江西省南昌市今年8月出臺(tái)的《南昌市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格審核方案》，將南昌申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的人均年收入要求從年初確定的低于7210元提高到了1萬(wàn)元，將買(mǎi)房對(duì)象從低收入家庭調(diào)整到了中低收入家庭。而杭州市近日出臺(tái)的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)適用房新政則恰恰相反，將買(mǎi)房對(duì)象由中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭。
關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)如何確定，最近成為社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，這也是各地在推行這一政策過(guò)程中遇到的難題。收入標(biāo)準(zhǔn)定高了有違經(jīng)濟(jì)適用房主要解決中低收入人群住房困難的初衷；定低了則可能出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象因購(gòu)買(mǎi)力過(guò)低而買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房。那么經(jīng)濟(jì)適用房到底應(yīng)該“經(jīng)濟(jì)”誰(shuí)呢？
收入標(biāo)準(zhǔn)門(mén)檻過(guò)高的尷尬
在南昌市已結(jié)束的首批200套經(jīng)濟(jì)適用住房選房工作中，只有近20%經(jīng)濟(jì)適用房中簽戶(hù)愿一次性付款，同時(shí)有13戶(hù)中簽家庭表示放棄購(gòu)買(mǎi)這批經(jīng)濟(jì)適用房。好不容易通過(guò)重重關(guān)口才得到購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房“通行證”，他們?yōu)楹斡忠艞壞兀?/p>
據(jù)南昌市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)辦公室主任王國(guó)民介紹，南昌市公布的首批經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)在1619.2元/平方米至1760元/平方米之間，沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的1860元的最高限價(jià)，不到目前南昌市商品房均價(jià)的一半。戶(hù)型面積在50平方米到80平方米之間，購(gòu)房款最低的8萬(wàn)元，最高的14萬(wàn)元。13戶(hù)棄購(gòu)的家庭中不少是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件有限付不起房款也無(wú)法到銀行貸款。
同樣的事情在武漢也曾發(fā)生過(guò)。2005年12月9日，武漢市首個(gè)搖號(hào)銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房“匯豐家園”，292戶(hù)獲得了購(gòu)買(mǎi)資格的家庭中113戶(hù)棄權(quán)。其中80%放棄者都是因?yàn)槟挲g偏大無(wú)法向銀行貸款。
銀行為何向這些低收入人群關(guān)閉放貸之門(mén)呢？工商銀行南昌市南京西路支行一位工作人員介紹說(shuō)，貸款購(gòu)買(mǎi)商品房必須具備兩個(gè)基本條件，一是固定收入證明，而且經(jīng)過(guò)審核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少應(yīng)達(dá)到總房款的兩成，沒(méi)有公積金的必須達(dá)到三成。而不少經(jīng)濟(jì)適用房中簽者連這兩條最基本的條件都不具備。如果銀行給經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者貸款，一旦購(gòu)房者還不起貸款，銀行的資金安全就得不到保障，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
南昌市房管局局長(zhǎng)郭毅告訴記者，為了保證經(jīng)濟(jì)適用房提供給最需要的人群，南昌市今年初確定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)向低收入群體傾斜。按照南昌當(dāng)時(shí)的規(guī)定，申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的居民家庭人均年收入必須低于7210元。這一標(biāo)準(zhǔn)不到南昌市2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11243元的65%。
郭毅認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房本來(lái)就是為這些中低收入家庭建的，中簽家庭中沒(méi)有固定收入、付不起首付房款的肯定有，而對(duì)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的資格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)定得越嚴(yán)格，遇到的問(wèn)題就越大。
申購(gòu)門(mén)檻降低催生住房保障制度“夾心層”
為了解決經(jīng)濟(jì)適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的這一尷尬，同時(shí)也為了讓更多的中低收入者能享受到這一住房保障政策，南昌市決定將經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)提高到一萬(wàn)元，接近2006年全市城鎮(zhèn)居民的可支配收入水平。
這一調(diào)整經(jīng)媒體報(bào)道后引發(fā)了南昌市民的熱議，一些年收入接近一萬(wàn)元的中等收入市民為此叫好，并表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房前所未有的高漲熱情。在南昌市9月4日到13日接受今年第二批一萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)的10天里，就收到了27723戶(hù)居民提交的購(gòu)房申請(qǐng)。
與此同時(shí)，部分較低收入群體則對(duì)政策調(diào)整后擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象表示了擔(dān)憂(yōu)。南昌市東湖區(qū)賢士一路社區(qū)的修鞋匠陳茂生說(shuō)：“購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入條件放寬，肯定會(huì)加劇買(mǎi)房競(jìng)爭(zhēng)，像我們這樣的低收入群體能買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房的希望就更小了�！标惷嬖V記者，他們家目前人均年收入只有不到6000元，雖然此次也遞交了購(gòu)房申請(qǐng)，但覺(jué)得希望不大。一是聽(tīng)說(shuō)目前交了申請(qǐng)的是所提供的經(jīng)濟(jì)使用房房源的三倍，競(jìng)爭(zhēng)太激烈。另外，自己家庭的經(jīng)濟(jì)條件有限，就算取得了購(gòu)買(mǎi)資格，在選房時(shí)也只能選戶(hù)型面積最小的，這樣他們才能買(mǎi)得起�？墒切�(hù)型房子那么少，未必就能輪上。
另外，那些不具備按揭條件又不在廉租房覆蓋范圍之內(nèi)的低收入家庭，同樣表示出了擔(dān)憂(yōu)。家住南昌市青云譜區(qū)徐家坊街辦新豐社區(qū)的章先生，在南昌市今年初推出首批經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)就提交了購(gòu)房申請(qǐng)，但由于無(wú)法在銀行貸款，最終并沒(méi)有買(mǎi)到他們想要的經(jīng)濟(jì)適用房。章先生說(shuō)：“像我們這樣的低收入人群，既達(dá)不到享受廉租房政策的標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房，那我們的住房誰(shuí)來(lái)保障呢？”
各地探索適宜的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)之路
放眼全國(guó)，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)如何確定，正成為各地在推行這一政策過(guò)程中遇到的難題。雖然國(guó)家政策明文規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房主要是用來(lái)解決中低收入家庭住房困難，但并沒(méi)有明確規(guī)定具體的收入標(biāo)準(zhǔn)，因此各地確定的收入標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。
從目前看來(lái)，各地主要做法有三種：一是直接以城鎮(zhèn)居民人均年收入為杠桿定標(biāo)準(zhǔn)。如呼和浩特市經(jīng)濟(jì)適用住房的申購(gòu)條件為個(gè)人收入低于年人均可支配收入14055元的家庭。二是以城鎮(zhèn)從業(yè)人員人均報(bào)酬為基礎(chǔ)定標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象為家庭上年收入低于市統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬若干的，如天津市；還有不少城市則選擇根據(jù)每年城鎮(zhèn)居民人均年收入情況和房?jī)r(jià)水平不斷調(diào)整，如常州市規(guī)定根據(jù)每年城鎮(zhèn)居民人均年收入情況的提高而不斷降低門(mén)檻。
值得一提的是，杭州市最近出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法對(duì)申購(gòu)對(duì)象做出了重大調(diào)整，將原來(lái)要求的中低收入的家庭調(diào)整為低收入家庭，就是家庭人均年收入要低于杭州市統(tǒng)計(jì)局每年公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的60%。這一做法與南昌提高收入標(biāo)準(zhǔn)恰恰相反。
最近見(jiàn)諸報(bào)端的北京市經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)則被一些專(zhuān)業(yè)人士譽(yù)為“最合理”的標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)不僅考慮了不同人數(shù)、不同年齡結(jié)構(gòu)家庭的收入、支出情況，還結(jié)合當(dāng)時(shí)的消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平計(jì)算。
經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)到底應(yīng)該怎么定？江西省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝表示，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平因地制宜，并在探索中不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。而導(dǎo)致這一標(biāo)準(zhǔn)難確定的根本原因在于，經(jīng)濟(jì)適用房目前在各地商品住宅中的比重仍過(guò)低。事實(shí)上，不僅是低收入群體買(mǎi)不起商品房，在目前房?jī)r(jià)畸高的情況下，不少中等收入群體也在為買(mǎi)房發(fā)愁。麻智輝認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，要使這項(xiàng)政策最大程度惠澤中低收入群體，關(guān)鍵是擴(kuò)大供應(yīng)量，提高經(jīng)濟(jì)適用房在商品住宅供應(yīng)量中的比重，而且這一比重至少應(yīng)該達(dá)到50%至60%。(馮麗)
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