中新網(wǎng)1月6日電 據(jù)《新京報》報道，購房者期盼已久的固定房貸利率終于揭開蓋頭。剛剛在1月4日拿到銀監(jiān)會批文的光大銀行5日公開宣布，全國首家推出“陽光生活”人民幣固定利率住房貸款。據(jù)悉，該業(yè)務(wù)將率先在京、滬試點，具體利率尚未出臺。
據(jù)光大銀行總行資金部副總經(jīng)理向前介紹，固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。
首批固定房貸利率業(yè)務(wù)將首先在北京、上海進(jìn)行試點，很快市民可在光大銀行的主要網(wǎng)點咨詢。向前透露，光大銀行推出的固定房貸利率起點是1-5年期的房貸，還有5-10年期、10- 20年期的不同品種。根據(jù)市場的不同需求，逐步推出。目前，固定房貸利率的利率基準(zhǔn)將參考目前的房貸利率，“可能比6.15%稍微高一些�！贝饲埃职l(fā)銀行曾向外透露，其申報的固定房貸利率期限為5年以下、利率按照6.5%左右來執(zhí)行。
向前表示，固定房貸利率業(yè)務(wù)主要將針對一手房客戶，暫時不考慮二手房客戶，對客戶的資質(zhì)考核也和普通的房貸一樣，不同的是，在客戶辦理房貸時，銀行會讓客戶選擇是固定房貸利率還是浮動房貸利率�？蛻艨梢愿鶕�(jù)自己風(fēng)險的承受能力，來決定使用哪種產(chǎn)品。而對已辦住房貸款的客戶，暫時不能轉(zhuǎn)換成固定房貸利率。
光大銀行行長郭友指出，固定房貸利率是借款人規(guī)避風(fēng)險的一個利好消息。他認(rèn)為，固定房貸利率的風(fēng)險銀行可以通過資產(chǎn)負(fù)債匹配來消化，也會適當(dāng)研究一些新的產(chǎn)品來對沖和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。同樣，固定房貸利率的風(fēng)險可以在市場中得到轉(zhuǎn)移，因為各種客戶的需求是不同的，并不是所有的客戶都會選擇固定房貸利率。
但向前同時指出，固定房貸利率提前還貸的違約金可能也會比一般房貸高一些，并且房貸利率是否會按照預(yù)計的上升或下降，都有很大的不確定性，所以購房者在選擇房貸方式的同時，應(yīng)該充分認(rèn)識到風(fēng)險，慎重選擇。
市場需求推動房貸模式差異化
從去年11月份就開始頻頻見報的“固定房貸利率”總算在2006年正式與購房者見面。盡管剛剛拿到銀監(jiān)會的批文一天，光大銀行就迫不及待地在全國推出首家固定房貸利率。
自去年10月29日央行首次加息以來，僅僅過了四個多月，央行于今年3月再次上調(diào)房貸利率。而國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的中長期貸款，大多實行的是逐年甚至是逐月調(diào)整利率的計息方式，利率風(fēng)險完全由借款人承擔(dān)，由于住房貸款一般期限較長，借款人的利息支出處于不確定狀態(tài)，始終面臨著利率風(fēng)險。尤其是目前我國利率處于13年來的較低水平，市場上普遍存在加息預(yù)期，貸款人面臨的利率風(fēng)險驟然增加。
面對當(dāng)前利率上調(diào)給投資置業(yè)者帶來的成本增加，以及未來利率仍然會繼續(xù)上升的心理預(yù)期，使得各大銀行面臨提前還款熱潮和住房貸款急劇下降的雙重壓力。根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年第二季度，個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來個人住房貸款當(dāng)月新增最小值。6月末，個人住房貸款余額達(dá)1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個百分點。
為了解除利率不確定性和宏觀調(diào)控帶給消費者和銀行的影響，央行在2005年8月15日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中提出，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。
政策松動立刻引起市場的反應(yīng)。11月，光大、浦發(fā)、建行三家銀行提出了相應(yīng)的固定利率房貸方案，并獲得央行批準(zhǔn)。固定利率房貸也成為眾多購房者期盼的新業(yè)務(wù)。
首套住房購買者獲利較多
對普通購房者而言，使用固定房貸利率仍然存在風(fēng)險。一般來說，固定房貸利率設(shè)計的利率會比現(xiàn)行房貸利率高，如果今后的房貸利率上升，對購房者而言是獲利，但如果利率下降，購房者則面臨損失。向前提醒購房者，在選擇固定房貸利率前，要首先了解風(fēng)險，審慎選擇。
據(jù)光大銀行總行資金部副總經(jīng)理向前介紹，固定房貸利率的主要特點是，銀行對存、貸款利率走勢的詳細(xì)分析和周密計算，為借款人設(shè)定一個確定的貸款利率，使借款人可以根據(jù)自己對于未來利率走勢和風(fēng)險偏好，靈活選擇貸款的計息方式。
根據(jù)介紹，目前固定房貸利率和一般房貸審核客戶的方式是相同的。這意味著，購買第一套房的自住型購房者，將獲利較多。例如，當(dāng)前5年期的貸款基準(zhǔn)利率為5.85%，優(yōu)惠利率為5.27%，也就是說，如果是第二套及以上房貸，那么利率按照5.85%執(zhí)行，如果是首次房貸，則可以享受5.27%的優(yōu)惠利率，兩者房貸利率的差額為0.58%.而如果固定利率產(chǎn)品的期限為5年以下、利率按照6.5%左右來計算的話，首次房貸者采取固定利率，則與現(xiàn)行的浮動利率差額為1.23%(6.5%-5.27%)，相差額度比較明顯；而多次房貸者采用固定利率，與現(xiàn)行浮動利率差額僅為0.65%(6.5%-5.85%)，相差額度相對較小。
資產(chǎn)證券化化解銀行風(fēng)險
固定利率房貸推出后，如何化解利率浮動帶來的風(fēng)險對銀行是個巨大的考驗。銀行將固定利率設(shè)定得比現(xiàn)行的浮動利率高來獲得風(fēng)險溢價。固定利率的定價和期限是其中的關(guān)鍵，固定利率設(shè)定的高低考驗銀行的風(fēng)險定價能力，利率設(shè)得過高，則吸引不了購房者，購房者會選擇浮動利率；利率設(shè)得過低，則銀行將承受較大的利率風(fēng)險。記者了解到，正因為如此，目前各銀行也都先考慮5年期的固定房貸利率，“再按照市場需求，考慮新的品種。”
對此，光大銀行行長郭友表示，光大銀行一方面將通過風(fēng)險定價、對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行重組安排、研究新的金融工具等，規(guī)避業(yè)務(wù)風(fēng)險，另一方面，也需要對承擔(dān)的風(fēng)險加以有效管理，以在風(fēng)險承擔(dān)中尋找一定的盈利機會。
向前也表示，規(guī)避風(fēng)險的途徑有很多，資產(chǎn)證券化就是化解風(fēng)險的途徑之一。固定利率房貸和規(guī)避風(fēng)險的對沖工具是相輔相成的，只有兩者相互配合，固定利率房貸才能走得更遠(yuǎn)，通過資產(chǎn)證券化等對沖工具，可以將銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到市場中去。(莊士冠)
