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　　廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)�！兑�(guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進行補償補償安置，并對住宅房屋確定了貨幣補償、產權調換、農民自建的3種具體標準。

　　其中住宅貨幣補償標準，分成132個區(qū)片執(zhí)行，同一區(qū)片分拆遷最低補償單價和宅基地使用權區(qū)位補償單價，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補償單價最高的是東山湖區(qū)片，為4800元/平方米。貨幣補償有兩個計算公式，每套房子都可套入兩公式進行計算，再按照算出的最高金額進行補償。此外，每戶至少可按50平方米核準補償。

　　非住宅房屋評估確定補償價

　　據(jù)了解，此前廣州市沒有統(tǒng)一的集體土地房屋拆遷補償標準的問題，由各區(qū)不同項目征地時按照各自情況進行評估定價。市國土房管局和市建委經(jīng)過兩年多時間的調查、研究，經(jīng)過廣泛征求意見后，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，現(xiàn)已報市政府同意，開始實施。

　　《規(guī)定》共25條，從技術層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補償標準�！兑�(guī)定》優(yōu)先保護被征地農民的基本居住權利，充分考慮征地拆遷需要面對的復雜情況，區(qū)分不同情形靈活采取了多種措施進行補償安置�！兑�(guī)定》將集體土地上經(jīng)依法批準建設的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類進行補償。

　　對于非住宅房屋，由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類型，情況復雜，無法硬性確定補償?shù)臉藴剩�因此�?guī)定通過評估來確定其補償價格，主要采取貨幣補償方式。其中，對于公益事業(yè)房屋，允許在符合規(guī)劃的條件下復建。

　　住宅房屋按3種方式補償

　　而對于住宅房屋，《規(guī)定》確定了貨幣補償、產權調換、農民自建3種補償方式。市國土房管局方面表示，這3種補償方式是在充分吸收現(xiàn)有的各種模式合理性的基礎上形成的，在最終的補償結果上趨向一致，避免出現(xiàn)因選用不同拆遷補償方式而產生結果不一致的不公平現(xiàn)象。可適用于不同類型的征地拆遷項目，各種補償方式可以互相銜接。

　　兩個計算公式按高的算

　　被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠等原因導致所得的補償較低，低于所設定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補償標準時，按最低補償標準和最小面積進行補償。

　　市國土房管局有關人士介紹，貨幣補償有兩個計算公式，每處住宅都可套入兩個公式計算，最終按照金額高的進行補償。比如，一個房子貨幣補償金額是100萬元，而最低補償金額算出來是120萬元，那么便按照120萬元進行補償。對被拆遷人給予貨幣補償?shù)�，不再提供安置房或另行安排宅基地�?/p>

　　拆遷人提供的安置房有兩種來源：一是拆遷人根據(jù)規(guī)劃要求，統(tǒng)一申請建設用地，統(tǒng)一出資建設安置房；二是拆遷人提供自有產權的房屋(包括統(tǒng)一購買新社區(qū)安置房)。產權調換方式和貨幣補償方式都涉及面積核定問題。

　　每戶最少按50m2補償

　　被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。如果實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超過40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定；2人以下(含2人)的戶，按2人核定。也就是說，農民每戶最少可按50平方米核定面積進行補償。值得注意的還有，已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

　　關于農民自建方式的具體規(guī)定為，若本村集體經(jīng)濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設安置住宅，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農用地轉建設用地等手續(xù)和支付相關費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。

　　配合拆遷可獎勵補償金額5%

　　拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。被拆遷人在規(guī)定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的5%內給予獎勵。

　　拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個工作日內進行核實，并答復異議人。

　　被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結果有異議的，經(jīng)拆遷當事人申請，可以由房地產行政部門采用隨機抽取的方式確定房地產評估機構進行評估，評估結果作為補償安置的依據(jù)。

　　-名詞解釋

　　貨幣補償

　　貨幣補償是指拆遷人向被拆遷人支付補償款，補償款按照“被拆遷房屋的重置價結合成新”以及“宅基地土地使用權區(qū)位補償價”(以下簡稱“區(qū)位補償價”)等確定，在城中集體土地、近郊集體土地住宅補償中較多采用。

　　《規(guī)定》除了明確對房屋通過重置價進行補償，還新增了對宅基地土地使用權通過區(qū)位補償價進行補償。宅基地土地使用權區(qū)位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據(jù)廣州市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、廣州市國有土地使用權基準地價、房地產市場變化情況，經(jīng)市政府批準后定期公布。

　　產權調換

　　產權調換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進行產權調換。即被拆遷人房屋按照貨幣補償方式規(guī)定的計算公式確定補償金額，并與拆遷人提供的安置房價款結算差額。這種方式多用于成片的拆遷。

　　農民自建

　　農民自建方式是指在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的情況下，對于滿足一定條件的征地項目和被征地村，安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶)，由其自建住宅安置，多適用于較偏遠地區(qū)或者遠郊的拆遷項目。

　　貨幣補償計算公式

　　計算公式

　　以重置成新價和宅基地土地使用權區(qū)位補償單價進行計算

　　貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權區(qū)位補償單價×核定的補償面積。

　　計算公式

　　以重置成新價和集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價進行計算

　　最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×（被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積。

　　(注：被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價，是指根據(jù)評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價，是評估價。如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權區(qū)位補償價。)

　　部分區(qū)片集體土地 住宅補償價

　　區(qū)域 最低補償單價 宅基地使用權 區(qū)位補償單價

　　東山湖 4800元/平方米 4200元/平方米

　　瑤臺-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米

　　龍口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米

　　天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米

　　拆遷集體土地房屋 下列情形予以補償

　　●未超過批準使用期限的臨時建設房屋，但因城市規(guī)劃、建設和管理需要城市規(guī)劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

　　●已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。

　　拆遷集體土地房屋 下列情形不予補償

　　●屬于《廣州市城市規(guī)劃條例》第六十三條規(guī)定的違法建設房屋。但本規(guī)定第二十條第(一)第2點規(guī)定情形除外；

　　●超過批準使用期限的臨時建設房屋；

　　●新房建成后應當拆除的舊房；

　　●地方政府建設通告或征收土地預公告發(fā)布后的搶建部分。

　　首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準

　　全市劃分132區(qū)片 補償4000～6000元/m2

　　●比此前標準高1/3～1倍

　　●二沙島最高達1.2萬元/m2

　　●最低可按40m2進行補償

　　●新增“提前搬遷獎勵金”

　　繼2004年之后，廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準，《關于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準的通知》(以下簡稱《通知》)已正式出臺。

　　《通知》改變了此前全市按區(qū)分4個層次、“一刀切”的城市住宅房屋拆遷補償方式，將十區(qū)細化為132個區(qū)片，每個區(qū)片的補償標準幾乎都有所提高,達到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

　　《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補償安置協(xié)議的，按原協(xié)議約定執(zhí)行。

　　由4個層次細化為132區(qū)片標準

　　●2004年標準將全市劃分為4個層次，最高補償3000元/平方米

　　●新標準按132個區(qū)片確定不同拆遷補償，最高1.2萬元/平方米

　　據(jù)了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補償標準，是按行政區(qū)域將全市劃分為4個層次，實行幾個行政區(qū)“一刀切”的最低補償價格。最低補償標準最高的是東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)所在的層次，為3000元/平方米。

　　而此次《通知》將全市10區(qū)細化為132個區(qū)片：每個區(qū)片都有自己的最低補償標準。

　　多數(shù)區(qū)片調高1/3～1倍

　　《通知》參考近年來廣州市經(jīng)濟發(fā)展狀況以及近兩年來房地產市場價格的上漲幅度，整體提高了國有土地上住宅房屋最低補償標準。其中，全市最高標準為二沙島1.2萬元/平方米。

　　對大眾較有影響的條文，當屬多數(shù)片區(qū)的補償價都調整為4000～6000元/平方米，與此前最高標準3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

　　每戶至少按40m2補償

　　據(jù)悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準實行動態(tài)更新機制，由市國土房管局定期公布。

　　據(jù)介紹，此次拆遷最低補償標準除了從單價上有所提高，還首次規(guī)定城市每戶至少可按40平方米進行補償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產權住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產權調換方式的，40平方米以內部分不結算差價，超出10平方米以內部分按建筑成本價結算差價，超出10平方米以外部分按市場價結算差價。

　　據(jù)介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設定最低補償面積線40平方米可以保障其居住權益。

　　最高獎勵補償金額5%

　　為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了“提前搬遷獎勵金”，對被拆遷人在規(guī)定的期限內簽定拆遷補償安置協(xié)議并遷出原址房屋的給予適當獎勵，最高獎勵補償金額的5%。

　　此外，本次城市住宅房屋只調整拆遷最低補償標準，搬遷補助費標準和臨時安置補助費標準仍按照2004年標準實施。

　　(田桂丹 孫婷婷 穗房宣)