市場(chǎng)已經(jīng)按捺不住
沒(méi)有等到廣東省開(kāi)展住房反向抵押貸款，北京、上海兩地的相關(guān)機(jī)構(gòu)即已按捺不住。
地產(chǎn)商試水“以房養(yǎng)老”
孟曉蘇系中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)前總裁，其早在2003年就提出通過(guò)“住房反向抵押貸款”實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。在經(jīng)過(guò)了4年的等待以及數(shù)月的組建運(yùn)籌之后，孟曉蘇任職董事長(zhǎng)的幸福人壽保險(xiǎn)公司正在緊鑼密鼓的籌備開(kāi)業(yè)，幸福人壽辦公地點(diǎn)設(shè)在遠(yuǎn)洋大廈七層西北角，相關(guān)工作人員業(yè)已就位，秘書(shū)告訴記者，該公司已經(jīng)召開(kāi)了創(chuàng)立大會(huì)，中房集團(tuán)、山西大同煤業(yè)公司以及信達(dá)屬下子公司為幸福人壽主要股東，其注冊(cè)資金達(dá)十幾億元。
在接受記者采訪時(shí)孟曉蘇確認(rèn)，目前幸福人壽已經(jīng)萬(wàn)事俱備，只待開(kāi)業(yè)之前的批文了。“公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍將會(huì)以傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品為主，但公司成立后，會(huì)著手研究‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)，也希望社會(huì)各方都參與到研制的過(guò)程中來(lái)。” 孟曉蘇告訴記者。
保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士指出隨著幸福人壽的落地，孟曉蘇輾轉(zhuǎn)醞釀良久的“反向住房抵押貸款”模式將有一個(gè)可以嘗試的平臺(tái)，通過(guò)“反向住房抵押貸款”的方式，將老年人的房屋資產(chǎn)通過(guò)配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。但由于目前金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策氣候和操作條件還不完全具備，對(duì)于房產(chǎn)如何處置也沒(méi)有可以借鑒的成功模式， “反向住房抵押貸款”真正實(shí)行還需要探索。
上海公積金推出“住房自助養(yǎng)老”
與孟曉蘇的幸福人壽一樣，全國(guó)其他地區(qū)不同機(jī)構(gòu)也在探索實(shí)驗(yàn)中國(guó)實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的可選擇路徑，上海公積金管理中心便于近日推出了一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。
早在去年年初，就傳出了上海市公積金管理中心要醞釀推出“以房養(yǎng)老”的消息，并且其將首次試水“反向住房抵押貸款”，但近日，見(jiàn)諸媒體的《上海正式啟動(dòng)“以房養(yǎng)老”》的新聞顯示，上海公積金管理中心的試點(diǎn)方案名為 “以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開(kāi)始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。
其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。
上海公積金管理中心副研究員叢斌向記者證實(shí)了此消息，并表示，這次試點(diǎn)啟動(dòng)是公積金管理中心住房金融創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新的一部分。近年來(lái)，叢斌一直關(guān)注“反向住房抵押貸款”這一在西方已經(jīng)流行十幾年的養(yǎng)老模式，通過(guò)對(duì)國(guó)外已有模式的研究，結(jié)合中國(guó)的具體國(guó)情，叢斌完成了多篇“以房養(yǎng)老”如何中國(guó)化的理論文章。
叢斌告訴記者，上海公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”目前正處于試點(diǎn)階段，具體細(xì)節(jié)還不方便透露，但可以肯定的是通過(guò)“以房養(yǎng)老”收來(lái)的房源將作為廉租房，以增加上海廉租房實(shí)物配租的房源�！拔覀儠�(huì)對(duì)參與者進(jìn)行綜合評(píng)估，建立在自愿平等的基礎(chǔ)上，但也會(huì)有條件限制，不符合條件也不給做‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)�！眳脖笱a(bǔ)充道。
“養(yǎng)老房屋銀行”在京出爐
當(dāng)人們還在就上海推出的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行探討的時(shí)候，幾乎是在同一時(shí)間，北京市首個(gè)“養(yǎng)老房屋銀行”新鮮出爐。
記者了解到，“養(yǎng)老房屋銀行”是由北京市一個(gè)五星級(jí)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立的。推出該項(xiàng)目的北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心負(fù)責(zé)人表示，與其他“以房養(yǎng)老”方式不同的是，房子的產(chǎn)權(quán)還在老人手中，老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養(yǎng)老”�！跋倓倐鞒鲋�，每天都有幾十個(gè)電話咨詢這項(xiàng)業(yè)務(wù)的，養(yǎng)老中心那邊也已經(jīng)接到幾百個(gè)咨詢電話了�！敝写蠛慊�(fù)責(zé)人向記者介紹了該項(xiàng)業(yè)務(wù)推出后的市場(chǎng)反響。
該負(fù)責(zé)人表示，“養(yǎng)老房屋銀行”的具體操作模式已經(jīng)敲定了。12月份即可入住，參與該項(xiàng)目的老人把房子交給中大恒基，由中大恒基免費(fèi)負(fù)責(zé)向外租賃，房租返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或者由老人自行處理。
“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)需多元化
在分析最近各地陸續(xù)推出的“以房養(yǎng)老”模式時(shí)，叢斌表示，公積金管理中心做此項(xiàng)事業(yè)屬于政策性，保險(xiǎn)公司和其他機(jī)構(gòu)來(lái)做這個(gè)事情則是市場(chǎng)行為。“我們?cè)谧鲈圏c(diǎn)的時(shí)候，和老齡委系統(tǒng)聯(lián)系，和街道聯(lián)系，知道有很多老人有這樣的愿望。而隨著中國(guó)逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，也必然出現(xiàn)多元化的養(yǎng)老資金來(lái)源�！�
“如果沒(méi)有‘以房養(yǎng)老’這種模式，與現(xiàn)在老齡化社會(huì)很不適應(yīng)。”通過(guò)對(duì)多個(gè)國(guó)家“以房養(yǎng)老”模式的研究，叢斌得出了如此的結(jié)論。他告訴記者，在美國(guó)，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)覆蓋了4%的人群，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)積極推行，不過(guò)如果一半的人通過(guò)一所房養(yǎng)老的話，也不是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，叢斌補(bǔ)充說(shuō)。
單從社會(huì)保障的角度看，“以房養(yǎng)老”就有三種模式。竇玉沛介紹說(shuō)，“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來(lái)按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，他的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，等他過(guò)世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來(lái)，自己還住在家里，自己付租金。
按照孟曉蘇的觀點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)施中，可以有多種表現(xiàn)形態(tài)。原始形態(tài)就是出售住房，住進(jìn)養(yǎng)老院養(yǎng)老，中級(jí)形態(tài)為遺贈(zèng)撫養(yǎng)，是擁有住房產(chǎn)權(quán)的老人與事先選擇的可靠人士簽訂一份以住房為標(biāo)的的“遺贈(zèng)撫養(yǎng)”協(xié)議。按協(xié)議，撫養(yǎng)人在老人余存生命期間每期支付一筆固定費(fèi)用維持老年人的日常生活。到老年人去世時(shí)，就將該住房的產(chǎn)權(quán)完全讓度給撫養(yǎng)人。孟曉蘇認(rèn)為，反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”的最高形態(tài)。
叢斌在接受采訪時(shí)亦表示，未來(lái)“以房養(yǎng)老”的模式也應(yīng)當(dāng)多元化，可以由政府機(jī)構(gòu)來(lái)做，也可以由銀行、保險(xiǎn)公司等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)來(lái)做，“以房養(yǎng)老”的多元化市場(chǎng)建立后，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有不同偏好或者判斷的老人可以自主進(jìn)行選擇。
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