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王石提醒同行:“房價拐點”就是禿子頭上的虱子

2008年02月24日 08:39 來源:中國經(jīng)營報 發(fā)表評論

  萬科、綠地在“拐點”結成了打折“盟友”

  “牛尾”前兆:一線房企上海降價“洗盤”

  鼠年元宵節(jié)的上海,看燈的人少,看房的人多。

  一切皆因萬科而起。這個在廣州深圳掀起“殺價”風潮的中國領軍房企,又開始在上!跋幢P”,與廣州深圳“低于平均價開盤”的策略稍顯不同,在上海,王石的萬科祭出了在售樓盤直接優(yōu)惠降價的策略,而這一時間結點,就在正月元宵節(jié)。

  曾因“拐點論”而備受爭議的王石,也在此時此刻找到“盟友”——上海綠地的老板張玉良,這家上海房企的領軍者,似乎更能理解“拐點論”的真諦,于是,綠地旗下項目孝賢坊緊追萬科,打折額度更是高達10%。

  在廣州與深圳首先挑戰(zhàn)了“房價永遠牛市”的論斷之后,上海樓市未來幾個月的命運,或將成為全國樓價未來的又一次預演。

  打折洗盤

  鼠年春節(jié)前后,萬科在上海一直在醞釀“大動作”,盡管在他們自己看來,一切或許可以冠以“銷售策略”的名號,但他們的策略,足以讓整個業(yè)界繃緊神經(jīng),因為他們選擇的是營銷策略最直接手段——打折銷售。

  中小房企正在盯緊萬科的“元宵節(jié)”。因為按照萬科前后思量之后做出的決策,這一天將成為“打折”的關鍵結點。而此時此刻,通常是房地產企業(yè)一年銷售周期的起始,正有大量地產商的新樓盤等待推出銷售。

  記者了解到,萬科此次“打折”牽涉的樓盤頗多,且基本為在售樓盤,白馬花園、四季花城、假日風景都牽涉其中,優(yōu)惠幅度為5%。這在一貫以上漲為主旋律的上海樓市,一家房企旗下的多家樓盤,統(tǒng)一打折,實屬罕見。

  然而就在大部分地產商正在揣測萬科此舉的心思之時,上海房企的又一巨頭張玉良突然殺出,很多滬上地產商似乎已經(jīng)察覺到了不妙的味道。

  10%——張玉良的出手比王石更為闊綽。在綠地旗下的孝賢坊項目,這將是購房者可以享有的優(yōu)惠。盡管和萬科一樣,婉拒了正面采訪,但是,去年底,綠地集團董事長張玉良接受記者采訪時,盡管否認了“拐點論”,但是他也說:“全國市場情況很難統(tǒng)一說,但是,上海市場可以肯定,不會再大漲了!痹谂袛嗍袌霾粫鬂q,而樓盤價格有了大幅上漲時,綠地也選擇降價。

  內外皆緊

  全面的貨幣、信貸緊縮政策,似乎正在成為降價理論上的原因所在。

  王石認為,這次的宏觀調控不僅僅針對房地產,銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經(jīng)濟過熱、通貨膨脹的勢頭,是一次宏觀戰(zhàn)略的調整。

  知情人士告訴記者,王石的這番言語是在中城聯(lián)盟的一次閉門會議上說的,盡管對此前自己所拋出的“拐點論”,他在公眾面前多番解釋,但這一次,在非公眾的場合,王石提醒當時在座的同行,“拐點就是禿子頭上的虱子,明擺著”。

  王石的感覺確實不錯。記者了解到,自春節(jié)之前開始的土地流拍,恰恰始自地產商資金鏈的繃緊。春節(jié)之前,一塊被視作北京新生“地王”的15號地塊最終流拍,表面原因是沒能湊足三家投標者,但實際情況卻是,最終有一家房企因難以籌備足購的現(xiàn)金,而不得不在投標前放棄,而春節(jié)之后,廈門又有六塊土地最終流拍。

  而在王石看來,資金鏈只是外部條件對地產商形成的壓力,而同時,關鍵是需求一方的情勢,也在發(fā)生改變。這也是房企祭出打折促銷,以求資金回籠的原因所在。

  王石說:“未來的福利保障系統(tǒng)要分兩層,一類是低收入人群,另一類是為了吸引人才,增加城市競爭力,就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統(tǒng)中去!憋@然,后者需求的分流一旦實現(xiàn),對地產商的影響,顯而易見。

  降價之外

  在中城聯(lián)盟的閉門會議上,王石提醒他的同行們,調整戰(zhàn)略的時候應該到了。

  “所謂的拐點,典型來說就是冰火兩重天。就像我剛才講的,不是大起到大跌,不是上升曲線到下降曲線,而是需求發(fā)生了根本性轉變。如果不調整資源,面對這個局面,我們會不適應這個形勢!蓖跏娜绱颂嵝,似乎是在為萬科繼廣深之后再次在上海降價的絕佳注釋。

  值得注意的是,在萬科固有的華南、華東以及環(huán)渤海三大區(qū)域市場中,前兩者已經(jīng)以不同形式降價,只剩環(huán)渤海地區(qū)依然固守。

  顯然,王石對于市場未來的悲觀認識,正在左右著萬科這批領頭羊的企業(yè)戰(zhàn)略,追求規(guī)模而不是漲價,似乎正成為萬科盈利的新邏輯,盡管在一年前,這家企業(yè)尚且以很快的價格漲幅,在業(yè)界受到“心口不一”的詬病。

  顯然,鼠年的王石,已經(jīng)不再奢求像2007年那樣依靠快速調價而獲得高額利潤的盈利模式,因此,降價正是在此背景下出臺。

  中原地產相關分析人士表示,目前上海樓市處于比較敏感的時期,如果有大型開發(fā)商推出一定幅度的降價舉措,那么一些區(qū)域很可能出現(xiàn)較大規(guī)模的降價潮。一些開發(fā)商已放慢了開盤的節(jié)奏,希望看清市場走勢后確定開盤策略。而這正是萬科、綠地打折促銷之外的長遠效用所在。(王其明)

編輯:陶光雄】
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