房地產(chǎn)開發(fā)商為能較早的落實客戶，通過與購房者訂立商品房買賣認(rèn)購書以降低市場風(fēng)險，這也能夠彌補自身資金的不足。但是，近年來房價飛漲，漲到一定程度時，開發(fā)商往往不想按認(rèn)購書上的價格賣，糾紛頻發(fā)。
深圳市福田區(qū)法院日前就這類糾紛提醒：如果認(rèn)購書具備了合同的實質(zhì)性條款，則可以充當(dāng)購買合同，開發(fā)商不能夠僅以雙倍退還定金為手段，說不賣就不賣了。
賣主愿賠雙倍定金不簽合同
2007年3月，家住深圳市福田區(qū)的楊某同意將其擁有的一套房賣給王某，在簽訂正式的房屋買賣合同之前，雙方于2007年3月24日先簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。協(xié)議約定，房產(chǎn)總價款為505萬元，王某先交付定金30萬元，并約定在楊某知道房產(chǎn)證辦妥后立即通知王某，王某會在接到通知之日起15天內(nèi)支付首期款，雙方共同辦理房產(chǎn)過戶的相關(guān)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，楊某依約交付了定金30萬元。
賣家強行要按市場價賣
同年5月中旬，楊某取得了房產(chǎn)證，但是她卻不愿簽合同了。深圳暴漲的房價使楊某覺得房子是一棵搖錢樹，如果按照原價格出售，她將少賺一大筆。于是，楊某便要求按市場價付房款，否則就解除合同。
簽好的協(xié)議怎么能出爾反爾，王某認(rèn)為這個要求違約，但是楊某根本就不理睬。為了體現(xiàn)自己的重視，王某特地于6月11日委托律師發(fā)出《律師催告函》，要求楊某如約履行�？墒�，這邊剛發(fā)完律師函，那邊就來了一條短信，“你如果不按照新的市場價購買，我就不打算賣房了，同意雙倍返還你定金。”第二天，王某又收到了書面通知。雙方僵持不下，打起了官司。
達成預(yù)約協(xié)議怎能反悔
“我為了付款，已于5月15日貸款200萬元�！奔热缓灹藚f(xié)議，楊某就該遵守，怎么能因房價上漲就拒絕履行義務(wù)呢？王某請求法院判決楊某繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。
楊某則對《房屋買賣協(xié)議》的法律性質(zhì)提出了自己的看法，她認(rèn)為這個協(xié)議是預(yù)約合同，所謂預(yù)約就不是購房合同，楊某在預(yù)約合同中所承擔(dān)的義務(wù)不是交付房屋，而是簽訂“本約”也就是正式購房合同的行為。
楊某還認(rèn)為自己的決定不僅不違背協(xié)議，而且是嚴(yán)格遵守，因為她以書面通知的形式，向王某送達了解除合同的通知，并催告王某提供賬戶接受返還的定金。
法院判決 雙倍退定也無權(quán)解除合同
雙方所訂立的《房屋買賣協(xié)議》確實是一份預(yù)約合同，簽訂《房屋買賣協(xié)議》的目的是為了通過簽訂預(yù)約，固定雙方的交易機會，約束雙方在條件成熟時簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》 。但是， 預(yù)約合同有沒有強制履行的效力呢？這個問題的答案將決定王某能否要求楊某必須按照協(xié)議賣房，或是楊某有退還定金解除合同的自由。其實，預(yù)約合同的效力要分兩種情況。
只訂立合同意向需再談判
我國法律、法規(guī)并未規(guī)定預(yù)約合同不具有強制履行的效力，《合同法》第110條規(guī)定了三種不適合強制履行的情形，譬如雙方在預(yù)約合同中僅有訂立本約的意向,這個本約在本案中就指正式購房合同。但如果對本約的內(nèi)容仍需雙方當(dāng)事人經(jīng)過誠信的談判才能達成，則當(dāng)事人只承擔(dān)繼續(xù)談判直到達成本約的義務(wù)，法律并沒有針對談判失敗而強加給當(dāng)事人實現(xiàn)交易的義務(wù)，否則有違契約自由的民法精神。
足夠詳細可充當(dāng)買賣合同
本案中的《房屋買賣協(xié)議》符合這種情形么？要看這個協(xié)議的內(nèi)容。由于雙方的《房屋買賣協(xié)議》條款已約定得非常詳盡，甚至包括了購房合同的全部實質(zhì)性條款，譬如購房款、收樓時間等，表明雙方均愿意接受該條款的約束，并以此為購房合同的內(nèi)容，不需要再進行談判了。因此，楊某有義務(wù)接受預(yù)約合同的約束，與王某訂立本約，以實現(xiàn)公平交易，否則有違誠實信用的民法原則。
這時，楊某拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，但王某對此情形，有權(quán)選擇是主張繼續(xù)履行合同還是要求違約賠償，但楊某作為違約方不能以雙倍賠償定金為代價實現(xiàn)合同的解除的目的。福田區(qū)法院于日前判決雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》內(nèi)容合法有效，楊某應(yīng)繼續(xù)履行，同時楊某還要繳納訴訟費22400元。
類似事件 開發(fā)商一紙通知解除認(rèn)購書
今年7月25日，廣州市海珠區(qū)一處售樓部大廳內(nèi)近30名業(yè)主圍坐在大廳內(nèi)等開發(fā)商出面，在場業(yè)主絕大多數(shù)人都收到了開發(fā)商寄出的“關(guān)于解除認(rèn)購協(xié)議的函”的通知，通知上寫著：由于自身原因，公司無法履行該“認(rèn)購書”約定的義務(wù)。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定……公司決定以雙倍返還定金為代價解除與您簽訂的《認(rèn)購書》，請您在收函后前來本公司辦理定金返還手續(xù)。本函自送達之日公司與您簽訂的認(rèn)購書解除。
業(yè)主們猜測，當(dāng)初他們都是在2005年前后以1.3萬元/平方米左右的價格訂購了房屋，可能是開發(fā)商見近年來房價上漲，覺得當(dāng)初的價格太不劃算才想違約。
法院提醒 什么樣的《認(rèn)購書》可充當(dāng)合同
雙方簽訂的意向認(rèn)購書，就相當(dāng)于雙方成立一種合同關(guān)系，同樣，如果《認(rèn)購書》上沒有其他約定，只約定要簽合同，但具體內(nèi)容還要談判，那么如果開發(fā)商有過錯，譬如欺騙等，而導(dǎo)致合同沒簽成，開發(fā)商就要通過雙倍退還定金來解除合同。如果雙方都沒有過錯，僅僅是談不攏，那么開發(fā)商僅需退還定金，就可以解除合同。
可是，在認(rèn)購書規(guī)定得非常詳細，符合充當(dāng)買賣合同的條件下，情況就不一樣。一般來說，只要認(rèn)購書上對認(rèn)購商品房的基本位置、面積、價格、意向金、交費、收樓等事項作出了約定的，都可以充當(dāng)房屋買賣合同。（閆曉光 陳鈴鈴）
相關(guān)報道
