中新網(wǎng)10月30日電 物權(quán)法實(shí)施后，全國各地出現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間因?yàn)榈孛孳囄坏臍w屬問題發(fā)生矛盾甚至訴諸法律的情況，對(duì)于此種現(xiàn)象，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長陳偉今日給出了一個(gè)系統(tǒng)的闡述——
陳偉在30日下午接受中國政府網(wǎng)專訪時(shí)表示：首先，地面停車位涉及兩個(gè)問題，一是停車位的歸屬問題，是停車費(fèi)的歸屬問題。停車位的歸屬《物權(quán)法》第74條有明確規(guī)定，也就是可以根據(jù)74條判斷停車位的歸屬，一個(gè)是約定，一個(gè)是占用道路和其他場地的車位應(yīng)該屬業(yè)主共有，但是物權(quán)法實(shí)施前是比較麻煩的事，實(shí)際上現(xiàn)在說的都是物權(quán)法實(shí)施以前的事，因?yàn)楦鶕?jù)法不溯及既往的原則，應(yīng)該分不同的性質(zhì)，比如危改房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的情況是不一樣的，不應(yīng)該簡單認(rèn)定由業(yè)主共有或者某個(gè)開發(fā)商所有。
停車費(fèi)的歸屬法律是有明確規(guī)定的，也就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定。利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營首先應(yīng)該征得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意，其次要辦理有關(guān)手續(xù)，利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營所得收益一個(gè)是補(bǔ)充專項(xiàng)資金，另外可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。
在現(xiàn)實(shí)中如何判斷呢？根據(jù)條款的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主要主張地面停車收益必須有三個(gè)前提條件：一是地面停車位應(yīng)該明確歸屬業(yè)主共有情況下才能主張權(quán)利；二是業(yè)主主張權(quán)利應(yīng)該是在2003年9月1日以后；三是業(yè)主主張權(quán)利的前提應(yīng)該是經(jīng)營者的停車費(fèi)在扣除經(jīng)營成本、報(bào)酬、稅金后還有盈余。我們現(xiàn)在大量的地面停車位為什么收費(fèi)呢？實(shí)際上有兩個(gè)依據(jù)，一是具有合同的依據(jù)，也就是同大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是根據(jù)停車合同收費(fèi)的，第二全國很多大城市物價(jià)部門都制定了停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說現(xiàn)行地面停車收費(fèi)是有政策依據(jù)。
陳偉表示，對(duì)于現(xiàn)階段一些業(yè)主在《物權(quán)法》出臺(tái)后反映因?yàn)檎加脴I(yè)主共用道路和其他場所的車位屬于業(yè)主共有，而主張不交停車費(fèi)或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。首先對(duì)物權(quán)法實(shí)施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，如果很簡單地采取追討舊帳的情況是不太妥當(dāng)?shù)�，因�(yàn)榉刹荒芩菁凹韧�，否則會(huì)引發(fā)很多矛盾；其次，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅小區(qū)，在物權(quán)法出臺(tái)前在測算物業(yè)管理總體收入的時(shí)候把地面停車的收入是計(jì)算在內(nèi)的，也就是說在這種情況下制定出的物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是偏低的，所以在物業(yè)費(fèi)沒有調(diào)整的情況下如果簡單認(rèn)為停車收益歸業(yè)主所有，實(shí)際上是不符合當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)的實(shí)際情況的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)定價(jià)的時(shí)候已經(jīng)考慮到停車收入的因素，所以價(jià)格定得比較低，如果停車收益再歸業(yè)主所有，那么現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅小區(qū)的管理費(fèi)是入不敷出的。
此外，陳偉指出，按照物權(quán)法第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有是沒有問題的，但是這個(gè)共有并不意味著每個(gè)業(yè)主都單獨(dú)所有車位，有很多小區(qū)并不能保證每個(gè)業(yè)主都有車位，所以在這種情況下停車業(yè)主所交的停車費(fèi)扣除管理費(fèi)用以外的剩余收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。如果業(yè)主地面停車不交費(fèi)可能導(dǎo)致不良后果：一，車位管理要失去經(jīng)費(fèi)來源；二，對(duì)其他無車業(yè)主也是利益侵占，因?yàn)闆]有車的業(yè)主沒有占用車位，但是停車位這一公共資源被部分有車業(yè)主占用了，理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上付出代價(jià)。(據(jù)中國政府網(wǎng)文字直播整理）
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