[策劃人語]
天涼好個秋。
這個“金九銀十”，一下子冷清太多。政策不期而至，來了個秋風掃落葉。
房貸新政雷霆一擊，“黃金周”的樓市交易量變得冷冷清清，開發(fā)商普遍感到有些“受傷”；新房市場和二手房市場又各自迎來各地“引增逼囤”的新招和“限貸”的緊箍咒；土地源頭更是被國土部新近頒發(fā)的“招拍掛”規(guī)則整飭一新。
這四記悶棍，打得樓市一時措手不及，但是也著實打出了一片希望來。金融、土地領域的雙管齊下，的確有望從供應和需求的雙向角度，中和樓市的過熱激情，還一個理性、平和的爽秋來。
房貸變臉
樓市需求突入“冷凍期”
房貸新政一聲令下，“十一”黃金周里上海、深圳、重慶等主要房地產(chǎn)市場的新房上市量和成交量環(huán)比走低，市場內(nèi)持幣觀望氣氛濃厚成為新政影響最為真實的市場寫照。
9月27日，《央行銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》于長假之前“如約”出臺。核心內(nèi)容是提高第二套以上購房首付比例和利率，同時加強對開發(fā)貸款和加按揭等信貸的調(diào)控。
雖然多數(shù)專家在“十一”前的第一時間進行解讀，稱房貸新政效果僅針對二套以上的購房行為，對購買第一套房的自住需求沒有影響，且各地實施細則未出，執(zhí)行情況有待檢驗。但從黃金周各地樓市的交易情況來看，還是表明房貸新政實現(xiàn)了對心理預期的打擊。
“現(xiàn)在樓市風向難測，我不敢貿(mào)然買房了。”一位同樣投資房產(chǎn)的北京金融界人士告訴記者，“從目前的金融政策形勢來看，貸款買房的投資風險不小�！睆拇舜涡抡谫J款成數(shù)和貸款利率上的調(diào)整對投資者經(jīng)濟負擔加碼程度看，如現(xiàn)行5年期以上房貸年利率為7.83%，購買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實際年利率為6.6555%；如果買第二套房利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率為8.613%；那么以總房價100萬元、貸款15年為例，原首付比例從30%提高到40%后，多支出10萬元現(xiàn)金，利息則要多支出6萬多元。
同時，“溫水煮青蛙”的金融政策在經(jīng)歷了多次加碼后一定會顯示威力，且在心理預期上產(chǎn)生最終影響。根據(jù)媒體報道，10月1日，上海市區(qū)多個地段中介選擇“關門休假”，這與往年的黃金周情形大相徑庭；而9月底最后幾天，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等八成以上門店遭遇“零簽約”，這在2007"回曖年"的上海樓市也尚屬首次。
上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀錄表明，10月4至6日三天，上海分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平；又如深圳黃金周最低單日新房成交量僅6套；重慶主城區(qū)商品房在黃金周前四天的日均銷售量僅為平時的十分之一左右等，原本引領樓市熱潮的“金九銀十”看來風光不再。
專家認為，房貸緊縮政策很可能會使炒房資金選擇撤退，并持幣觀望。一些炒房人甚至緊急聚會，商討撤退方案。樓市投資者開始人心浮動，一項網(wǎng)絡調(diào)查顯示，超過六成受訪者認為在房貸新政下，炒房成本上升，將最終影響房價。
但也有專家堅持目前的新政影響仍是短期的心理“冷凍”。上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城表示，房貸新政出發(fā)點是加強商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險防范與控制，區(qū)分投資性需求和自住性需求，以進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場。可幾大因素決定政策實際影響面較小：一是目前投資性購房需求中自有資金達到40%-50%以上者居多，首付四成對這部分投資意愿影響不大；二是在界定二次購房方面執(zhí)行標準不統(tǒng)一，從技術上講，主要依靠央行個人征信系統(tǒng)的信貸數(shù)據(jù)；三是由于各商業(yè)銀行在房貸業(yè)務上競爭十分激烈，很可能導致政策執(zhí)行度打折扣。
引增逼囤
新房買賣形勢改觀
打擊捂盤年年有，只是今年特別嚴。在所謂的傳統(tǒng)旺季到來之前，一些地方就開始針對調(diào)節(jié)樓市供需采取及“量化”性的措施，“引、逼”開發(fā)商加快節(jié)奏、規(guī)范銷售以穩(wěn)定樓市。
以此次“限售”動作最多的上海為例，在“金九”前夕，上海市房地局就表示將嚴查已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開盤等捂盤惜售、囤積房源的不良行為；到了9月初，上海市房地局又規(guī)定，今后樓盤開盤每次預售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。
這是迄今為止，上海為打擊捂盤出臺的最為嚴厲和對市場有直接影響的措施之一，也終于讓購房者們看到了一些作用———“干渴”多時的上海新房市場9月終于迎來了今年難得的供應放量以及成交下調(diào)。
有關數(shù)據(jù)顯示，在打擊囤房等調(diào)控手段的作用下，部分開發(fā)商被迫推出手中房源。如在剛剛過去的9月份，上海樓市供應大幅放量，共有19個住宅項目的推盤量達到3萬平方米以上標準，而在8月則僅有5個。數(shù)據(jù)還顯示，9月上海的商品房和商品住宅供應量雙雙創(chuàng)下年初以來新高，其中商品房供應量245.84萬平方米，比8月上升60.39%；商品住宅供應量177.18萬平方米，環(huán)比升幅更達到89.32%。
業(yè)內(nèi)的普遍觀點是，上海前期房價飛漲的一大原因就在于供求失衡、供給短缺，而“限令”一出，果然逼出了一批供應量。業(yè)內(nèi)還認為，短期內(nèi)供應量的增加以及房貸新政背景下部分需求受抑制，使得上海樓市已進入調(diào)整期，近期的樓市運行應趨平穩(wěn)。事實上，9月上海商品房253.28萬平方米的成交面積已比8月減少1.91%，其中商品住宅成交207.21萬平方米，也比8月少0.99萬平方米，“金九”不再。
全國其他地區(qū)也采取了相關行動。如杭州市房管局近期對開發(fā)商捂盤惜售行為進行了一次嚴查，并在其網(wǎng)站上發(fā)處通告，勒令某項目的開發(fā)商在捂盤5個月之后必須開盤；又如福州市也針對少數(shù)開發(fā)商利用房源信息不對稱而捂盤囤房、哄抬價格的行為進行了整治，據(jù)悉部分哄抬價格的樓盤已恢復到8月的價格水平。
市場人士指出，打擊捂盤、逼出供應的實質(zhì)在于實現(xiàn)房地產(chǎn)交易信息的公開透明，這樣開發(fā)商也就不會以對信息的優(yōu)先性來誤導購房者，希望目前實行的一系列新政不僅能逼出新房供應量，更能逼出一個透明公開、信息對稱的房地產(chǎn)交易市場。
土地整頓
改善供應、改變預期
隨著調(diào)控力度進一步加強，“金九銀十”或?qū)⒅皇情_發(fā)商們的昨日美夢。不但如此，伴隨今年土地調(diào)控政策“落地”，土地“閘門”或?qū)⑹勾蟛糠珠_發(fā)商感到苦處。
“十一”黃金周剛過，國土資源部土地利用司相關負責人就明確表示，各地必須優(yōu)先供應保障性住房用地。更為嚴格的政策是，今后對沒有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。
這紙“重令”無疑又給原本擠破腦袋搶地的開發(fā)商當頭一棒�！艾F(xiàn)在地塊越來越難拿了�！北本┤f年基業(yè)投資集團副總裁黃璽慶向記者直言。記者從北京土地整理儲備中心了解到，9月北京土地市場僅成交2塊住宅用地，成交數(shù)量比8月直線下降。
實際上，不僅土地供應預期“疲弱”，全國各地的國土管理部門還在進行打擊閑置土地和囤積土地的行動。如近日廣州市國土房管局對1992年實行土地有償使用制度至今出讓的所有商品住宅用地的開發(fā)建設情況進行了全面清理，其中政府依法收回閑置土地10.46平方公里。
與此同時，在購地付款環(huán)節(jié)，國土資源部頒布新規(guī)對“分期付款”式的購地作法進行封堵，要求開發(fā)商們必須按約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權(quán)證書。這一政策不僅解決了一些開發(fā)商只支付少量首付資金就大量拿地的問題，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。
而對開發(fā)商們而言，更為嚴峻的恐怕還有土地供應預期也在發(fā)生改變的問題。根據(jù)國土資源部最新通知要求，今后各地在編報土地利用年度計劃建議時，要對廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品房的用地需求單獨作出說明。
國土資源部土地利用司負責人還強調(diào)，今后對沒有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。如此一來，能放手競拍的地塊供應會少之又少。
實際上，記者注意到，為避免“無米下炊”的境地出現(xiàn)，“雙限房”地塊已經(jīng)成為開發(fā)商角逐的目標。而眼下，為防止開發(fā)商“暗渡陳倉”，國土資源部還提前預警：“禁止以廉租房、經(jīng)濟適用房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發(fā)。”這讓想走邪路的開發(fā)商不得不掂量掂量。
限貸先行
二手房東開始讓價
風傳已久的房貸首付政策終于在國慶節(jié)前落地。而此前一些地方已經(jīng)經(jīng)歷了一段時間“選擇性限貸”考驗的二手房市場，變化則更值得關注。
據(jù)北京我愛我家提供的數(shù)據(jù)，此次黃金周期間，北京二手房成交量同比增加了36%，買賣房源和客戶登記量分別上升了30%和35%。其中，中小戶型銷售表現(xiàn)最為搶眼，成交量也占到總成交量的70%以上。北京我愛我家胡景暉表示，從目前二手房購買者的情況來看，主力客戶多為自住性首次置業(yè)，因此新政影響不大。
不過在上海二手房市場，則是另一番景象。在今年下半年投資行為開始抬頭的上海樓市，國慶長假內(nèi)二手房市場開始有些許變化。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)下屬門店的掛售房源中，有八成業(yè)主將名下的掛牌價格進行了下調(diào)。其中，75%的業(yè)主下調(diào)價格在5%以內(nèi)、3%的業(yè)主有6%-10%的讓價，還有2%的業(yè)主對于掛售房源給出了超過10%的讓價。
對此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，雖然自住需求仍是市場主力，但自今年3月起，之前因調(diào)控而被抑制的部分需求得到釋放，其中包括投資需求，市場整體交投又開始活躍，二手房成交價格也有一定程度上漲，甚至有一段時期業(yè)主惜售“返價”的舉動大范圍重現(xiàn)。而從這次八成業(yè)主主動降價中，可以看出新政對于大部分業(yè)主的心理還是產(chǎn)生了影響，不過大幅降價拋售的情況發(fā)生機率不大。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏則認為，提高首付比例等房貸新政，在短期內(nèi)對抑制過度的需求會起到一定作用，但從實質(zhì)性影響上，政策應更會對供應產(chǎn)生一定影響�！坝捎谕顿Y者對后市不確定性預期的加大，及持續(xù)加息后先前擁有多套物業(yè)的投資者資金壓力加大，首付比例提高及加息的雙重打擊會促使拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)，有望改變二手房市場的供求矛盾，對一手房市場也會起到一定的借鑒作用。” （柯鵬 于兵兵 陳歆 于祥明 唐文祺）
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