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　　“合法閑置”——

　　老“地王”大多田園依舊

　　市場(chǎng)行情看好時(shí)，企業(yè)高價(jià)拿地，得到利潤(rùn)回報(bào)，市場(chǎng)低迷時(shí)，有政府出手相救，企業(yè)并沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤(rùn)，不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　金地集團(tuán)曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬(wàn)多平方米的地，成交價(jià)為15.9億元，成為“地王”。今年8月，我們來(lái)到這塊“地王”現(xiàn)場(chǎng)，按照約定動(dòng)工期限，這本應(yīng)是一片繁忙的工地，但記者在這塊原本是水塘的地塊看到，一位老伯正在齊腰深的塘中捕魚(yú)，沒(méi)有任何動(dòng)工的跡象。

　　“你們也是來(lái)看‘地王’的吧？”在這片水塘打工20多年的趙先生招呼著記者。他說(shuō)，一年多前，他在電視上看到這個(gè)地方成了“地王”很吃驚，擔(dān)心多年從事的漁業(yè)生活就此中斷。但讓他沒(méi)想到的是，至今他仍過(guò)著早出晚歸的漁民生活。

　　為何已超過(guò)約定動(dòng)工時(shí)間近一年半而未動(dòng)工？金地集團(tuán)一名工作人員對(duì)此的解釋是“政府方面未能按期交地”。廣州國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)�由于拆遷補(bǔ)償原因，不能按時(shí)把地塊交給企業(yè)。和該地塊同時(shí)期拍出的相鄰的一塊地，則長(zhǎng)滿(mǎn)了荒草和農(nóng)民零散種植的香蕉、玉米。

　　出讓后的“地王”未能如約開(kāi)工，廣州不是唯一。從全國(guó)的情況看，這兩年產(chǎn)生的“地王”，大多尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，有的連地價(jià)款都未繳清，仍舊一派田園風(fēng)光，而且這些未動(dòng)工的地塊各有“合法”的原因。

　　人們不能理解，這些土地已拍出去兩年左右，為何還都有合法的未動(dòng)工理由，供出去的土地形成商品房供應(yīng)就那么難？

　　“天價(jià)交易本身就存在‘天價(jià)’的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)行情看好時(shí)，企業(yè)高價(jià)拿地，得到利潤(rùn)回報(bào)，市場(chǎng)低迷時(shí)，有政府出手相救，企業(yè)并沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤(rùn)，不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎？此外，個(gè)別‘天價(jià)’地得主，惡意囤積土地以獲增值的做法，更是直接將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)�！壁w松說(shuō)。　

　　成本太低——

　　開(kāi)發(fā)商不懼“悔地”

　　有些地方對(duì) “地王”網(wǎng)開(kāi)一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒(méi)有約定定金，這意味著開(kāi)發(fā)商的違約成本極低。

　　去年和前年產(chǎn)生的“地王”，很多沒(méi)有被“消化”，如今接連出現(xiàn)的新“地王”會(huì)不會(huì)同樣命運(yùn)？

　　“出讓地未能如約動(dòng)工至少有三大危害，一是浪費(fèi)了稀缺的土地資源。二是干擾了政府宏觀(guān)調(diào)控措施。供出的土地不能及時(shí)形成房屋，政府通過(guò)加大供應(yīng)來(lái)平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，在需求旺而供應(yīng)相對(duì)短缺的情況下，就可能助推房?jī)r(jià)上漲。三是政府在沒(méi)有新的土地供應(yīng)計(jì)劃的情況下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)短缺，開(kāi)發(fā)商不用開(kāi)發(fā)就能坐擁土地升值收益，等于政府將本應(yīng)屬于社會(huì)的土地增值拱手讓給個(gè)別利益群體�！壁w松說(shuō)。

　　為防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期大量囤積土地，加大開(kāi)發(fā)商違約成本，國(guó)家相關(guān)政策明確要求，土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開(kāi)竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容，按規(guī)定，在土地出讓合同中要明確約定定金，超過(guò)合同約定日期未動(dòng)工的，沒(méi)收定金。

　　從企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為講，在拿每宗地前，開(kāi)發(fā)企業(yè)都經(jīng)過(guò)反復(fù)核算成本與效益，如果預(yù)期沒(méi)有利潤(rùn)，或利潤(rùn)空間不大，不會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)；況且，我國(guó)對(duì)土地出讓的管理有嚴(yán)格規(guī)定，“地王”得主應(yīng)知道違約后果。如果個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金緊張等問(wèn)題不能如期開(kāi)發(fā)尚能理解，“地王”集體曬太陽(yáng)，讓人不得不懷疑，難道這些開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地時(shí)都失去了理性？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地出讓合同管理不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商“悔地”成本不高是導(dǎo)致“地王”不能如期開(kāi)工的原因之一。有些地方對(duì) “地王”網(wǎng)開(kāi)一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒(méi)有約定定金，這意味著開(kāi)發(fā)商的違約成本極低。

　　記者曾查閱某“地王”的出讓合同，發(fā)現(xiàn)這個(gè)出讓價(jià)達(dá)16億元的地塊本應(yīng)按合同金額的10%—20%征收定金，至少應(yīng)繳納1.6億元定金，但事實(shí)上，該地塊的定金僅幾百萬(wàn)元。如此寬松的合同約定，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)只付少量的競(jìng)買(mǎi)保證金，就能輕松成為“地王”；市場(chǎng)行情看漲時(shí)，就動(dòng)工開(kāi)發(fā)，行情不好時(shí)，即使違約了，不能動(dòng)工開(kāi)發(fā)，把地退給政府的代價(jià)也只是很少的保證金，這樣的好事，哪個(gè)不愿做？

　　此前，為規(guī)范合同管理，北京、上海、廣州等許多城市都出臺(tái)了清理閑置土地，盤(pán)活存量土地的相關(guān)政策，但多是以整改的方式收?qǐng)�，真正處罰的少，收取土地閑置費(fèi)或收回的就更少，上述政策在有些地方成了“一紙空文”。