中新網(wǎng)3月13日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，北京宣武法院12日發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示：該院2003年一年受理各類(lèi)物業(yè)管理糾紛案件只有269件，而2006年1至3月已經(jīng)達(dá)到977件。該院法官通過(guò)其審理的上千件物業(yè)糾紛案進(jìn)行分析得出的結(jié)論是：物業(yè)管理糾紛中有近70%是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)糾紛。
物業(yè)糾紛迅速增加的四大原因
調(diào)查顯示，物業(yè)糾紛案迅速增長(zhǎng)有四大原因：其一，有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。目前我國(guó)尚沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是何種關(guān)系、如何組建業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理如何收費(fèi)等，基本上無(wú)章可循。由于立法上的空白，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同條款不完善，雙方的責(zé)、權(quán)、利不清楚，不僅容易發(fā)生糾紛，且出現(xiàn)糾紛后往往難以處理。
其二，建管不分的管理體制，是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源。相當(dāng)一部分物業(yè)公司從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這種建管不分的“父子關(guān)系”體制，使在房屋驗(yàn)收和接管過(guò)程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70%是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的。不少開(kāi)發(fā)商在售房期間進(jìn)行欺騙性宣傳、盲目承諾，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)原來(lái)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，在找不到開(kāi)發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)公司。
物業(yè)糾紛的第三個(gè)原因是物業(yè)公司角色錯(cuò)位，行為不規(guī)范。物業(yè)公司和業(yè)主本是平等的主體關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司往往將自己凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，從而使矛盾激化。
其四，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)缺乏對(duì)長(zhǎng)達(dá)幾十年的物業(yè)費(fèi)作出充分的心理和經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)備，無(wú)能力交納物業(yè)費(fèi)。還有的業(yè)主只愿意付非常少的物業(yè)費(fèi)，卻期望得到更好的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)糾紛主要有6種類(lèi)型
調(diào)查顯示，目前物業(yè)糾紛的類(lèi)型包括：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)糾紛；公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛；小區(qū)車(chē)位收費(fèi)引發(fā)的糾紛；業(yè)主私搭濫建引起的糾紛；業(yè)主在小區(qū)人身財(cái)產(chǎn)丟失所受到侵害或傷害引起的糾紛；開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛等。
法官給解決物業(yè)糾紛開(kāi)藥方
如何解決目前物業(yè)管理面臨的困境，法官們建議：一、有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快制定出臺(tái)物業(yè)管理法律，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理，改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制收費(fèi)模式；二、確立業(yè)主委員會(huì)的法人地位，積極發(fā)揮業(yè)委會(huì)在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)公司矛盾中的作用；三、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，有關(guān)部門(mén)有必要在充分考察的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)物業(yè)管理培訓(xùn)工程，確保所有物業(yè)管理人員持證上崗；四、同時(shí)進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。
目前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，沒(méi)有對(duì)地下車(chē)庫(kù)、小區(qū)地下室等共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等作出規(guī)定，建議應(yīng)盡快完善。
