未來(lái)供給過(guò)剩壓力增大
盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長(zhǎng)仍十分強(qiáng)勁，但市場(chǎng)存在內(nèi)在調(diào)整的要求，房地產(chǎn)供給過(guò)剩的壓力增大，潛伏著長(zhǎng)期低迷和價(jià)格明顯回落的風(fēng)險(xiǎn)。
1、需求增長(zhǎng)減速趨勢(shì)明顯
首先，全國(guó)銷售面積平均增長(zhǎng)率持續(xù)下降，已降至1999年以來(lái)的最低點(diǎn)。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬(wàn)平方米和32320.7萬(wàn)元平方米，同比分別增長(zhǎng)10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個(gè)和12.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長(zhǎng)19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說(shuō)明高房?jī)r(jià)開始對(duì)住房需求增長(zhǎng)產(chǎn)生抑制作用。在需求減速的情況下房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關(guān)系的結(jié)果。
其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國(guó)商品房銷售額為12415.3億元，同比增長(zhǎng)18.0%，比上年同期回落15.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年增幅低8.9個(gè)百分點(diǎn)，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長(zhǎng)在逐年放慢。其中1-9月累計(jì)住宅銷售額為10346.8億元，同比增長(zhǎng)17.8%，比上年同期回落17.1個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度更大。
值得高度關(guān)注的是北京、上海、浙江等重點(diǎn)地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說(shuō)明高房?jī)r(jià)正在對(duì)住房需求產(chǎn)生抑制作用。
2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力
供給增長(zhǎng)速度快于需求增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)應(yīng)是穩(wěn)中趨降的，但受房地產(chǎn)商對(duì)供應(yīng)量的操縱，短期供給小于需求增長(zhǎng)，因而造成房?jī)r(jià)的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會(huì)釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價(jià)格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)下降，靠地方政府托市所形成的房地產(chǎn)繁榮也會(huì)受到居民購(gòu)買力的限制和宏觀調(diào)控政策的限制。
(1)雖然前幾年最終住宅供給增長(zhǎng)持續(xù)地慢于住宅需求增長(zhǎng)，但中前端供給增長(zhǎng)持續(xù)地快于需求增長(zhǎng)速度，預(yù)示經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將出現(xiàn)住宅市場(chǎng)的供大于求局面。
中前端供給增長(zhǎng)主要是指住宅投資增長(zhǎng)和施工面積增長(zhǎng)。2001-2006年間(預(yù)計(jì)2006年增長(zhǎng)28%)，住宅投資年均增長(zhǎng)26.0%，住宅施工面積年均增長(zhǎng)20.5%(預(yù)計(jì)2006年增長(zhǎng)19%)，而住宅銷售面積年均增長(zhǎng)18.8%(2006年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)12%)，5年來(lái)投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。
(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，實(shí)際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對(duì)平衡，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求，但中長(zhǎng)期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過(guò)剩更為明顯。實(shí)際的住宅需求增長(zhǎng)應(yīng)包括城市化對(duì)住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長(zhǎng)應(yīng)不超過(guò)15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因?yàn)楦咄顿Y將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國(guó)住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長(zhǎng)，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個(gè)百分點(diǎn)以上，所以過(guò)幾年住宅過(guò)剩是必然要出現(xiàn)的。
(3)預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間住宅需求增幅將會(huì)繼續(xù)下降，主要是當(dāng)前全國(guó)多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，過(guò)高的房?jī)r(jià)將對(duì)需求增長(zhǎng)產(chǎn)生越來(lái)越明顯的抑制作用，而供給增長(zhǎng)仍然沒(méi)有放慢的跡象。
以上因素共同作用的結(jié)果是：幾年以后，住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢(shì)，從而導(dǎo)致住宅投資和消費(fèi)出現(xiàn)較明顯的調(diào)整。我們預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)早則在2008年開始，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。
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