開欄的話
10月1日起，《物權(quán)法》開始正式實施。這部惠及千家萬戶民生的法典，將對我們的生活帶來哪些改變？從今天開始本報推出“法官案解物權(quán)法”系列報道，請北京市第一中級人民法院法官，結(jié)合現(xiàn)實中與群眾生活關(guān)系最為密切的具體案例，解讀《物權(quán)法》實施后將會帶來的變化。
過去購買二手房的人經(jīng)常會被賣房人突然反悔所困擾，一旦賣房人以所賣房屋是夫妻共有財產(chǎn)，夫妻一方對賣房一事并不知情也不同意，要求解除買賣合同，買房人在大多情況下只能干瞪眼，頂多獲賠點違約金，而《物權(quán)法》實施之后，二手房主再想以這招兒反悔，就難以奏效了。
-現(xiàn)實案例
張軍和李麗1997年結(jié)婚，2003年兩人購買了一套一居室住房，房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的是張軍的名字。2006年底，張軍家又購買了一套面積更大的商品房，就想把先購買的小房子賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。沒想到在張軍與郭某簽訂房屋買賣合同不久，一居室所在位置的房價從每平方米9000元，漲到了12000元。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，張軍賣房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。
-不同結(jié)果
物權(quán)法實施之前———法院可能認(rèn)為，根據(jù)我國《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)系婚后共同財產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權(quán)處分。據(jù)此法院判令張軍與郭某簽訂的房屋買賣合同無效，張軍返還郭某價款，郭某騰退房屋并協(xié)助張軍對房屋進行恢復(fù)登記。
物權(quán)法實施之后———法院在審理此案中重點審查郭某在購買該房屋時是否與張軍有惡意串通行為？法院在查清買房人郭某與張軍素不相識只是根據(jù)自己需要善意買房后，判決郭某取得房屋產(chǎn)權(quán)，不需要將該房屋返還張軍和李麗。
-法官解案
按照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，誰是房屋的權(quán)利人，誰就有權(quán)處置房屋。而善意的第三人判斷房屋權(quán)利人的重要標(biāo)準(zhǔn)是房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的姓名。張軍和李麗共同購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證上登記的是張軍的名字，則善意第三人就完全有理由信賴張軍有權(quán)處置該房產(chǎn)。這樣一來，郭某購買張軍名下登記的房產(chǎn)并經(jīng)過戶取得所有權(quán)是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權(quán)法》更為關(guān)注對善意第三人的保護。
那么如何處理《物權(quán)法》和《婚姻法》之間的沖突？法官說，《物權(quán)法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優(yōu)于舊法。此外，《物權(quán)法》本身就是規(guī)范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類案件時，應(yīng)首先適用《物權(quán)法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭財產(chǎn)中的合法權(quán)利，在房屋產(chǎn)權(quán)證登記時就應(yīng)要求作為共有權(quán)人一并登記，或者到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)追加登記自己作為共有權(quán)人。(文中人物均為化名)
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