青田夏女士和文成朱先生，以及其他10位來(lái)自溫州等地的商人，都在義烏打拼，他們想買(mǎi)房，卻遭遇了一件怪事：付了30%的“選房確認(rèn)金”后，沒(méi)能成為房子的主人，因?yàn)闆](méi)有簽訂購(gòu)房合同，他們甚至不算是該樓盤(pán)的客戶(hù)。而他們一旦簽了那份合同，將面臨一個(gè)更怪異的結(jié)果：買(mǎi)了一套房子，卻有兩本房產(chǎn)證。
他們一直不知道，這套還只存在于他們想象中的房子，從它在紙上誕生的那一刻起，在法律上就已經(jīng)被一分為二了。
11月14日，記者站在這幢還沒(méi)蓋到一半的大樓前。這個(gè)坐落在義烏與東陽(yáng)交界處的樓盤(pán)，叫“鑫源國(guó)際”。
購(gòu)房者
113方的房子被“拆”成兩套賣(mài)
朱先生應(yīng)該是最早知道這個(gè)樓盤(pán)的人之一。今年6月底的一天，他們被中介邀請(qǐng)到東陽(yáng)一個(gè)會(huì)展中心，看了“鑫源國(guó)際”的展示。樓盤(pán)交通便利，主力戶(hù)型在100-140平方米之間，適合他們這樣的異鄉(xiāng)人。他們看中的，都是中間套113平方米、兩室兩廳的戶(hù)型。
幾天后，朱先生就交了房?jī)r(jià)30%的“確認(rèn)金”，之后大家陸陸續(xù)續(xù)給了錢(qián)。
10月，樓盤(pán)進(jìn)入預(yù)售程序，可當(dāng)大家興沖沖跑去簽合同時(shí)，售樓小姐給了他們當(dāng)頭一棒：“因?yàn)閲?guó)家政策原因，這批房子全部要按兩套來(lái)賣(mài)�！�
“房子按兩套賣(mài)，房產(chǎn)證做兩份，按揭貸款也是兩份�！毕呐繉�(duì)記者說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商說(shuō)，房子本身還是一套，一個(gè)大門(mén)，中間也不會(huì)用墻隔開(kāi)，只是到時(shí)門(mén)上要掛兩塊門(mén)牌�！�
吳小姐已經(jīng)簽了合同，在她的“選房確認(rèn)金”收據(jù)上，寫(xiě)的還是一套房子，但在購(gòu)房發(fā)票上，首付被分成了兩份，同一個(gè)門(mén)牌號(hào)加上了“A”和“B”。
現(xiàn)在，只有這12位還沒(méi)有簽合同，他們想得比較遠(yuǎn)：“以后說(shuō)不定會(huì)出現(xiàn)煤氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)分兩套交等一系列問(wèn)題。最關(guān)鍵的是，前不久，新政策出臺(tái)，第二套房子按揭首付提高到40%�！�
大家又試探著問(wèn)，既然是兩套房子，那么，只要其中一套可以嗎？得到的答復(fù)是：“不可以，兩套房子一扇門(mén)，要買(mǎi)就得一起買(mǎi)�！�
于是，怒火被集中到一個(gè)點(diǎn)上：“既然如此，當(dāng)初為什么不早做提醒？”12位買(mǎi)房者堅(jiān)持只辦一份手續(xù)，要退房，開(kāi)發(fā)商就得將房子升值帶來(lái)的利潤(rùn)賠償給他們。
在這樣的情況下，協(xié)商沒(méi)有任何結(jié)果。
開(kāi)發(fā)商
樓書(shū)上的結(jié)構(gòu)不會(huì)變
“鑫源國(guó)際”的開(kāi)發(fā)商、東陽(yáng)天元房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售經(jīng)理陳紅解釋說(shuō)，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目批不下來(lái)，就因?yàn)椤皣?guó)六條”規(guī)定90平方米以下房子要占樓盤(pán)總量的70%以上。設(shè)計(jì)沒(méi)法改，而中間套因?yàn)榉秸�，最容易修改，于�?13平方米的房子就被分成81平方米和32 平方米的兩套，總共涉及到80多戶(hù)。
“手續(xù)是按兩套辦，實(shí)際上還是一套，樓書(shū)上的結(jié)構(gòu)不會(huì)變，不會(huì)多隔墻壁多開(kāi)一道大門(mén)的。”陳紅說(shuō)。
對(duì)于第二套房子按揭要交40%首付的問(wèn)題，陳紅表示，如果按揭由開(kāi)發(fā)商來(lái)代理，一般不會(huì)出現(xiàn)被銀行拒絕的情況，但買(mǎi)房者的確要多交點(diǎn)首付，以及部分交易稅費(fèi)，“但我們保證，房子做了這個(gè)變更，最終通過(guò)驗(yàn)收沒(méi)問(wèn)題。”
而讓12位買(mǎi)房人最不滿(mǎn)的“沒(méi)有提前告知”，陳紅解釋是，到目前為止，這些買(mǎi)房人都是通過(guò)商會(huì)選的房，還沒(méi)有簽訂購(gòu)房協(xié)議。所以，《城市商品房預(yù)售管理辦法》的各項(xiàng)規(guī)定，并不適用在這個(gè)問(wèn)題上，“我們?cè)谡胶灱s前把這個(gè)情況告訴大家，也是一種負(fù)責(zé)任的做法�！�
“大政策下來(lái)前，誰(shuí)都不知道會(huì)怎樣。房子按兩套賣(mài)，我也是10月份才知道�！标惣t說(shuō)，“而且公司也說(shuō)了，無(wú)法接受的人，可以退款�！�
記者了解到，陳紅所說(shuō)的公司和商會(huì)聯(lián)系，實(shí)際上是通過(guò)一家投資公司來(lái)運(yùn)作的。義烏誠(chéng)商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理劉微告訴記者，最初拿到這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)楣居幸晃焕峡偸俏某缮虝?huì)的，因此預(yù)留了一批房子給會(huì)員。而目前拒簽協(xié)議的買(mǎi)房者，大多數(shù)是通過(guò)商會(huì)選房的這一批。
但劉微也表示，這一套房子要按兩套來(lái)賣(mài)，直到進(jìn)入預(yù)售程序前，她也完全不知情：“我百分百保證，當(dāng)時(shí)的合同上，絕對(duì)是一套房子�！�
規(guī)劃部門(mén)
圖紙上畫(huà)的是兩扇門(mén)
如果換一個(gè)角度來(lái)看，“鑫源國(guó)際”似乎生不逢時(shí)。
2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(即國(guó)六條)，當(dāng)年6月1日起正式實(shí)施。
其中最重要的一條就是，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例�！白�2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況，需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整�！�
“鑫源國(guó)際”的規(guī)劃恰逢其時(shí)，不得不更改設(shè)計(jì)。從最終遞交的規(guī)劃圖紙來(lái)看，“鑫源國(guó)際”的確沒(méi)有違反國(guó)家政策。
東陽(yáng)市建設(shè)局規(guī)劃科工作人員朱敦偉告訴記者說(shuō)：“東陽(yáng)這里，大家都喜歡大房子，但國(guó)家有政策，所以他(開(kāi)發(fā)商)報(bào)到我們這里就按兩套來(lái)報(bào)的�！�
朱敦偉向記者確定：“在報(bào)批圖紙上，有那堵墻，入戶(hù)門(mén)肯定是兩個(gè)門(mén)，這個(gè)不用懷疑。給你們看的也許是另外一份圖紙，把那個(gè)墻拆掉了，或者本來(lái)就沒(méi)有做。”
至于按照這份“沒(méi)有問(wèn)題”的圖紙，最后建成的房子會(huì)怎樣？房管局怎么驗(yàn)收？朱敦偉建議我們?nèi)フ曳抗芫帧?/p>
“這個(gè)事一開(kāi)始，我就猶豫過(guò)�！睎|陽(yáng)市房管局測(cè)繪業(yè)務(wù)科科長(zhǎng)趙明亮對(duì)記者說(shuō)，“‘國(guó)六條’是規(guī)劃部門(mén)在執(zhí)行，既然規(guī)劃批下來(lái)，我們就按規(guī)劃走。房子最后會(huì)怎么樣，我現(xiàn)在也不知道�！�
律師
開(kāi)發(fā)商締約過(guò)失應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
對(duì)于這一糾紛，浙南律師事務(wù)所律師陳一來(lái)認(rèn)為，雖然房開(kāi)公司和買(mǎi)房者之間還沒(méi)有簽訂協(xié)議，但卻已經(jīng)進(jìn)入合同訂立過(guò)程，就是雙方意思表示趨于一致的過(guò)程，即經(jīng)過(guò)雙方合意，合同才視為成立。這種相互交換意思表示的過(guò)程，法律上稱(chēng)之為要約和承諾過(guò)程。
合同成立前，締約雙方承擔(dān)著互相協(xié)助、保護(hù)、通知、誠(chéng)實(shí)信用等義務(wù)。如果違反這一義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，并賠償對(duì)方因此所遭受的損失。
根據(jù)《合同法》第42條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
在這一糾紛中，開(kāi)發(fā)商的行為，已經(jīng)屬于第3種情形了：違背誠(chéng)實(shí)信用原則。
杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴記者：“規(guī)劃上明確是兩套房子，房子肯定、并且也只能按兩套來(lái)賣(mài)，驗(yàn)收時(shí)也要按規(guī)劃審批的圖紙來(lái)。這個(gè)實(shí)例本身很復(fù)雜，首要問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商是否違反了和義烏誠(chéng)商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司間的合同，如果違約，責(zé)任是怎么約定的。但不可否認(rèn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商隱瞞了重大事實(shí)。而這個(gè)實(shí)例之所以復(fù)雜，其中很重要的一個(gè)原因就是，房產(chǎn)商一直都有違規(guī)操作的嫌疑。”
章惠芳說(shuō)，各地市場(chǎng)需求不同，在一些小城市，對(duì)小戶(hù)型的需求不像杭州這么火爆。在國(guó)家政策限制下，一些開(kāi)發(fā)商的確會(huì)采取一些措施來(lái)順應(yīng)市場(chǎng)，規(guī)避政策。比如將兩套小戶(hù)型房打通成為一套，但在目前提高第二套房首付的政策下，這種形式又比較難操作了。而國(guó)家政策最終是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(胡軼笛)
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