盡管已近年底，但2007年蔚為壯觀的“地王”俱樂部中，注定至少要增加兩位新成員。
11月底，廣東佛山市中心一幅規(guī)模超過60萬平方米的舊城改造地塊將名花有主，其掛牌出讓起始價即高達(dá)75億元。幾乎與此同時，成都市區(qū)東部一幅面積約260畝的地塊也將掛牌出讓，據(jù)估計成交價可能達(dá)到90億元。
這也是11月1日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號令)正式施行后，最先出爐的兩幅“準(zhǔn)地王”。曾被寄望有效抑制地王頻出現(xiàn)象的39號令，面臨首次考驗(yàn)。
港資財團(tuán)再演主角
據(jù)佛山市國土局10月底發(fā)布的出讓公告顯示，即將出讓的“祖廟-東華里”地塊周邊文化古跡眾多，近百年來都是當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)旺區(qū)，市政府一直希望將該地段改造成既保留歷史韻味、又體現(xiàn)商業(yè)時尚的城市新地標(biāo)。
今年5月，佛山禪城區(qū)委副書記、區(qū)長梁維東明確表示，將借鑒國內(nèi)迄今為止最成功的舊城改造項(xiàng)目上�！靶绿斓亍钡慕�(jīng)驗(yàn)，最終形成“北有新天地，南有東華里”的局面。
據(jù)參與項(xiàng)目策劃的人士透露，因開發(fā)上�！靶绿斓亍甭暶o起的瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)順理成章地成為政府心儀的候選開發(fā)商，雙方“溝通相當(dāng)順暢”。今年9月前后，在瑞安方面安排下，佛山各級政府機(jī)關(guān)及職能部門已紛紛赴上海參觀“新天地”。
而出讓公告中對競買人資格的種種限定，如“在國內(nèi)成功從事過歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營”、“ 在國內(nèi)舊城改造開發(fā)累計建筑面積在100萬平方米以上及具有開發(fā)大型綜合多功能社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)”等等，處處可見為瑞安“度身定做”的痕跡。
記者暫時未能聯(lián)系到瑞安方面對此發(fā)表評論。
無獨(dú)有偶，成都地產(chǎn)界盛傳，即將出讓的260畝地塊極有可能落入香港最大地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)囊中。該地塊為原攀成鋼廠區(qū)搬遷后的“東方正紅”3000畝地的一部分(有關(guān)該地塊搬遷情況詳見本報2007 年5 月 14日報道《成都3000畝地塊分割出讓：一幅地影響一座城》)。記者分別向成都市國土局和新鴻基地產(chǎn)成都公司公關(guān)部求證此說，均未獲正面回應(yīng)。
今年7月20日，香港信和置業(yè)(0083. HK)以41億元(折合每畝1130萬元)拍得的成都城東沙河366畝地，與上述地塊僅一路之隔，后者每畝1200萬元的出讓底價，顯然是以沙河地塊作為參考。根據(jù)規(guī)劃，即將出讓的這幅地上將興建兩棟280米高的大廈，建成后將是成都第一高樓，其建筑密度遠(yuǎn)高于沙河地塊，當(dāng)?shù)貥I(yè)界相信，實(shí)際成交價很可能升至90億元(折合每畝約3400余萬元)。
如果傳言最終變?yōu)槭聦?shí)，那大約兩個月前剛剛由香港九龍倉集團(tuán)(0004.HK)以72億元創(chuàng)下的成都地王紀(jì)錄又將被打破。
與39號令相悖？
對接二連三拍出“地王”后，政府如何面對“炒高地價”的輿論批評，乃至是否受到來自上級國土部門的政策壓力，成都市國土局政 策法規(guī)處負(fù)責(zé)人拒絕表態(tài)，只是表示，即將出讓的地塊嚴(yán)格按照招拍掛程序操作。
而對于高地價可能進(jìn)一步推高房價的疑慮，成都市市長葛紅林早先接受媒體采訪時曾表示，地方政府“將通過多層次的房屋供應(yīng)計劃來解決”。
與此同時，佛山“準(zhǔn)地王”也面臨著類似的輿論和政策壓力。其出讓公告條款中與國土資源部39號令規(guī)定某些不符之處，也格外引人關(guān)注。
該出讓公告中要求，地塊成功拍出后，“簽訂成交確認(rèn)書60日內(nèi)支付首筆土地出讓金，金額為成交地價款的30%，余款根據(jù)地塊拆遷和交付進(jìn)度具體確定”。此外還約定，買家支付首期地價款后，政府將在一個月內(nèi)交付一幅2.4萬平方米的土地，1年內(nèi)必須開發(fā)動工。
查閱39號令有關(guān)條款，則規(guī)定土地受讓人“付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書……不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書�！卑凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定，沒有《建設(shè)用地使用證》就無法辦理規(guī)劃、報建等手續(xù)。
佛山市擬定的《土地使用權(quán)出讓合同》同樣規(guī)定，只有在買家支付完全部契稅及地價款后，才能辦理土地使用權(quán)登記及申領(lǐng)《中華人民共和國國有土地使用證》等手續(xù)。
佛山市禪城區(qū)國土局蔡世峰副局長不愿對此置評，而負(fù)責(zé)該地塊對外發(fā)布信息事宜的區(qū)宣傳部劉部長稍后致電記者，稱地塊出讓方式符合政策規(guī)定，他們適當(dāng)時將就此再作公開說明，同時強(qiáng)調(diào)該地塊出讓已獲省級主管部門認(rèn)可和支持。
廣州業(yè)內(nèi)資深人士黎文江表示，按照市場上通行的權(quán)宜做法，一般是拍得土地后，有關(guān)部門會下發(fā)一封《批準(zhǔn)用地通知書》，開發(fā)商憑此《通知書》辦理規(guī)劃、開工建設(shè)等手續(xù)。但由于缺了《土地使用證》，無法從法律意義上證明土地的合法使用權(quán)，土地難以再轉(zhuǎn)讓和抵押，開發(fā)商也就無法借此獲得銀行貸款或從資本市場等渠道融資。
記者從側(cè)面了解到，有39號令在，佛山市土地主管部門不大可能就此改造地塊批出單個《土地使用證》，而讓開發(fā)商完全一次性負(fù)擔(dān)至少75億元的地價款，即使是瑞安集團(tuán)這樣有實(shí)力的港資財團(tuán)，也不容易吃得消。
佛山市規(guī)劃局一位參與此事的人士認(rèn)為，該地塊涉及大面積拆遷，政府無法一次性向開發(fā)商交付全部土地，采取分批交地、分期付款的方式，是出于實(shí)際考慮。
值得注意的是，在佛山“準(zhǔn)地王”的出讓條件中有一條，只要完成開發(fā)投資總額的25%以上，便可依有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動。這是否意味著政府已為有意引來的“鳳凰”留下了足夠的回旋余地呢？(龍飛、張明)
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