圖為北京住交會上的萬科展廳。2月15日,繼萬科在廣州、深圳、成都等地公開降價后,北京萬科的個別樓盤也出現(xiàn)降價。據(jù)了解,萬科紫臺2-2號樓精裝修均價從16500元/平方米降到16000元/平方米。 中新社發(fā) 追影 攝
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在2004~2007年,地產(chǎn)大鱷一致的抬價行動,以及他們有意識地放緩開發(fā)速度造成的人為供需失衡,使他們嘗足了樓價上漲的甜頭。而挾資本市場之利,他們在土地供應(yīng)市場上也有效地將小型開發(fā)商驅(qū)逐出游戲圈之外,從而迅速地提高了市場份額。
但是,隨著調(diào)控政策的深化,限價房的“攪局”,在市場的調(diào)整期,大鱷壟斷的價格聯(lián)盟開始出現(xiàn)松動。
在2008年,這些大開發(fā)商在清理了市場上的小型開發(fā)商對手后,很可能出現(xiàn)“近身肉搏”。其中,萬科2008年在廣州的項(xiàng)目從現(xiàn)有的7個增至13個,而且繼續(xù)采取大幅優(yōu)惠的措施。而合生創(chuàng)展、越秀城建、奧園集團(tuán)、祈福集團(tuán)等去年低調(diào)擴(kuò)張土地儲備的集團(tuán),則會在今年大幅增加區(qū)域市場的供應(yīng)量,爭奪市場份額。
老城區(qū)的高端項(xiàng)目過去曾是廣州最為抗跌的市場,但是自萬科去年底以低于周邊項(xiàng)目20%售價開盤,打破了這鐵板一塊。新年這些競爭還在繼續(xù)。近期萬科的新項(xiàng)目金色荔苑以每平方米1.3萬元/平方米左右的價格推出部分特價單元,使雅居樂在老城區(qū)的新盤也不得不將預(yù)想中的開盤售價降低了1000元/平方米。在中低價住宅方面,鄰近保利西子灣限價房的萬科四季花城項(xiàng)目,最近以低于限價房500元/平方米的價格推出尾貨單元,使保利西子灣在首輪選房后剩下的100多套單元不得不考慮是否降價出售。
在大鱷的主戰(zhàn)場廣州近郊,去年12月碧桂園鳳凰城以4800元/平方米的低價開盤,掀起郊區(qū)盤的價格戰(zhàn)爭。香江集團(tuán)鄰近碧桂園的增城、番禺兩大項(xiàng)目,3個月內(nèi)價格下調(diào)近40%。郊區(qū)的高端洋房從今年1月起也加入戰(zhàn)團(tuán),在華南板塊,雅居樂以7000元/平方米的平價洋房以及1萬元/平方米豪裝湖景洋房,正面迎戰(zhàn)以2.3萬元/平方米在售的合生江山帝景項(xiàng)目,使其銷量日漸放緩,目前售價不得不調(diào)低至1.8萬~2萬元/平方米。祈福集團(tuán)則擬在從化、花都等地?cái)[開戰(zhàn)場,多個樓盤推出中價洋房及別墅,與目前在當(dāng)?shù)卣紦?jù)市場優(yōu)勢的雅居樂、越秀城建、珠江地產(chǎn)以及合生、萬科等展開競爭。
但是,值得關(guān)注的是,大集團(tuán)彼此之間的競爭雖然會使樓價在短期內(nèi)向理性回歸,但是由于他們作為上市公司對業(yè)績及利潤率的要求,以及資本市場上再融資的支持,使他們短期內(nèi)都不可能出現(xiàn)小開發(fā)商在求生存壓力下降價大甩賣舉動。也就是說,樓價在大鱷彼此的競爭以及勢力平衡下,很可能只是維持高位回落后的小幅震蕩,而不是直線跳水式的回歸數(shù)年前的低價。這也是近期雖然成交萎縮,但是樓價跌幅并不大的原因之一。而下半年的信貸緊縮又會否進(jìn)一步推動大鱷之間的洗牌,出現(xiàn)市場份額進(jìn)一步從前20強(qiáng)開發(fā)商向前十大開發(fā)商集中的趨勢,還有待觀察。(亦吾)
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