近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年北京市一居室普通住宅每套平均售價(jià)37萬元，平均租金1526元/月，售價(jià)租金比為242∶1；二居室普通住宅每套平均售價(jià)49萬元，平均租金1751元/月，售價(jià)租金比為280∶1；三居室普通住宅每套平均售價(jià)67萬元，租金2343元/月，售價(jià)租金比更增至286∶1。
上述數(shù)據(jù)一經(jīng)公布，各界驚呼：京城樓市泡沫如此之大，是否已經(jīng)到了崩潰的邊緣？
售價(jià)租金比高不一定就是泡沫
讓我們看看美國(guó)2004年時(shí)的情形。從2001年起，美國(guó)住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了一段房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)期，新房平均價(jià)格由2001年12月的每套約18萬美元，上漲到2004年12月的近23萬美元，增幅達(dá)27.4%。同期新房中位價(jià)格從22.87萬美元上漲到28.19萬美元，上漲了23.2%。
越來越多的投資進(jìn)入住宅市場(chǎng)以及不斷升高的房?jī)r(jià)，推動(dòng)了房地產(chǎn)物業(yè)財(cái)富的增長(zhǎng)。全美業(yè)主的凈資產(chǎn)由1999年底的5.9萬億美元上升到2004年底的9.6萬億美元，這與當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著相似的特征。
為了判斷這一時(shí)期美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投資過熱的現(xiàn)象，美國(guó)得克薩斯A&M大學(xué)房地產(chǎn)中心經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anari博士選取此次房?jī)r(jià)快速上升周期中段的2003年，根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)全美39個(gè)主要城市的租售價(jià)格比進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2003年全美平均售價(jià)租金比值為22.04，比值最低的城市費(fèi)城為11.45，夏威夷的火奴魯魯以47.55成為比值最高的城市。而其他美國(guó)大城市這一比值都在30以上，例如華盛頓為31.43，紐約為35.16，洛杉磯為39.74，舊金山更是高達(dá)46.84，均超過全美的平均水平。
而在較高租售價(jià)格比下，美國(guó)樓市并沒有像人們預(yù)料的出現(xiàn)泡沫破滅，2004年美國(guó)的房?jī)r(jià)依然保持了持續(xù)上升的局面。
市場(chǎng)狀況需綜合考察
反觀北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，按照美國(guó)售價(jià)租金比的計(jì)算方法——住房?jī)r(jià)格除以全年租金，則2006年北京一居室普通住宅的售價(jià)租金比為20.21，二居室普通住宅為23.32，三居室普通住宅為23.52。再以單個(gè)樓盤價(jià)格為例，一套面積100平方米的富力城二期兩居室，目前市場(chǎng)售價(jià)每套140萬元左右，租金4500元/月左右，售價(jià)租金比為25.93。
以上比值數(shù)據(jù)與2003年全美平均售價(jià)租金比(22.04)不相上下，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)一些主要大城市的租售價(jià)格比。房產(chǎn)的售價(jià)租金比可反映房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的背離程度，因此是國(guó)際上通行的有效衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象的方法之一。既然美國(guó)當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都沒有泡沫破裂的危機(jī)，北京的房?jī)r(jià)可以說并未完全背離住房的真實(shí)價(jià)值，仍有上漲的空間。
2006年北京房?jī)r(jià)上漲幅度超過了10%，市場(chǎng)上出現(xiàn)了北京樓市泡沫已形成的觀點(diǎn)，并預(yù)警短時(shí)期內(nèi)這種泡沫將有破裂的可能，并必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，不能僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲速度較快，就判斷泡沫的存在，實(shí)際上房產(chǎn)的價(jià)格偏離了其真實(shí)價(jià)值，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主要表現(xiàn)。
當(dāng)然，房產(chǎn)售價(jià)租金比更多是作為判斷房產(chǎn)市場(chǎng)投資是否過熱的輔助手段，對(duì)于房?jī)r(jià)趨勢(shì)的預(yù)判，只能起到參考作用。也就是說，僅僅根據(jù)售價(jià)租金比較低就判斷房?jī)r(jià)還會(huì)上漲也是有失偏頗的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲受多種因素的影響，包括人口的增長(zhǎng)、住房建筑成本的增長(zhǎng)、銀行較低的利率等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱，也會(huì)助推了房?jī)r(jià)上漲，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。
總而言之，除了分析售價(jià)租金比外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的判斷，還需要借助更多的分析工具以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等多種因素的綜合考察。
(來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)）
