中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策重新做了調(diào)整，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%，同時(shí)商業(yè)用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為50%和45%，且商業(yè)用房貸款期限不能超過(guò)10年 ，貸款利率至少提高一成。
中農(nóng)工建四大銀行以及深發(fā)展、光大、浦發(fā)銀行有關(guān)人士昨日在接受記者采訪時(shí)透露，目前仍未接到具體通知，因此房貸新政的實(shí)施時(shí)間還不明確。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，各家銀行應(yīng)該會(huì)搶在“十一”之前推出新政，否則將會(huì)刺激市民在十一“搶房”。
新政
首付款隨套數(shù)增加“水漲船高”
通知指出，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑在面積90平方米以下的，仍執(zhí)行20%的最低首付比例，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且面積90平方米以上的，繼續(xù)執(zhí)行30%的最低首付比例。
為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于已貸款買(mǎi)房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款最低首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平隨套數(shù)增加大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
另外，考慮到購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，要求利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，最低首付比例由原來(lái)的40%提高到45%，調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。
疑問(wèn)
新政實(shí)施時(shí)間未定
國(guó)慶前還是國(guó)慶后大有文章
由于央行和銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合通知中沒(méi)有明確房貸新政的實(shí)施時(shí)間，讓各家銀行措手不及。據(jù)悉，各大銀行昨日與總行進(jìn)行密切溝通，商討新政的實(shí)施時(shí)間。中行、工行、光大等各家銀行均表示，尚未收到總行的正式通知。
光大銀行廣州分行個(gè)貸部經(jīng)理沈宇華表示，目前總行正在研究房貸的調(diào)整計(jì)劃，預(yù)計(jì)國(guó)慶之后會(huì)將調(diào)整通知下發(fā)到各分行。民生銀行廣州分行個(gè)貸部有關(guān)人士則稱，分行尚沒(méi)有接到有關(guān)通知，在正式通知下發(fā)前，對(duì)第二套房仍按照三成的首付比例提供貸款，大概國(guó)慶之后才會(huì)有調(diào)整。
不過(guò)，深發(fā)展廣州分行個(gè)貸中心有關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，各家銀行房貸新政應(yīng)該會(huì)搶在國(guó)慶前出爐，如果在國(guó)慶后才實(shí)施，將極大刺激市民“十一”購(gòu)買(mǎi)第二套住房，炒樓者更會(huì)搶搭“末班車(chē)”，從而進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)，這顯然與政策出臺(tái)的初衷相違背。
第二套房難以界定
以個(gè)人還是家庭為單位沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，之前銀行在放貸時(shí)主要看貸款人的信用記錄，基本上不會(huì)考慮是貸款人購(gòu)買(mǎi)的第幾套住房。因此，目前各家銀行對(duì)第二套及第二套以上房貸的界定仍缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)，這也許會(huì)直接影響房貸新政的執(zhí)行。
按照央行的說(shuō)法，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款購(gòu)買(mǎi)的自住房，“第二套(含)以上住房”則是借款人利用貸款購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。沈宇華指出，監(jiān)管部門(mén)只能提供總的指導(dǎo)性意見(jiàn)，具體操作的細(xì)節(jié)問(wèn)題則由各行自行處理。
招行廣州分行有關(guān)人士指出，他們目前都是根據(jù)央行的個(gè)人征信系統(tǒng)里的資料來(lái)判斷貸款人申請(qǐng)的是第一套還是第二套房貸。也就是說(shuō)，如果貸款人此前在個(gè)人征信系統(tǒng)里有過(guò)房貸記錄，接下來(lái)的房貸將被視作第二套房貸。但對(duì)所謂的“第二套房”應(yīng)該是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的還是家庭購(gòu)買(mǎi)的，目前各家銀行也都沒(méi)有一個(gè)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。
不過(guò)，單純根據(jù)個(gè)人征信系統(tǒng)來(lái)判斷問(wèn)題很多。比如，某市民因第一套住房面積偏小而購(gòu)買(mǎi)大房子改善居住條件，其間向銀行申請(qǐng)房貸時(shí)，如果執(zhí)行第二套房貸的首付比例和利率，則有失公允。再如，如果此前的一套房貸已經(jīng)還清，現(xiàn)在再貸款買(mǎi)另一套房，算不算第二套房？還有，按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購(gòu)房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購(gòu)房者名下有幾套房，而目前央行的征信系統(tǒng)并未與房管部門(mén)的系統(tǒng)互通，銀行并沒(méi)有太多的辦法判斷一個(gè)人到底有多少套房子。
第二套房貸利率提高后的月供增幅
現(xiàn)在的利率：7.83% 新政后利率：8.613%
供房年限 30萬(wàn)元 30萬(wàn)元 50萬(wàn)元
20年 10年 20年
調(diào)整前 2477.67 3612.94 4129.46
調(diào)整后 2625.08 3737.82 4375.13
月供增幅 147.41 124.88 245.675
(注：等額本息 單位：元/月)
三種情況算第二套房
農(nóng)行廣東分行房貸部有關(guān)人士稱，農(nóng)行主要是通過(guò)央行的信用征信系統(tǒng)和農(nóng)行內(nèi)部的信貸管理系統(tǒng)來(lái)確定是否是第二套住房。銀行會(huì)要求貸款申請(qǐng)人提供結(jié)婚證明，對(duì)于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執(zhí)行；如果貸款申請(qǐng)人拒絕提供結(jié)婚證明，則需要出示未婚證明材料。
若屬于以下3種情況，銀行基本上可判斷是第二套住房：
第一，在廣州已有一套住房，如果再到其他城市買(mǎi)房，將會(huì)按第二套房處理。
第二，夫妻二人中一人已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，如果想以另一方名義再按揭購(gòu)買(mǎi)一套的話，按第二套房處理。
第三，如果一方離婚后獲得一套房產(chǎn)，再婚后以對(duì)方名義再貸款買(mǎi)房，在提供結(jié)婚證明之后，仍按第二套房處理。
業(yè)內(nèi)說(shuō)法
“將抑制樓價(jià)上漲過(guò)快”
昨日，記者就新政對(duì)廣州樓市的影響采訪了廣州市有關(guān)專(zhuān)家、業(yè)界人士和市民，不少人認(rèn)為新政會(huì)在一定程度上抑制炒房投機(jī)行為，但房?jī)r(jià)是否會(huì)受抑制尚不能過(guò)早下結(jié)論。
廣東省社科院研究員黎友煥博士表示，約1個(gè)月前坊間就傳聞第二套住房首付將提至四成，他們跟蹤案例發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上對(duì)此已有所反應(yīng)，包括投資者都表現(xiàn)出觀望彷徨的情緒。對(duì)房貸新政最敏感的是炒家。炒樓的特點(diǎn)就是出貨慢，新政出臺(tái)后，炒家短期內(nèi)將面臨集中拋售、無(wú)人接盤(pán)的現(xiàn)象。
他預(yù)計(jì)，廣東乃至廣州的房?jī)r(jià)都將改變升勢(shì)過(guò)快的局面，“過(guò)去一兩年升勢(shì)過(guò)快的歷史已經(jīng)過(guò)去”。
“政策太輕微，影響不大”
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與樓價(jià)上漲幅度相比，房貸首付款比例提高一成“算不了什么”，對(duì)投資者而言，依然有利潤(rùn)空間。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，相對(duì)于樓價(jià)上漲的幅度，首付比例的提高幅度顯得太少了，力度不夠。他舉例，一套價(jià)值100萬(wàn)的房子，政策前后貸款首付也就多了10萬(wàn)，但從目前樓價(jià)上漲的速度來(lái)看，這套100萬(wàn)的房子幾天內(nèi)可能就上漲了10%。尤其是珠江新城，像這樣樓價(jià)一天一變的區(qū)域更是如此，所以對(duì)多次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，其買(mǎi)房行為不會(huì)受新政影響。
廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同的觀點(diǎn)與此相同。他認(rèn)為，此次新政涉及面很小，僅僅對(duì)第二套房貸作出限制，而不是對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房的行為作出限制。黃韜認(rèn)為，第二套住房首付提高至40%的幅度太小了，如果停止第二套房貸款，影響會(huì)更明顯。
“炒家年底或拋售房子”
工行廣東分行有關(guān)人士表示，新政將遏制第二套房的購(gòu)房融資需求，從而減少一定的購(gòu)房需求，但導(dǎo)致當(dāng)前廣州地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的因素較多，房?jī)r(jià)是否下跌還有待于市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。
沈宇華則稱，對(duì)于已有一套住房，想置換新房的人來(lái)說(shuō)，對(duì)這部分人的購(gòu)房需求影響不會(huì)太大，而對(duì)于炒房的人來(lái)說(shuō)，由于首付要多付一成，購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)加大了，是否要買(mǎi)房可能還要衡量一下。另外，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有抑制作用，如果國(guó)慶期間購(gòu)房成交量明顯減少，說(shuō)明房貸政策起到了一定效果。
某銀行廣東分行房貸部有關(guān)人士表示，房貸的調(diào)整對(duì)于整個(gè)房貸市場(chǎng)的沖擊還是比較大的，除了央行不斷加息，年初房貸將上調(diào)外，現(xiàn)在第二套房貸利率也在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再提高一成，一些炒房的人由于無(wú)法將供房繼續(xù)下去，可能會(huì)在3個(gè)月后會(huì)出現(xiàn)拋售房子的現(xiàn)象。
市場(chǎng)反應(yīng)
開(kāi)發(fā)商：房?jī)r(jià)不會(huì)下調(diào)
提高第二套住房的首付，一些以投資客為主要消費(fèi)群體的樓盤(pán)是否面臨成交量下跌？
廣州某樓盤(pán)以“酒店公寓”為賣(mài)點(diǎn)吸引不少投資客。其負(fù)責(zé)人表示，目前出售的公寓一套大多在600萬(wàn)左右，買(mǎi)家絕大對(duì)數(shù)都是多次置業(yè)者，首付比例提高后，也就多付了60萬(wàn)的首期，而且這也屬于房?jī)r(jià)的一部分，是“自己必須買(mǎi)單”的內(nèi)容，只不過(guò)早晚問(wèn)題，因此對(duì)買(mǎi)家影響不大，反而是“貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍”的條款對(duì)買(mǎi)家心理影響較大。
該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，盡管新政對(duì)樓盤(pán)的成交量會(huì)有一定影響，但不會(huì)以調(diào)低價(jià)格的方式應(yīng)對(duì)。海珠區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)表示：廣州市區(qū)的土地供應(yīng)只會(huì)越來(lái)越少，能付得出首期40%的買(mǎi)家不在少數(shù)，整個(gè)市場(chǎng)仍然是買(mǎi)多賣(mài)少，供應(yīng)量不足。因此，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不可能在近期降價(jià)。
市民：暫時(shí)擱置賣(mài)房計(jì)劃
家住在海珠區(qū)的溫太太去年在番禺區(qū)一大型小區(qū)購(gòu)進(jìn)一套商品房。近一年來(lái)，廣州樓市上漲較快，他們本來(lái)計(jì)劃用這套商品房改善居住環(huán)境，現(xiàn)在也改變了主意，“如果賣(mài)出去能賺錢(qián)，就賣(mài)了�！�
聽(tīng)聞房貸新政，他們決定這套新房還是先不賣(mài)了。因?yàn)樗麄兏纳凭幼…h(huán)境的需求仍然存在，賣(mài)房再去買(mǎi)第二套，不但首付、利率都提高，怕資金難以支撐。（袁峰 喬倩倩 羅莎琳 田桂丹）
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