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央行報(bào)告建議:房屋預(yù)售款實(shí)施第三方監(jiān)管制度
2007年04月20日 09:08 來源:中國(guó)證券報(bào)


    有關(guān)權(quán)威人士日前向上海證券報(bào)透露,相關(guān)部門正在考慮對(duì)商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理,但是政策最終出臺(tái)和落實(shí)時(shí)間,“目前尚不明確”。市場(chǎng)人士分析,預(yù)收款專戶管理的具體金融監(jiān)管工作可能由央行負(fù)責(zé),因此這又將是一次多部門協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng),并可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重要影響的調(diào)控。所謂預(yù)售款專戶管理,是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶,開發(fā)商不得隨意支取、使用,只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出,如建筑工程款的支付。 中新社發(fā) 謝正軍 作


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  中國(guó)人民銀行在2007年4月最新出版的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》(2005)中提出,要盡早啟動(dòng)、平穩(wěn)推進(jìn)房地產(chǎn)預(yù)售制度改革,可以考慮對(duì)預(yù)售款實(shí)施第三方監(jiān)管制度、實(shí)行房屋完工后發(fā)放個(gè)人房貸的新制度等。

  報(bào)告提出,應(yīng)考慮采取四方面的措施:第一,嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸管理關(guān)于“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”的規(guī)定;第二,可借鑒香港經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款的管理,由律師事務(wù)所、銀行等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理預(yù)售款除定金以外的首付款和個(gè)人購(gòu)房貸款,根據(jù)工程進(jìn)度向開發(fā)商逐筆撥付資金;第三,也可借鑒歐美經(jīng)驗(yàn),驗(yàn)收交房后再把全部購(gòu)房款交給開發(fā)商。但為避免對(duì)開發(fā)資金鏈造成巨大沖擊,應(yīng)堅(jiān)持漸進(jìn)原則。可逐步推遲銀行發(fā)放個(gè)人房貸的時(shí)間,在過渡期內(nèi)每年推遲2個(gè)月,經(jīng)過5-6年,最終實(shí)現(xiàn)房屋完工后發(fā)放個(gè)人房貸的新制度;第四,在改革模式選擇上,避免“一刀切”,各地可以選擇香港地區(qū)的房屋預(yù)售模式或歐美的房屋預(yù)售模式,也可結(jié)合上述兩種模式的做法,逐步向歐美模式過渡,在過渡期內(nèi),對(duì)預(yù)售款按香港模式實(shí)施第三方監(jiān)管制度。

  報(bào)告還提出,應(yīng)加快拓展房地產(chǎn)融資渠道,加速開放直接融資。一是大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化,形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系,研究適合國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)證券工具,加快短期融資券信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)建設(shè)。研究扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融支持服務(wù)體系,形成一個(gè)廣泛的房地產(chǎn)金融分工布局。

  二是支持房地產(chǎn)企業(yè)參與金融市場(chǎng)的創(chuàng)新。積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的自主融資渠道,提供相應(yīng)的政策支持,鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

  此外,報(bào)告稱,應(yīng)加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境資本外匯資金流動(dòng)的管理。完善境內(nèi)外資開發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁外匯資金流出入的查處力度,抑制投機(jī)行為。(郭鳳琳)


 
編輯:王菲】
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