“據(jù)北京市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售296.9萬平方米，期房銷售934.8萬平方米，分別比去年同期下降35.2%和10.5%�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理金育松近日告訴中國經(jīng)濟時報記者。
據(jù)北京發(fā)改委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月北京市新建商品房價格同比上漲13.5%，二手房同比上漲10.6%，繼續(xù)保持了較快的上漲。成交量的下降以及價格的持續(xù)上漲，表明北京市目前正面臨著縮量空漲的局面。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部人士接受本報記者采訪時表示，據(jù)該公司的統(tǒng)計資料顯示，目前北京五環(huán)內(nèi)已難覓萬元以下的樓盤，而目前北京各個區(qū)域樓盤成交價格同比去年上漲幅度大概都在30%-40%左右。
供需矛盾仍是“根”
“據(jù)北京市房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年前八個月，批準(zhǔn)預(yù)售的住宅套數(shù)為70767套，相比去年同期84015套，下降了18.7%。”金育松表示，供應(yīng)少成交量自然也會減少，這與成交量下降的幅度基本相符。
北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅對本報記者表示，成交量的萎縮和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。北京目前供應(yīng)的高檔樓盤居多，價格較高，必然影響成交量。
“資本市場利好分流樓市資金，也是影響交易量的原因之一。”金育松指出，今年年初至5月底，股市持續(xù)飄紅，在經(jīng)歷了印花稅上調(diào)的調(diào)整期后，股市重新上揚，國慶前最后一個工作日，9月28日，上證綜指報收5552.3點，比去年最后一個工作日漲了107%。三個季度指數(shù)就翻了一番，全民炒股的風(fēng)潮分流了樓市資金，樓市交易量因此受挫。
而今年以來已經(jīng)5次加息，加上銀行收緊房貸的政策，對于抑制需求起到了一定的作用。而且房價持續(xù)上漲，也使得部分消費者購買力出現(xiàn)“貶值”。
“價格持續(xù)上漲的原因是多方面的�！苯鹩烧J(rèn)為，供不應(yīng)求是主要因素。據(jù)該公司統(tǒng)計資料分析，目前北京市二手房市場供需比在1：3左右，熱點區(qū)域，如CBD、中關(guān)村、紫竹橋等區(qū)域甚至在1：5以上，由于供應(yīng)量出現(xiàn)下降，而北京市作為國際性大都市，住房需求極為旺盛，供應(yīng)小、需求大必然導(dǎo)致價格的上漲。
“由于每年北京拆遷、結(jié)婚、置業(yè)升級等購房需求維持穩(wěn)定，加上近幾年北京的外來人口逐漸增多，直接導(dǎo)致目前住宅的需求量進一步增大�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部人士告訴記者，據(jù)該公司統(tǒng)計資料顯示，2007年外地人在京置業(yè)的已經(jīng)占到北京購房比重的40%-50%，由于過多的外地人在京購置房產(chǎn)加大了市場需求，助長了房價的持續(xù)增長，導(dǎo)致住宅市場的供需矛盾呈進一步加大的態(tài)勢。
捂盤助推房價
“開發(fā)商捂盤惜售等違規(guī)炒作行為也助推了房價的上漲。”金育松表示，供不應(yīng)求的狀況為開發(fā)商捂盤惜售提供了最好的條件，雖然開發(fā)商捂盤惜售并不是推動房價上漲的主要和直接原因，但顯然，開發(fā)商需要為其捂盤惜售的行為助推房價上漲負(fù)一定的責(zé)任。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部人士告訴記者，如今捂盤又成為北京大部分開發(fā)商牟取暴利的一種手段。從近幾個月北京的房價走勢來看，由于一些開發(fā)商將手中房源分幾批出售，減少了市場中的供給，進一步拉大市場供需比例；同時開發(fā)商在每推出一批房源時，開盤價就大幅提高一次，價格走勢因此一路飆升。
“捂盤的大都是小開發(fā)商，而且大都是早期協(xié)議拿地。”張寅告訴記者，這些開發(fā)商由于沒有地，賣完了手上的項目就無事可干，在目前房價仍處于上升趨勢的情況下，自然愿意捂著房子賣好價錢。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的集中度日益提高，一些小開發(fā)商逐漸會被擠出這個行業(yè)，監(jiān)管也將變得容易，捂盤現(xiàn)象也會發(fā)生變化。
奧運吸引投資
“奧運以及交通改造等利好為樓市注入強心劑�！苯鹩芍赋�，奧運會的日益臨近以及地鐵5號線等交通改造利好，不僅切實增加了房產(chǎn)的附加值，而且為房產(chǎn)銷售提供了良好的平臺，業(yè)主心理預(yù)期也空前高漲。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部人士也表示，由于奧運會的臨近，北京交通、環(huán)境將會有很大改觀，進一步吸引大量內(nèi)資、外資炒房，放大了房產(chǎn)需求。
此外，該人士還認(rèn)為，土地價格的持續(xù)走高也直接影響著房價的上漲。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)中最大的成本，以往土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的三分之一左右，但目前隨著地價的上升，該成本比例正在上升。居高不下的房價將會因此繼續(xù)上升。
三類人為高房價買單
房價目前處于高位已成公認(rèn)，那么誰還在買房？
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，通過對成交客戶的問卷調(diào)查，目前買房的消費者主要集中在以下三類：一是首次置業(yè)用于自住，這一比例約為6成左右；由結(jié)婚購房、拆遷購房以及恐慌性購房組成，結(jié)婚購房、拆遷購房屬于迫切性購房，而恐慌性購房則是迫于房價持續(xù)上漲的壓力進行的提前消費行為。
二是升級置業(yè)的自住者，隨著收入的提高，改善居住環(huán)境的要求及條件都已成熟，升級置業(yè)水到渠成，這部分消費者約占到3成。
第三類是有一定資金實力且看好樓市前景的投資者，這部分消費者的比例約為12%左右。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重已占總體購房的20%左右，同比去年上漲了5%-10%左右，也就是說目前每五個購房人中就有一個是投機性購房者。投資人的加入在一定程度上帶動了北京房價的上漲。
拐點猜想
那么，北京這一輪房價的上漲到底將持續(xù)到何時？
“受經(jīng)濟周期等方面的影響，這一輪上漲目前我看得到明年一季度。”張寅表示，至于明年一季度之后房價的走勢，現(xiàn)在還不好說。他認(rèn)為，明年房價如果下降，硬著陸的可能性不大，可能會有一段時間的僵持期，但成交量會極度萎縮。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部人士則預(yù)計，今年年底北京房地產(chǎn)價格將在一定程度上有所回落，主要是因為去年實施的“90／70”政策的細(xì)則各開發(fā)商已經(jīng)基本落實，使得中低檔住房供給增多，在一定程度上緩解了價格上漲壓力。
而且經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)擴大，改善了中低價位住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)量依然不足的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場住房需求存在不對稱情況。
“由于短期供不應(yīng)求很難改變，因此縮量空漲仍會在一段時間內(nèi)持續(xù)；而未來三年內(nèi)，2010年前后將會是打破縮量空漲的關(guān)鍵期�！苯鹩烧J(rèn)為，從供給的角度看，北京要求在三年內(nèi)建設(shè)1000萬平米的經(jīng)濟適用房、1000萬平米的限價房，按照2005、2006年的商品住宅銷售面積2566、2205平米計算，未來三年內(nèi)光經(jīng)適房、限價房就占到銷售量的1／3左右，雖然不能完全平衡供需比例，但已能極大改善目前的供需關(guān)系。
其次，從保障性住房政策的計劃來看，政府要求擴大廉租住房制度的保障范圍，而1000萬平米經(jīng)濟適用房也會在2010年前后真正起到規(guī)模效應(yīng)，因此，可以預(yù)見2010年前后，縮量空漲的狀況已經(jīng)很難出現(xiàn)。
因此，可以預(yù)測北京房價在短期內(nèi)仍將維持上漲趨勢，但從中長期看，會有所調(diào)整，趨于穩(wěn)定，并隨市場供需狀況而發(fā)生變化。
最后，金育松指出，持續(xù)增加供給以及落實住房保障政策是打破當(dāng)前縮量空漲局面的關(guān)鍵。(謝麗佳)
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