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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　中國正迎來“前所未有”的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控措施。但是，此番嚴(yán)厲的調(diào)控能否起到預(yù)期之效，仍尚待觀察。一個糾結(jié)此處的問題是，如果中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然被視為一項拉動經(jīng)濟發(fā)展的行業(yè)政策，而不是向土地的政府壟斷、地方的財政扭曲和中國的住房保障政策等一系列根本問題上下手，則這輪調(diào)控之刀所刺中的，可能不是盤根錯節(jié)的諸種病根，而僅是房地產(chǎn)投資這只坐大的老虎

　　刀落中服地塊

　　圍繞中服地塊的明爭暗斗，不過是中國房地產(chǎn)發(fā)展到某個特定階段的一個表象而已

　　在社會各界對“地王”的討伐聲中，北京市政府決定“暫停熱點地區(qū)高價土地交易”。3月19日，被稱為“北京CBD(中央商務(wù)區(qū))核心區(qū)最后一塊寶地”的中服地塊，第一個暫停交易，彼時，距其競價結(jié)束僅剩6天時間。

　　雖然只是臨時的應(yīng)急措施，但土地全面參與房地產(chǎn)調(diào)控，卻由此邁出了關(guān)鍵一步。3月19日之后，抑制樓市投機需求和增加供給的調(diào)控措施密集出臺，其力度和精確度均前所未有。

　　中服地塊暫停交易之前，到底發(fā)生了什么？

　　搶奪中服

　　在2010年中國各地上演的搶地大戰(zhàn)中，中服地塊備受關(guān)注。“實際上是所有的人都在關(guān)注這塊地，整個中國房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注這塊地，并不只是一家企業(yè)的問題�！北本┮患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的一位人士告訴《中國新聞周刊》。

　　中服地塊，位于北京東三環(huán)與建國路交叉口的東北角，地處北京CBD核心區(qū)，與新央視大樓、國貿(mào)中心隔街對望，位置絕佳，并因毗鄰中服大廈而得名。

　　這塊被稱為“北京CBD最有價值”的地塊，早在2005年進(jìn)行招商活動時就引起眾多開發(fā)商關(guān)注。2008年第三季度和2009年6月，兩度被列入北京市土地供應(yīng)計劃。卻直到2010年才首次明確出讓時間。2010年1月29日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站發(fā)布消息，被命名為NE19-1a的該地塊掛牌出讓。

　　被吊足了胃口的開發(fā)商們很快發(fā)現(xiàn)，此地掛牌條件極高�！氨敬螔炫瞥鲎屪诘氐母傎I人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”，其中“金融機構(gòu)應(yīng)為由國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元”。

　　2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)50強中，大約有6家左右注冊資本金“不低于30億元”，它們分別是：萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、北辰實業(yè)以及新湖中寶；另外，中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業(yè)的注冊資本金也超過30億元。

　　另有媒體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，符合注冊資本金不低于50億元的金融機構(gòu)基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽，平安信托，以及安邦財產(chǎn)保險股份有限公司。

　　“真黑。”一位不愿具名的開發(fā)商向《中國新聞周刊》記者回憶當(dāng)天看到掛牌條件時的第一反應(yīng)，“此前預(yù)料到肯定會采取一些限制措施，但是沒有料到門檻有這么高�！倍鳶OHO中國的潘石屹和張欣夫婦，更認(rèn)為設(shè)定的條件是為一家公司“量身定做”，他們當(dāng)天在微博上多次表達(dá)不滿：“形式是土地公開拍賣，但入圍要求提得高，只有一家合格，干脆改名叫‘私下交易’吧�！�

　　“內(nèi)定”之說的另一佐證是掛牌競價時間，“掛牌競價起始時間為2010年2月22日9：00起，掛牌競價截止時間為2010年3月8日15：00止�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“只有短短20天時間，其間還有10天是春節(jié)假期，根本無法拿到政府的任何批文�！�

　　潘石屹和張欣夫婦所稱“只有一家合格”，實指中服地塊的一級開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。一般情況下，開發(fā)商做完一級開發(fā)，再拿二級開發(fā)，比較容易得到政府和同行的認(rèn)可。

　　市場多方傳聞，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自去年年底就開始不斷回收資金，重組資產(chǎn)，為中服地塊的決戰(zhàn)儲備糧草。2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次跨入百億俱樂部，完成了140億元的銷售額，連續(xù)5年成為北京市場占有率第一的房企。這一年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先后獲得300億元銀行授信和外國銀行財團7億美元貸款，同時還成功發(fā)行26億元公司債。在各大房企爭奪“地王”的2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)雖然多次現(xiàn)身北京土地拍賣會，但也只動用了55.8億元增加了40.9萬平方米的土地儲備。

　　而中國人壽年初入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為其第一大股東，更被外界認(rèn)為將在“金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”的準(zhǔn)入門檻中占得先機。

　　不過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明接受媒體采訪時表示，中服地塊與上述交易本身并不存在直接關(guān)聯(lián)度，公司的資金實力和現(xiàn)金流足以應(yīng)付。“別說一個中服地塊，兩個中服地塊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也可以應(yīng)付�！�

　　對于“內(nèi)定”傳言，北京市國土局的反應(yīng)迅速而激烈。北京市國土局局長魏成林就親自公開解釋，為了符合CBD的功能規(guī)劃，不能都搞成商品房一賣了之，到最后什么功能都沒有�！半m然有聯(lián)合金融機構(gòu)這個條件，但最終誰能拿到這塊地還是要看現(xiàn)場競價的結(jié)果�！蔽撼闪謴娬{(diào)，中服地塊是公開出讓，“內(nèi)定”是不可能的事情。

　　CBD管委會規(guī)劃處處長李國紅也表示，中服地塊位于CBD核心區(qū)，該地塊的招商活動是希望能夠吸引金融企業(yè)入駐。“正是由于CBD剩余土地較少，因此對土地開發(fā)的要求更高，對產(chǎn)業(yè)承載能力的要求更強�！�

　　為此，2月9日上午，北京市土地部門、規(guī)劃部門以及CBD商務(wù)區(qū)開發(fā)公司專門組織開發(fā)商對即將上市交易的中服地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘并答疑。中服地塊的熱度，可見一斑。