山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，9月27日，牛氣沖天的地產(chǎn)股在龍頭股萬(wàn)科跌破60日均線的帶領(lǐng)下，出現(xiàn)整體回調(diào)趨勢(shì)，市場(chǎng)敏感地對(duì)國(guó)慶前第二套住房首付可能提高至40%的傳言作出回應(yīng)。27日夜，中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，并立刻在28日早晨登上各大網(wǎng)站首頁(yè)頭條。
通知不僅確定了第二套住房首付提高至40%的消息，并且明確貸款利率也要同時(shí)提高10%。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日就此重大政策變動(dòng)作出了解釋。
首付比例及利率因房而異
根據(jù)通知規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。其中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。
但是，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
通知同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率，并且強(qiáng)調(diào)，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%，隨著借款人購(gòu)房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大。
相對(duì)第二套住宅，投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房的限制更加嚴(yán)格。通知規(guī)定，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例則不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。
有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，因此其調(diào)整幅度小于商業(yè)用房的調(diào)整幅度。
一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，面對(duì)各地飛速上漲的房?jī)r(jià)，以及深圳、重慶等地近期房貸發(fā)放量的直線上升，央行、銀監(jiān)會(huì)一直有意對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整。尤其美國(guó)爆發(fā)出次級(jí)抵押貸款危機(jī)后，更堅(jiān)定了監(jiān)管層利用信貸政策調(diào)控樓市，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。投資投機(jī)性質(zhì)明顯的第二套房和商業(yè)用房也因此成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。
“第二套房”界定仍有疑問(wèn)
有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買的用于自住的房屋。
為此，通知也強(qiáng)調(diào)了商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸前審查，充分利用中國(guó)人民銀行的信貸征信系統(tǒng)，在接受了個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況進(jìn)行查詢；貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購(gòu)房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。
但采訪中仍有人對(duì)第二套房的認(rèn)定提出疑問(wèn)，比如夫妻各買一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買房算不算第二套房？異地買房的購(gòu)房資料如果不能共享時(shí)如何解決？
甚至有專家建議，為了防止夫妻為購(gòu)房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證應(yīng)是一年以前的；銀行的信用體系要能支持查詢借款人的還款能力能否支付在銀行系統(tǒng)中所有的借款，以防止利用不同銀行借款互相套現(xiàn)還款的嫌疑等。具體這些疑問(wèn)還有待相關(guān)部門實(shí)施細(xì)則的規(guī)定。
不向囤地囤房開發(fā)商發(fā)貸款
中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，已存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。此次通知明確規(guī)定，不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。
有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等問(wèn)題，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》已經(jīng)明確提出要加大對(duì)閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。
正是為了切實(shí)貫徹落實(shí)這些文件，提高政策執(zhí)行的可操作性，并進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，此次通知規(guī)定，對(duì)經(jīng)國(guó)土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾。(陳晶晶）
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