專家稱，一旦房價出現(xiàn)大起大落，銀行的房貸風險就會被放大，如果房價下跌20%—30%，就很可能會出現(xiàn)“理性違約”的情況，也就是違約比繼續(xù)還貸更劃算。
近來，即將通過收緊銀行房貸來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的舉措接二連三：提高購買第二套房的按揭首付比例至四成、購第二套房的房貸利率提高10%、考慮不給予購第三套房房貸，以及甚至可能提高預售房的房貸標準，等等。
結(jié)合近期我國各方對美國次貸危機的關注，以及建設銀行研究部近日發(fā)布的“我國住房按揭貸款正逐步步入違約高風險期”的報告，這些已經(jīng)實施或正在醞釀的房貸新政用心可謂良苦——有意降低銀行在個人房貸方面的風險。
加息通道下房貸負擔加重
建行的分析報告明確指出，在央行近年來連續(xù)多次加息，個人住房貸款支付不斷增加的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風險期。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大銀行的房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元，而個人住房不良貸款則從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。另外，據(jù)透露，近年來，我國個人住房不良貸款數(shù)額呈攀升趨勢，而從國際經(jīng)驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3—8年。
在接受本報記者采訪時，中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，從中國宏觀經(jīng)濟層面而言，現(xiàn)在處于不斷提高利率的通道，這樣會導致已經(jīng)買房的人的房貸負擔越來越重，那么將來還不起房貸的人可能會增加，“具體來說，貸了款的人會感覺壓力加大了，而沒貸款的人會在觀望”。中國人民大學金融證券研究所副所長趙錫軍也向記者表示，在目前國內(nèi)個人信用體系還不完善的情況下，在房貸中的個人道德風險不容忽視。
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年金融機構(gòu)存貸比已經(jīng)近85%，遠超75%的監(jiān)管紅線，其中尤以擴張迅速的股份制銀行表現(xiàn)最為突出，中信銀行上半年各項貸款總額比上年末增長15.6%，存款總額較年末增長7.8%；浦發(fā)銀行貸款余額增13.75%，存款余額較去年底增長7.54%；民生銀行貸款余額比上年末增加14.78%，存款余額增加10.03%。有分析人士認為，一旦房價出現(xiàn)調(diào)頭，哪怕就是跌10%，那么銀行的房貸可能會引起信貸壞賬的暴增，而且現(xiàn)在商業(yè)銀行的開發(fā)性貸款都是和個人貸款結(jié)合在一起的，如果出現(xiàn)危機，兩方面都會引起高比例壞賬。
郭田勇認為，一旦房價出現(xiàn)大起大落，銀行的房貸風險就會被放大，“如果房價下跌20%—30%，就很可能會出現(xiàn)‘理性違約’的情況，也就是違約比繼續(xù)還貸更劃算”。趙錫軍則表示，當央行繼續(xù)進一步加息時，貸款者在未來一旦承受“壓在駱駝身上的最后一根稻草”，違約的情況增加，反過來也增加了銀行房貸的風險。
新政有助減少房貸風險
“房貸新政對于降低銀行房貸風險是有幫助的�！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容在電話里向本報記者表示，提高首付比例使得銀行就一套房子貸出的款項相對減少，而以房子作為抵押品是不變的。郭田勇和趙錫軍也持相同的觀點，他們都認為，收緊銀行房貸會使其相關風險有所降低。
但是，廣發(fā)證券金融行業(yè)首席分析師余曉宜向本報記者表示，新政能否有效降低銀行房貸風險，還要看政策的實施力度，不能一刀切地認為風險由此就會大幅減少。她認為，降低房貸風險的關鍵在于審核貸款時是否嚴格把關。此前，建行的分析報告也認為，我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款是我國的房貸風險所在。然而，郭田勇認為，美國的次級抵押貸款為了市場競爭和拓展業(yè)務，刻意將發(fā)放房貸的標準放低，實際上就是向不達標的人發(fā)放貸款�！爸袊你y行房貸即使存在風險，也沒想象中那么嚴重，因為銀行房貸的理念沒有發(fā)生本質(zhì)的變化，相比美國的次級貸款，中國的房貸更健康一些。”
對于房貸新政所起的作用，有分析人士提出，由于信息系統(tǒng)的不支持，還不能做到完全甄別同一個家庭以不同家庭成員的名義分別購房的做法。余曉宜表示，其實是增加了炒房者的成本，在短期內(nèi)抑制房價的快速上漲。
此外，也有分析人士擔心，目前各銀行之所以愿意配合政策提高首付比是因為年末信貸額度不足，現(xiàn)在已經(jīng)無款可貸。以上海為例，包括工、農(nóng)、中、建四大國有銀行在內(nèi)的滬上大多數(shù)銀行都已經(jīng)提前完成了今年的房貸指標，若想繼續(xù)貸款只能透支明年的貸款額度。郭田勇表示，并不排除明年初有些銀行有很強的放貸沖動，因為不少銀行奉行“早放貸，早收息”的原則，在上半年放貸的話，就可以計算進這一年的盈利里，全年都可以收利息，“雖然今年四季度房貸收緊，但是明年房貸增長還是有可能的”。但他也指出，房貸新政既然已經(jīng)確定，即使在明年還是會體現(xiàn)緊縮的效果的。
趙錫軍指出，目前監(jiān)管層對銀行放貸并沒有強制性的額度要求，只是采取窗口指導原則，對銀行的貸款額度進行一定約束�！”緢笥浾摺●樅�
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