發(fā)表評論 去年12月，程女士終于在南山后海購置了一套住房，然而簽訂購房合同之后一個多月過去了，程女士仍舊未能完成房屋過戶手續(xù)，主要由于她在申請銀行房貸上耗費了太多時間。
“沒有指標(biāo)了！”是程女士跑完幾間商業(yè)銀行后得到的答案，最后終于在一家大型國有銀行得到答復(fù)，但是其明確告訴程女士，必須今年1月份后才有可能審批下來。程女士開始了漫長的等待。
放松的信貸 收緊的房貸
眼看過年了，程女士的申請還沒有批下來，而房主王先生自己也急著用錢，可是兩個多月過去了還沒批下來，如果解除合同，自己還要賠付相當(dāng)數(shù)額的違約金。王先生后悔地說，還不如當(dāng)初再等等，賣給全款的客戶！
由于銀行去年11月份就基本沒有什么額度了，之前累積下來的申請者較多，程女士只能等待2月份的額度了，上個星期五程女士終于長舒了一口氣，銀行通知她的房貸批復(fù)下來了。
中國人民銀行2月14日發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，金融機構(gòu)人民幣貸款增加8036億元，同比猛增2373億元。據(jù)公開報道稱，傳統(tǒng)的信貸投放洼地——廣東、江蘇、浙江、北京、上海、山東等六省市幾乎耗去了8036億元的六成。而此前3年同期平均新增量僅為4700億元左右。1月末，人民幣貸款同比增長16.74%，增幅比上年末高0.64個百分點。
程女士疑惑，為什么1月信貸的額度增加那么多，而自己的房貸卻那么遲才批復(fù)下來。記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格的審批使批貸的時間延長了，這直接導(dǎo)致二手房交易時間延長。工行、建行、中國銀行、深圳發(fā)展銀行等多家銀行證實，現(xiàn)在申請房貸，申請人要提供收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等詳細(xì)證明自己還款能力的證件、記錄，其中一些銀行要求向其提交自己的“銀行流水”，也就是工資卡上資金的流入、流出情況的單據(jù)。
相比之下，劉先生的貸款購房之路就顯得“幸運”的多。現(xiàn)在一家大集團(tuán)工作的他，在多次考察后，去年12月份決定購買羅湖金光華廣場附近的一個40平方米左右的小戶型單位，“這是我首次置業(yè)，從建設(shè)銀行獲得了七成多的貸款，貸款很順利。去年12月確定購買，今年1月底就收房了。”
“其實，去年下半年以來，對于普通置業(yè)者來說，也不是絕對貸不到款，并不是所有的銀行都亮起了紅燈�！笔廊A地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平表示，房貸緊縮或放松，普通置業(yè)者的感受或許并不強烈，政策造成的影響，更多涉及心理預(yù)期層面。
信貸高峰又來 銀行謹(jǐn)言“適度從緊”？
多年慣例的年初“信貸高峰”，在從緊政策下又如期而至？
有專家指出，由于去年11月開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，年內(nèi)最后兩個月新增貸款同比少增2718億元，不少商業(yè)銀行將壓縮的貸款轉(zhuǎn)移到今年初，因此今年一季度貸款反彈的壓力不可小視。而深圳金融機構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳的信貸增長主要是企業(yè)商用信貸的增長，個人消費信貸的增長量已經(jīng)被嚴(yán)格控制。這表明了去年讓房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天的個人房貸今年將不再重蹈覆轍。
“1月份整個深圳商業(yè)銀行新增的個人房貸量并沒有明顯的增加�！鄙钲诎l(fā)展銀行的個人信貸部總經(jīng)理康紅波表示，“相對于去年年底壓縮的信貸增量的確有大幅回升，但同比去年同期增長持平！”
中國銀行深圳市分行消費信貸部范副總經(jīng)理也指出中國銀行深圳分行1月份按照總行設(shè)定的額度執(zhí)行，并沒有超出規(guī)定的限額。
記者采訪中了解到，在從緊貨幣政策的大環(huán)境下，各家銀行均執(zhí)行了央行按季控制的“窗口指導(dǎo)”意見，放貸都比較謹(jǐn)慎，尤其是房貸，均統(tǒng)一按央行、銀監(jiān)會房貸新政規(guī)定在執(zhí)行，沒有哪家銀行敢冒頭違規(guī)放貸。
根據(jù)中國人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳市房地產(chǎn)貸款總額自9月份出現(xiàn)大副下降，我市房地產(chǎn)貸款總額8月為145億元，至9月為99億元，環(huán)比下降31.7%，10月僅為49億元，環(huán)比下降50.5%；房地產(chǎn)貸款發(fā)放量與住房成交量同步變化，并于下半年呈現(xiàn)持續(xù)減少狀況。
為了防止去年“年初瘋狂，年末剎車”的鬧劇再次上演，各家銀行都表示注意把握好力度和節(jié)奏。
“1、2月份沒有用完的額度將會順延至以后的月份使用�！敝袊y行深圳市分行消費信貸部范副總經(jīng)理表示，“1、2月份由于春節(jié)的原因，房地產(chǎn)市場屬于淡季，因此房貸新增速度都在預(yù)料之內(nèi)，而預(yù)計3月份房地產(chǎn)市場的交易量上升，銀行的房貸發(fā)放額度也會相對增加�！�
為了避免壞賬率的增長，特別是加息進(jìn)入上升通道，繼續(xù)加息的壓力可能會導(dǎo)致斷供情況的增加，范總表示中國銀行對于房貸申請者的審查環(huán)節(jié)會加強以下兩個方面的審查：第一點是申請人的優(yōu)質(zhì)的資信信用，還款記錄良好；第二點是申請按揭房子的保值性和增值性，而樓盤地段和素質(zhì)是評估的重要方面。
“我們審查房貸申請人資格的時候，還是會比較看重申請人的收入情況，月收入至少是月供款的50%�！鄙钲诎l(fā)展銀行的個人信貸部總經(jīng)理康紅波提醒，市民申請房貸時要注意證明自身的還款能力，這對于成功申請至關(guān)重要。
不可忽視的一個重要背景是，2007年的房貸增量達(dá)8000億元，是上年的4倍有余，創(chuàng)歷史新高；與此同時，個人房貸的風(fēng)險也達(dá)到歷史高點。商業(yè)銀行貸款審核標(biāo)準(zhǔn)過松、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭和加按揭、“假按揭”騙貸套現(xiàn)等問題也日益突出。據(jù)公開報道稱，1月22日，中國銀行(上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行)臨時停牌，原因是市場傳言持有74億美元次貸產(chǎn)品的中國銀行損失慘重。中行在中國的商業(yè)銀行中持有最多的次貸相關(guān)資產(chǎn)，自去年下半年以來一直廣受關(guān)注。
“去年，房貸爆發(fā)式增長，但是魚龍混雜，造成潛在的信貸風(fēng)險。今年，銀行、借款人、市場基本上會更趨于理性。如何做好風(fēng)險控制，是很多銀行需要考慮的問題。”招商銀行零售銀行部吳經(jīng)理的話頗有一番意味。
“供血”通道漸通 市場元氣有望恢復(fù)？
雖然房貸相比去年年底恢復(fù)了額度，但是市場的反應(yīng)還是比較滯后。
美聯(lián)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，1月一手樓成交面積僅19萬平方米，比去年12 月略降；二手樓市仍然清淡，二手樓價12400元／平方米，比2007年12月下降約11%，，成交量27.1萬平方米，比上月下降約43%。2月，深圳樓市則過了個冷清的春節(jié)，根據(jù)深圳國土局網(wǎng)站顯示數(shù)據(jù)表明，2008年2月1日-15日期間，成交量亮起十年未見的紅燈，就如發(fā)出橙色寒冷天氣警告的深圳天氣，持續(xù)冰冷，全市商品房日均成交量僅9套，節(jié)日期間市場甚至有幾天出現(xiàn)“零”成交。
深圳市世聯(lián)行副總經(jīng)理李東紅認(rèn)為，主要是春節(jié)長假的影響，節(jié)后的深圳房地產(chǎn)市場將會有好轉(zhuǎn)，經(jīng)過春節(jié)放假的調(diào)整，員工的士氣和工作狀態(tài)更加適應(yīng)如今的市場變化了，業(yè)務(wù)情況都會比較穩(wěn)定。
如李東紅所預(yù)料，近幾天的商品房成交量逐漸回升。2月17、18、19日的新房成交量分別是20套、45套、42套，二手房成交量分別是55套、61套、71套，逐漸恢復(fù)年前水平。
來自中聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的監(jiān)測顯示，開年以來，深圳關(guān)外二手樓市有回暖的跡象，前往看房的客源明顯增加，但客戶在成交時還是表現(xiàn)較為慎重，市場主體仍然是以自住客為主，目標(biāo)房源多集中在中小戶型，面積約90平方米，總價位在60-80萬元的盤源較受追捧。1月份的市場有一個新的亮點，客源中有部分中高層收入人群，一些高檔盤源客源明顯增加。實際上，與市場稍顯遲滯的反應(yīng)形成鮮明對比的是，年初的信貸猛增，對購房者，尤其是開發(fā)商有著更深遠(yuǎn)的意義。自去年“9·２7”房貸新政以來，不少企業(yè)已經(jīng)資金鏈條繃緊，而銀行四季度又無款可貸，為維護(hù)與企業(yè)的關(guān)系，不少銀行1月份開始迅速放貸。
“來自中介方面的反饋顯示，近期樓市成交已經(jīng)開始逐漸放量，從一定程度上來說，銀行的供血機制開始發(fā)揮作用，可為有剛性需求的購房者以及開發(fā)商提供相對順暢的融資環(huán)境，這將在一定程度上有助于樓市的回暖�！闭猩蹄y行零售銀行部吳經(jīng)理稱。
然而，從廣東1月份的信貸投放情況來看，短期和中長期貸款均有大幅度增長，但是中長期貸款不再是房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是傳統(tǒng)行業(yè)以及民營和中小企業(yè)。
“對于開發(fā)商的貸款，我們銀行并沒有放松。貸款時，主要看開發(fā)商的資質(zhì)、實力及所開發(fā)的樓盤是否受到市場歡迎，銀行會綜合考量�！闭猩蹄y行吳經(jīng)理的這一看法，似乎可以為上述貌似矛盾的現(xiàn)象作出一定的解釋。
也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場不很明朗的背景下，銀行其實也在觀望，去年上演的“激進(jìn)型”放貸在今年或會終結(jié)。(李錦偉 牟曉偉)
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