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中服地塊的華麗轉(zhuǎn)身
然而,這塊令開發(fā)商垂涎多年的寶地,原本是屬于北京核儀器廠的一塊工業(yè)用地。與中國此前大多數(shù)工廠及工業(yè)用地一樣,那時的中服地塊,就像一個沒有被人發(fā)現(xiàn)的灰姑娘一樣,籍籍無名。
中服地塊的價值飛升,直接受惠于北京的城市規(guī)劃建設(shè)和CBD戰(zhàn)略。2000年,北京CBD規(guī)劃建設(shè)納入北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃。那時,由政府主導(dǎo)的城市化開始成為繼工業(yè)化之后,拉動經(jīng)濟(jì)增長的另一只引擎。政府不僅做城市規(guī)劃,還直接參與投資,并在城市化中建房子、收取房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅以及跟土地相關(guān)的稅收。
由于幸運地被劃進(jìn)了CBD的核心區(qū),中服地塊在中國城市化及房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)似的發(fā)展中成功升值。
就在它華麗轉(zhuǎn)身之際,中國的宏觀經(jīng)濟(jì)從2002年起進(jìn)入新一輪增長期。
引領(lǐng)這一輪增長的主力是房地產(chǎn)業(yè)。中國自1998年開始住房制度貨幣化改革以來,在住房按揭貸款等一系列的配套政策刺激下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始突飛猛進(jìn)。
2003年初,上海居民見面的臺詞,就像2010年初的投資客見面的臺詞一樣:“你買樓了嗎?”統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明, 2003年,中國有超過300家公司涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù),占中國上市公司的25%以上。央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告顯示,中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例,也由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。
也正是在那一年,不但房價開始上漲,居民消費品價格也上漲了近5%,達(dá)到適度通脹可容忍度的最高值。
2003年4月,中國人民銀行下發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的“121”號文件,拉響了宏觀調(diào)控的警報。當(dāng)時的地產(chǎn)商人形容該文件為刀刀致命的“10年來最嚴(yán)厲的措施”,房地產(chǎn)商任志強(qiáng)甚至驚呼:“房地產(chǎn)的冬天來了!”
“冬天”并沒有真的到來。驚魂未定的任志強(qiáng)及其同行很快發(fā)現(xiàn),地方政府其實正指望房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長。2003年8月12日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的18號文件,將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
調(diào)控拉鋸戰(zhàn)
遠(yuǎn)洋等房地產(chǎn)企業(yè),趕上了最好的時代。盡管民間對于高房價的怨言不斷,但地方政府并不會輕易打壓房價,這在日后被不斷證實。
早在2003年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,中央政府就根據(jù)地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。在一系列的緊縮地根、銀根等調(diào)控手段均未達(dá)到預(yù)期效果之后,中央政府把穩(wěn)定房價上升到了講政治的高度。2005年3月26日,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,業(yè)內(nèi)稱之為“國八條”,其中要求,將穩(wěn)定房價提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,省政府負(fù)總責(zé),并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的,要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。
隨后,國務(wù)院辦公廳在2005年5月轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委加強(qiáng)調(diào)控的細(xì)則,即“新八條”,其中要求各地區(qū)、各部門把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。
彼時,房價上漲積累的風(fēng)險甚至超越了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫的《上海青年調(diào)查報告》顯示:住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問題。此前的2005年1月9日,在麥其里─位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地,上海城開(集團(tuán))有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經(jīng)理楊孫勤,職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。
經(jīng)過2005年“疾風(fēng)驟雨”式的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落,但沒有解決需求問題,反而在一定程度上讓供給受到了抑制。對于房地產(chǎn)調(diào)控新政寄予厚望的購房者發(fā)現(xiàn),在政策效應(yīng)過后,房價并沒有如預(yù)期中那樣降低,于是蜂擁而入并進(jìn)一步抬高房價。
頗具諷刺意味的是,就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論最為激烈的2004年10月,建設(shè)部發(fā)表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份傾向明確的報告認(rèn)為,中國房地產(chǎn)泡沫說根本不成立,金融風(fēng)險也在控制范圍之內(nèi)。事后,該報告的起草者之一向媒體承認(rèn):“我們的確是針對‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺這份報告的!
2004年10月,央行正決定將一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點,這是央行十年來首次宣布上調(diào)存貸款利率。此舉并非無的放矢,僅以上海為例,在2004年全部新增貸款中,有將近80%投入了房地產(chǎn)。銀行貸款如此集中于房地產(chǎn)行業(yè),此間風(fēng)險不能不令決策層擔(dān)憂。
而金融系統(tǒng)的風(fēng)險還不止于此,央行早在2002年年底完成的一項調(diào)查就發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9%。
中央頻頻出招,但房價依然越調(diào)越高。到了2006年,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位展開,各種細(xì)化措施也陸續(xù)出臺。當(dāng)年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出:“要在政策落實上狠下功夫,確保中央各項方針政策和工作部署落到實處”。
這一輪的暴漲行情一直持續(xù)到2007年。多次加息也沒能遏制房價的快速上漲之后,2007年9月,央行開始收緊房貸,要求購買二套房首付比例不得低于40%,貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍。
2007年10月,70個大中城市房價環(huán)比漲幅下降,這是上個年度以來的首次下挫。隨后,在央行持續(xù)加息、提高存款準(zhǔn)備金率等一系列針對性極強(qiáng)的政策作用下,成交量明顯銳減,“拐點”論開始成為熱點話題。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2007年底,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%,且大多都是銀行債務(wù)。
就在2008年,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最有可能取得理想效果的時候,下半年,因受金融危機(jī)影響,政府迅速回調(diào)政策。2010年4月20日,審計署發(fā)布2010年第6號審計結(jié)果顯示,2007年至2008年度,有11個市以“招商引資”“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式,變相減免土地出讓收入19.61億元。在“4萬億”刺激計劃之外,銀行還在一年中發(fā)放了近10萬億元信貸,這使得許多瀕于破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司起死回生。
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