了逃避責(zé)任,村委會還在所謂的《合作開發(fā)合同》中,制定了兩條奇特的款項:

  合同約定小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)是60年,但合同中有一條特別規(guī)定:“使用權(quán)結(jié)束以后,土地的權(quán)益以結(jié)束時的國家政策規(guī)定為準(zhǔn)”。

  “在合同有效期內(nèi),如果政府的法規(guī)政策有變化,可以申請房產(chǎn)證,由此產(chǎn)生的所有的稅費由乙方來負責(zé)。甲方代表乙方與政府協(xié)調(diào)!

  事實上,這兩條隱藏的意思是,一旦法律政策發(fā)生變動,所有的風(fēng)險全部由乙方(購房者)承擔(dān)。此外,倘若遇到拆遷,“小產(chǎn)權(quán)”房的補償又將成為一大問題。倘若出現(xiàn)法律糾紛,“小產(chǎn)權(quán)”房的擁有者很難依法維權(quán)。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化的前提是要征收高額土地出讓金,這筆費用也將全部由乙方(購房者)來承擔(dān)。由于合同中甲方(村委會)規(guī)避了風(fēng)險,一些人第一天交了定金,第二天就帶著律師來退房。

  張先生自己也承認,對于購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說,確實承擔(dān)了常人體會不到的風(fēng)險。 “你是不合法的,不按規(guī)劃修的,甚至沒有報建過,開發(fā)商拿了錢就走了,將來出了問題誰幫你解決?每天都生活在不安定當(dāng)中。”但在張先生看來,買了房的人住上了自己的房子,出租的人拿了租金,就可以了!爸劣60年以后的事情誰都不知道,起碼我們這代人是看不到了,所以最后還是由政府來解決!

  名詞解釋

  小產(chǎn)權(quán)房

  俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”其實是指在眾多城市郊區(qū),一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓,除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外,還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。1998年修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定,村民集體所有的土地只有在“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“村民建設(shè)住宅”和“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)”三種情況下,才能轉(zhuǎn)作建設(shè)用地。第63條進一步規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。小產(chǎn)權(quán)房屬于“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

  其實,早在1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中,分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。(文/記者 潘勤毅、蔣幸端)

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