【策劃人語(yǔ)】
在宏觀調(diào)控“國(guó)六條”正式實(shí)施一周年之際，最為關(guān)鍵的調(diào)控執(zhí)行戰(zhàn)役在各大重點(diǎn)城市陸續(xù)打響。
北京的限價(jià)房開(kāi)始推進(jìn)，保障大旗遍地樹(shù)起；上海則在房產(chǎn)交易個(gè)稅的烏龍事件上栽了個(gè)跟頭，隨后又拿中國(guó)最貴的公寓開(kāi)刀，掀起一股“嚴(yán)打風(fēng)”；廣州依舊推行市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的措施，但“房?jī)r(jià)下降”的承諾至今沒(méi)有完全兌現(xiàn)；猛地跳出來(lái)的還有南京，讓人大出意外的使出行政鐵腕，要求房?jī)r(jià)只能降不能升，頗有些“拼命三郎”的味道……
不可否認(rèn)，這些舉措都是地方的努力，它們也不算遲到；但是，在缺乏全局指揮和整體配合的地方混戰(zhàn)后，這硝煙散去的效果，還真是讓人有些擔(dān)心。
北京：保障手段尚待后效
調(diào)控力度：★★
從去年的調(diào)控開(kāi)始，國(guó)家就注意到從住房結(jié)構(gòu)、住房保障、土地政策等環(huán)節(jié)梳理樓市的深層矛盾。就在本周，先前中標(biāo)北京首塊限價(jià)房用地的北京住總集團(tuán)與一些企業(yè)簽訂了搬遷補(bǔ)償協(xié)議，這也標(biāo)志著北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。而在昨天，北京新的保障性住房管理制度正式公布，此前首個(gè)住房保障制度試點(diǎn)工作已在宣武區(qū)陶然亭街道啟動(dòng)。看來(lái)，面對(duì)房?jī)r(jià)兇猛，北京眼下選擇了從住房保障入手。
原計(jì)劃去年第四季度入市的北京首批限價(jià)房用地因紛繁復(fù)雜的原因，一度“難產(chǎn)”。今年3月底，首批限價(jià)房用地終于正式入市，目前3副地塊也已招標(biāo)出讓完畢。據(jù)了解，未來(lái)3個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的售價(jià)均被控制在6000-7000元/平方米。
據(jù)了解，北京市2005年房屋竣工面積3770.9萬(wàn)平方米；2006年基本上保持上年水平。而按照北京市政府的計(jì)劃，今年將建設(shè)300萬(wàn)平方米限價(jià)房，200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，占房屋竣工面積比例約在15%左右。建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，這樣的比例對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松也認(rèn)為，由于限價(jià)房從總體上來(lái)說(shuō)建設(shè)面積不能與商品房相比，因此其選擇區(qū)域相對(duì)就會(huì)有局限性，而當(dāng)前北京主流購(gòu)房人群卻有著濃重的“區(qū)域情結(jié)”，因此限價(jià)房對(duì)北京樓市的整體影響不會(huì)很大。
現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)上漲“名列前茅”
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的最新數(shù)據(jù)顯示，4月北京房屋價(jià)格總體漲幅為9.4%，比3月又提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。在商品房中，新建商品住宅價(jià)格漲幅10.7%，比3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，普通住宅價(jià)格漲幅高達(dá)12.1%，高檔住宅價(jià)格漲幅也達(dá)8.8%。
此外，雖然5月的房?jī)r(jià)指數(shù)尚未公布，但已經(jīng)有市場(chǎng)研究表明，北京上月房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，而房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，有近半數(shù)新盤單價(jià)超萬(wàn)元。據(jù)悉，5月北京共有52個(gè)樓盤有新房源入市，均價(jià)萬(wàn)元以上占到45.8%；新增供應(yīng)面積則為120.36萬(wàn)平方米，比4月增長(zhǎng)9.4%。
然而，從成交量上看，北京今年前五個(gè)月的期房交易量均是低于去年同期的，所以量縮價(jià)漲的情況令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)指出，一方面部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)分批取得預(yù)售許可證，從而不斷上調(diào)房屋銷售價(jià)格；另一方面由于基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，使同一樓盤的后期項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷上漲；此外，別墅類住宅用地審批的叫停，別墅類項(xiàng)目供應(yīng)減少，也使其價(jià)格漲幅較大。
上海：嚴(yán)征嚴(yán)打“亦真亦幻”
調(diào)控力度：★★
躁動(dòng)的5、6月，似乎已經(jīng)慣例性地成為房地產(chǎn)調(diào)控政策的多發(fā)期，而為控制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)而進(jìn)行的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，上海今年的表現(xiàn)至少?gòu)膽B(tài)度上看可謂不遺余力。5月底，上海二手房個(gè)稅嚴(yán)征的通知引來(lái)許久不見(jiàn)的交易過(guò)戶潮；近日又宣布進(jìn)行樓市“嚴(yán)打”，正對(duì)三個(gè)商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行專項(xiàng)檢查。一是金融稅收，一是市場(chǎng)整治，調(diào)控工具運(yùn)用之靈活之恰當(dāng)，彰顯歷來(lái)的上海特色。唯有對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果，市場(chǎng)還需拭目以待。
二手房個(gè)稅嚴(yán)征的政策說(shuō)法源于上海某區(qū)房地產(chǎn)交易中心曾在5月下旬掛出的一份《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》，根據(jù)這份文件，此前一些在出售二手房后可以“就低”選擇總價(jià)1%-2%而非差價(jià)20%繳納個(gè)稅的口子被明確封死。
蹊蹺的是，這一文件很快被相關(guān)部門推翻，朝令夕改地表示二手房個(gè)稅征收政策沒(méi)有變化。到今天為止，在上海出售二手房后需要繳納的個(gè)稅仍大可按核定征收方式。
另一個(gè)措施是對(duì)市場(chǎng)操作層面的監(jiān)管。根據(jù)有關(guān)部門的說(shuō)法，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和交易秩序整治是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。上海市房地局近期就布置了幾項(xiàng)具體工作。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查包括：捂盤惜售行為；銷售人員炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)的行為；無(wú)證預(yù)訂預(yù)售、期房售后包租、拆零銷售等行為。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)的檢查包括為轉(zhuǎn)讓人非法“墊”資還貸，估價(jià)機(jī)構(gòu)違規(guī)迎合委托人意愿任意抬高或壓低房屋評(píng)估價(jià)格行為。
一個(gè)喜人的跡象是，相關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)各類潛規(guī)則和擦邊球了解得如此細(xì)致，若下力氣解決如上所有問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)凈化指日可待。但是，相關(guān)部門通報(bào)的四個(gè)被查案例，記者從三家當(dāng)事人處均得到了否認(rèn)違規(guī)的答復(fù)�！叭绻@次審查以沒(méi)有結(jié)論告終，政策執(zhí)行力在市場(chǎng)的認(rèn)可度將大打折扣�！�
現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)持續(xù)止跌回升
因?yàn)闆](méi)有類似的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，記者從個(gè)案中了解的情況是，上海一些樓盤近期漲幅明顯。比如，上海浦東某樓盤在開(kāi)盤第一天和第二天調(diào)價(jià)幅度達(dá)到800元/平方米。而二手房個(gè)稅嚴(yán)征通知公開(kāi)后，有房產(chǎn)中介稱，高檔房售樓人員乘機(jī)上調(diào)銷售價(jià)格，有些升幅在10%左右，“奇怪的是居然仍舊賣得出去。”
即便是均價(jià)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告，一直引領(lǐng)房?jī)r(jià)回調(diào)趨勢(shì)的上海也從今年3月開(kāi)始止跌回升�！耙恍┱邷p少了本就有限的市場(chǎng)供給，一些政策則增加了售房成本，反而被售房者打進(jìn)了房?jī)r(jià)中。在剛性需求強(qiáng)大的市場(chǎng)局勢(shì)下，控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)確實(shí)并非易事�！睂＜抑赋�。
南京：政府鐵腕引發(fā)爭(zhēng)議
調(diào)控力度：★★★
今年4月，南京市江寧區(qū)的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，下午就提到5100元/平方米，創(chuàng)造了2小時(shí)每平方米房?jī)r(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”，也令全國(guó)對(duì)南京樓市“刮目相看”。
然而，南京的政府部門對(duì)此所作的應(yīng)對(duì)同樣令業(yè)界嘩然。5月底，南京市物價(jià)局出臺(tái)新規(guī)，表示在此前實(shí)行的普通商品房銷售必須“一套一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)的基礎(chǔ)上，要求在售樓盤中尚未銷售部分的最高價(jià)格應(yīng)低于今年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉意味著南京在售樓盤的價(jià)格“只能降不能漲”，而也有不少人提出，此舉有悖于商品房市場(chǎng)化定價(jià)的原則，是一個(gè)“逆市政策”。
任志強(qiáng)就是最先向南京市物價(jià)局“開(kāi)炮”的業(yè)內(nèi)名人，兩度在博客上撰文質(zhì)疑南京針對(duì)商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策嚴(yán)重失當(dāng)，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，有“開(kāi)倒車”之嫌。一些南京的市場(chǎng)人士也覺(jué)得這樣的調(diào)控措施“莫名其妙”。
而南京市物價(jià)局有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，最新出臺(tái)的文件只是對(duì)南京原有的商品房定價(jià)體系在操作上的進(jìn)一步細(xì)化補(bǔ)充和貫徹落實(shí)，這一調(diào)控措施并非“逆市”而行。 “對(duì)于這次新的規(guī)定，應(yīng)該以一個(gè)‘歷史延續(xù)性’的眼光去看。南京對(duì)于高檔商品房一直是完全市場(chǎng)化定價(jià)的，但對(duì)于普通商品房很早就采取物價(jià)部門核定基準(zhǔn)價(jià)、規(guī)定浮動(dòng)幅度的定價(jià)模式。同時(shí)在新規(guī)出臺(tái)前，南京已經(jīng)頒布了兩個(gè)文件進(jìn)行價(jià)格規(guī)范，新規(guī)只是進(jìn)一步的細(xì)化補(bǔ)充和貫徹落實(shí)。”南京市物價(jià)局有關(guān)人士認(rèn)為，“何況在售樓盤往往有很多套房源，一般樓盤總是定個(gè)平均價(jià)，然后再按照樓層、朝向等條件在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)給房源定價(jià)，我們也不是‘一棍子打死’的，這也得到了開(kāi)發(fā)商方面的理解。”
在另一些市場(chǎng)人士看來(lái)，南京動(dòng)用行政手段也實(shí)屬無(wú)奈，否則真不知道該如何快速抑制房?jī)r(jià)飛速上漲的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，目前令南京市民擔(dān)心的是，“一房一價(jià)”等新政抑制房?jī)r(jià)的效果并非“立竿見(jiàn)影”。據(jù)披露，目前南京樓市內(nèi)能按照物價(jià)部門的“規(guī)定動(dòng)作”實(shí)施的樓盤并不多，看來(lái)開(kāi)發(fā)商的“抵制”情緒仍在。
現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)屢創(chuàng)近年新高
“從今年江蘇省尤其是南京市的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，已不是穩(wěn)中趨升，而正在急劇飆升。”江蘇調(diào)查總隊(duì)有關(guān)人士這樣評(píng)價(jià)南京樓市。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局江蘇調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)：今年4月，南京普通商品住宅成交均價(jià)為4447元/平方米，同比漲幅11.5%，創(chuàng)下兩年來(lái)的新高。
而在剛過(guò)去不久的5月，南京樓市各單周的成交量均屢創(chuàng)新高，相對(duì)4月而言，銷售量和價(jià)格又有所增加。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，5月南京商品住宅認(rèn)購(gòu)量為13785套，成交量為9681套，同比4月增加了2100套；成交均價(jià)則小幅上升，5月均價(jià)為5800元/平方米，相比4月上漲了6.6%。
另?yè)?jù)披露，目前南京玄武巷、漢府街、秦淮河等二級(jí)地段成為房?jī)r(jià)上漲的標(biāo)尺。有調(diào)查顯示，南京這些地段的普通住房均價(jià)，已由去年4月的6800元/平方米左右，漲到現(xiàn)在的8500元/平方米左右，一年上漲了1700元。
廣州：市場(chǎng)化調(diào)節(jié)“叫好不叫座”
調(diào)控力度：★★★
與其他城市收緊供應(yīng)、加強(qiáng)稅收的政策相比，廣州在房地產(chǎn)調(diào)控中的理念被市場(chǎng)評(píng)價(jià)為“切中要害”。根據(jù)“穗七條”的要求，廣州平抑房?jī)r(jià)的著眼點(diǎn)落在調(diào)節(jié)供需上，比如“加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，緩解住房供需矛盾�！�
據(jù)了解，廣州已經(jīng)決定，從2007年開(kāi)始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里。另外，為了啟動(dòng)現(xiàn)有土地資源，廣州宣布，2007年將公開(kāi)出讓16宗居住類閑置用地，及通過(guò)司法拍賣和公開(kāi)出讓盤活再利用16宗爛尾地。
政策一出確實(shí)引來(lái)了四方叫好。“在需求強(qiáng)勁的市場(chǎng)中，不確保有效的供給，一味加大交易成本，并非調(diào)控房?jī)r(jià)的明智之舉，激活閑置土地增加供給才是根本�！鄙钲谝晃环康禺a(chǎn)評(píng)論人士稱。
但是，在供給政策沒(méi)有完全落實(shí)之前，市場(chǎng)對(duì)承諾兌現(xiàn)的可能性仍然有所保留�！按饲皬V州承諾房?jī)r(jià)下降，當(dāng)月統(tǒng)計(jì)立刻有700元的單價(jià)降幅，令市場(chǎng)頗感意外，市民可是很少體會(huì)到相同樓盤房?jī)r(jià)下降的情況�！睆V州一位市場(chǎng)人士向記者表示。
此外，廣州在加大供給中的另一個(gè)措施引來(lái)質(zhì)疑，那就是放寬單位自建房政策。幾個(gè)月前，廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房曝光，此后相關(guān)部門高調(diào)表示單位自建房有助于多渠道增加住房供給。而一些學(xué)者卻表示，單位自建房政策有政府規(guī)避保障責(zé)任之嫌，并有可能造成新的社會(huì)不公。
現(xiàn)狀：降價(jià)“承諾未兌”
年初“兩會(huì)”期間，廣州市長(zhǎng)“全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)”的說(shuō)法給市場(chǎng)帶來(lái)了極大的房?jī)r(jià)回調(diào)期望。隨后，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布3月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，稱廣州十區(qū)新建商品住房出現(xiàn)最大降幅，均價(jià)7029元/平方米，比2月下跌了700元/平方米。而就在廣州當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)不久，國(guó)家發(fā)改委70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)出爐，廣州以同比上漲8.6%、環(huán)比上漲1.2%再列漲幅榜前位。市場(chǎng)嘩然。（柯鵬 海潮 于兵兵 李和裕）
