上海：用地模式會(huì)有新變
新增建設(shè)用地“漲價(jià)”，對(duì)上海用地模式會(huì)產(chǎn)生影響，但對(duì)商品房市場(chǎng)影響不會(huì)太大
臨近樓市銷(xiāo)售的“金九銀十”，上海的商品房交易依然比較平穩(wěn)。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅9月25日一天，新開(kāi)房源就有7個(gè)，推出1124套，面積15萬(wàn)多平方米。當(dāng)天，共預(yù)售各類(lèi)商品房710套，面積7.46萬(wàn)平方米。易居研究院的數(shù)據(jù)同時(shí)表明，9月上海平均每周成交面積35.2萬(wàn)平方米，與8月相比增長(zhǎng)24.3%。隨著“十一”黃金周臨近，眾開(kāi)發(fā)商加快了推案速度，顯示對(duì)黃金周假日樓市信心不減。
近期，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段接二連三。本月初發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，從八方面要求各地和各部委嚴(yán)把土地“閘門(mén)”。雖是工業(yè)用地，不過(guò)部分消費(fèi)者仍心存疑慮：對(duì)于上海這個(gè)土地稀缺城市而言，這一政策會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“地荒”，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)？
“這項(xiàng)政策更多指向政府部門(mén)，應(yīng)該不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響�！鄙虾７康鼐钟嘘P(guān)人士明確表示。無(wú)論是明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任、切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，還是規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，抑或強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為，“從根本上說(shuō)，都是對(duì)地方政府加強(qiáng)約束，進(jìn)一步明確政府責(zé)任，規(guī)范土地管理行為�！�
就土地審批制度而言，原來(lái)分批次審批，“上海一年可報(bào)審兩三次”，如今，一年只能審批一次�！斑@意味著，用地計(jì)劃性必須增強(qiáng)。明年的用地，今年必須心中有底，這也有利于宏觀(guān)調(diào)控，減少違法用地現(xiàn)象發(fā)生�！倍~征收土地出讓金并實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”的要求，也與先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出讓金中，70%作為土地成本補(bǔ)償，落實(shí)到實(shí)際操作的區(qū)縣；30%除卻農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)等必需費(fèi)用外，基本用于城市開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)�！吧虾Ｔ谶@方面比較規(guī)范，用于城市建設(shè)的費(fèi)用‘五五分成’，由市區(qū)兩級(jí)分管，市級(jí)費(fèi)用均由城投公司統(tǒng)一管理，以保證‘專(zhuān)款專(zhuān)用’�！�
該人士也坦言，在土地出讓金分配利用上，對(duì)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)關(guān)注度不高，“今后大收大支，可能會(huì)有所改善�！贝舜握咧�，“三農(nóng)”問(wèn)題被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保護(hù)耕地、保障農(nóng)民權(quán)益十分重要。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，才是健康、可持續(xù)的發(fā)展之道。”據(jù)透露，上海房地局準(zhǔn)備與社保系統(tǒng)銜接，重新設(shè)計(jì)與土地審批有關(guān)的農(nóng)民保障問(wèn)題。
新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，也是關(guān)注重點(diǎn)。據(jù)估算，調(diào)整后，中央和地方實(shí)際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)將提高1倍。“浦東新區(qū)為一等地區(qū)，此項(xiàng)費(fèi)用將從每平方米70元調(diào)整為140元�！本褪钦f(shuō)，什么也沒(méi)建，光土地就需每畝“砸”進(jìn)9萬(wàn)多元，這無(wú)疑提高了開(kāi)發(fā)成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是產(chǎn)業(yè)類(lèi)及城市建設(shè)用地，“對(duì)商品房市場(chǎng)影響不會(huì)太大”。
“這是政府從房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)類(lèi)調(diào)控的重要手段。”與此相應(yīng)，工業(yè)用地出讓實(shí)行最低價(jià)政策，也表示產(chǎn)業(yè)類(lèi)用地價(jià)格上升，這就要求上海引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，須加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，明確投資強(qiáng)度。
“新增建設(shè)用地‘漲價(jià)’，對(duì)上海用地模式也會(huì)產(chǎn)生影響�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，原先土地成本低，可實(shí)行擴(kuò)張式發(fā)展，如今必須算賬，也許盤(pán)活存量更合算。這對(duì)商品房用地更明顯�！锻ㄖ烦雠_(tái)之前一個(gè)月，萬(wàn)科集團(tuán)以超過(guò)17億元的總價(jià)完成對(duì)浙江省級(jí)房地產(chǎn)集團(tuán)——南都集團(tuán)的整體收購(gòu)，不僅獲得南都房產(chǎn)60%的權(quán)益，還擁有南都集團(tuán)在上海、江蘇的剩余地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有知情人士表示，“萬(wàn)科并購(gòu)南都，最主要的獲益就是土地。”
此前市場(chǎng)傳言說(shuō)，部分小開(kāi)發(fā)商頂不住政策壓力，開(kāi)始“吐地”，而一些有錢(qián)沒(méi)地的大開(kāi)發(fā)商趁機(jī)加緊吞并、擴(kuò)張。這一傳言并未得到官方認(rèn)可，“至少與此次《通知》關(guān)系不大”。上海金地·格林世界總經(jīng)理劉炎平也明確表示，“政策對(duì)我們公司和項(xiàng)目沒(méi)有原則性影響。”
盡管《通知》與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)不大，不過(guò)，近年來(lái)，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，在上海得到了體現(xiàn)。這個(gè)房?jī)r(jià)漲幅曾高居全國(guó)城市前列的大城市，今年漲幅得到大幅控制。最新的國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，8月，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.4個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)“漲”聲一片中，下降的城市只有上海，降幅為2.2%。
上海市房地局負(fù)責(zé)人近日在向建設(shè)部調(diào)研組匯報(bào)時(shí)稱(chēng)，1—8月，上海新建商品房投資規(guī)模保持平穩(wěn)；商品房成交面積保持平穩(wěn)；商品房成交價(jià)格同比穩(wěn)中略降，環(huán)比保持平穩(wěn)；存量住房成交價(jià)保持平穩(wěn)，成交面積穩(wěn)中有降。
對(duì)于土地緊縮與房?jī)r(jià)間的關(guān)系，搜房網(wǎng)一項(xiàng)調(diào)查顯示了網(wǎng)民的意見(jiàn)。四成網(wǎng)民認(rèn)為，現(xiàn)在上海土地供應(yīng)充足，選擇“嚴(yán)重地荒”的僅占3.77%；且有六成多網(wǎng)民對(duì)“高地價(jià)引起高房?jī)r(jià)”一說(shuō)表示，“有一定關(guān)系但不起絕對(duì)作用”。
看來(lái)，網(wǎng)民的看法與政府倒是不謀而合：希望平穩(wěn)。（孫小靜）
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