中新網(wǎng)6月28日電 27日《上海證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)家有關(guān)部委正在醞釀新的宏觀調(diào)控政策，而中心內(nèi)容就是加緊制訂土地出讓金的改革方案，其中可能會(huì)從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行，其一、把土地出讓金收支納入財(cái)政預(yù)算范疇，中央財(cái)政分享一部分，以擴(kuò)大向其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付力度，比如中西部省份；其二是在地方建立“國(guó)有土地收益基金”，給后任政府預(yù)留一些發(fā)展建設(shè)資金；其三、增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障。——今日出版的《新京報(bào)》載文指出，盡管該報(bào)道還沒有得到相關(guān)部門的證實(shí)，但從其當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，這一改革是極其必要的。
國(guó)家改革和完善土地出讓金制度，尤其是通過(guò)三項(xiàng)改革措施，將會(huì)在一定程度上減少地方政府土地出讓金的分配份額，從而降低其推動(dòng)價(jià)格上漲的沖動(dòng)性力量。
可以有效抑制地方政府推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)的沖動(dòng)
正像大多數(shù)人認(rèn)為的那樣，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是多種因素共同作用的結(jié)果，，但在這些因素中，地方政府的主動(dòng)性推動(dòng)是其中最重要的因素之一。而中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度則是影響地方政府這種沖動(dòng)的重要因素。
土地出讓金制度是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要成就之一，它改變了過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行的土地?zé)o償使用制度弊端，將以前無(wú)償劃撥獲得的土地變成必須通過(guò)繳納土地出讓金才能獲得土地使用權(quán)，活化了市場(chǎng)要素，實(shí)現(xiàn)了土地資源向土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。土地使用權(quán)的市場(chǎng)化交易，通過(guò)土地出讓金制度的實(shí)行，使得地方政府獲得了大量收入收入來(lái)源，以此來(lái)重新進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，諸如三通一平、五通一平、七通一平，或者將土地出讓金轉(zhuǎn)變成地方政府進(jìn)行新的開發(fā)區(qū)建設(shè)投資資金來(lái)源。這樣，一方面，原有成熟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使得政府的稅收增加，另一方面新的開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格又有了未來(lái)上漲的預(yù)期。
2005年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，可能并不完全是由于地方政府直接推動(dòng)單一因素造成的結(jié)果。但是，當(dāng)國(guó)家認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，并采取果斷的宏觀調(diào)控政策時(shí)，地方政府的不主動(dòng)性干預(yù)、執(zhí)行力度不大甚至有意進(jìn)行庇護(hù)，則被輿論認(rèn)為是2005年政策效果不大的重要原因。所以，國(guó)家改革和完善土地出讓金制度，尤其是通過(guò)三項(xiàng)改革措施，將會(huì)在一定程度上減少地方政府土地出讓金的分配份額，從而降低其推動(dòng)價(jià)格上漲的沖動(dòng)性力量。因?yàn)樵龃笳鞯夭疬w補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障，就相應(yīng)減少了政府獲得的土地出讓金份額，也就是說(shuō)政府對(duì)土地出讓金的自由支配權(quán)和范圍受到了限制，這樣，就相應(yīng)降低了其推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)的沖動(dòng)力。
有利于構(gòu)建合理的土地出讓金分配機(jī)制
眾所周知，中國(guó)目前仍然實(shí)行城鄉(xiāng)分離的土地制度，城市土地國(guó)有制，農(nóng)村是土地集體所有制。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這一制度本身并沒有什么錯(cuò)，中國(guó)幾十年來(lái)也一直實(shí)行著這一制度。但是，在中國(guó)實(shí)行了土地有償化使用制度后，仍然實(shí)行原先的農(nóng)民集體所有的土地必須征為國(guó)有后才能出讓，顯然是一種極其不平等的制度。另外，城鄉(xiāng)分離的土地制度的一個(gè)根本性內(nèi)容，就是農(nóng)村土地征用制度給農(nóng)民利益造成了巨大損害。即農(nóng)村土地征用制度不僅將農(nóng)民排斥在了土地市場(chǎng)之外，無(wú)法參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的權(quán)益分配，而且即使在農(nóng)村土地被征用中，農(nóng)民也根本沒有參與權(quán)和決定權(quán)。加上征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自身的嚴(yán)重缺陷，即中國(guó)土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“產(chǎn)值倍數(shù)法”，未反映目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的資產(chǎn)價(jià)值，而僅僅是一種土地產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，土地補(bǔ)償費(fèi)僅僅是土地交換價(jià)格很小的一部分。
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤(rùn)最高的產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)收益、政府收益，投資和投機(jī)者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農(nóng)民，不僅沒有從中獲得應(yīng)該獲得的收益，反而因此失去了就業(yè)保障和社會(huì)保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障，將會(huì)在一定程度上，減少農(nóng)民的利益損失，使農(nóng)民獲得一定的補(bǔ)償，對(duì)建立合理土地出讓金分配機(jī)制是非常有益的一次探索，而更深遠(yuǎn)的意義就在于，它對(duì)中國(guó)進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地制度新模式具有巨大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。當(dāng)然，具體的土地出讓金分配比例和結(jié)構(gòu)的確定，還需要進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。
土地“招拍掛”制度不能取消或減弱
有人認(rèn)為，改革和完善土地出讓制度的重點(diǎn)就是要減少、減弱甚至取消土地“招拍掛”制度。這樣，才能降低地價(jià)，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。還有很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)榈貎r(jià)上漲造成的，而地價(jià)上漲是由于土地“招拍掛”比例過(guò)大，導(dǎo)致土地出讓金過(guò)高引起了房?jī)r(jià)上漲。這種觀念和認(rèn)識(shí)邏輯是很片面的。
因?yàn)�，地價(jià)與房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的重要組成部分，二者并不是因果關(guān)系，而是一種互動(dòng)的關(guān)系，這一點(diǎn)應(yīng)該首先澄清。土地出讓金制度改革是中國(guó)土地制度改革中最成功的一項(xiàng)，實(shí)行土地“招拍掛”是中國(guó)土地市場(chǎng)化改革的必然趨勢(shì)，因此，用分配制度存在不合理來(lái)否決整個(gè)土地出讓金制度，是不合適的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，假如取消“招拍掛”制度，再回到土地劃撥或者協(xié)議出讓，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降嗎？答案是否定的，因?yàn)槟强赡苤粫?huì)使得暗箱操作更加泛濫而不是降低房地產(chǎn)價(jià)格。(張琦)
