爭議一：
車位屬開發(fā)商所有
出售也需業(yè)主同意？
天河某小區(qū)日前貼出了通知，開發(fā)商稱將出售其擁有產(chǎn)權(quán)的部分車位。通知一出立即引起了業(yè)主的強烈不滿，業(yè)主認為，即使車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，但若出售的話，還需征得半數(shù)以上的業(yè)主同意。但發(fā)展商卻堅持：自己的車位就擁有買賣的權(quán)利。
分析：《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。第七十四條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這就是說，如果確定產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的話，在“首先滿足業(yè)主的需要”的前提下，發(fā)展商是可以對其進行處置的。
至于業(yè)主的理解，有關(guān)法律人士表示可能是針對“沒有約定或者約定不明情況下車庫的歸屬”而言的，但是對于這類歸屬問題，相關(guān)政策文件并沒有提及，在這種情況下，建議可通過業(yè)主大會來決定。
《物權(quán)法》在10月1日正式實施后，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息。事實上，由于《物權(quán)法》中對停車位的部分問題沒有作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致了一些新爭議的產(chǎn)生。以下是最近發(fā)生在廣州一些小區(qū)的三種車位爭議，屬懸而未決的問題，值得法律專家和業(yè)內(nèi)人士共同探討。
爭議二：
確保業(yè)主“優(yōu)先權(quán)”
車位不可賣給外人？
海珠區(qū)某小區(qū)近日將開發(fā)商所擁有的地下車庫停車位進行公開出售，導(dǎo)致業(yè)主停車緊張，從而引發(fā)了業(yè)主不滿。但開發(fā)商表示，這批車位屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對車位作出處理。
分析：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”，這是《物權(quán)法》對于車位處理方式規(guī)定的一個前提。也就是說，即便是屬于開發(fā)商所有的車位，也應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。但是如何實現(xiàn)“首先”，相關(guān)政策并沒有明確。
在近日出臺的《廣州市停車場條例》草案稿中對“首先”的問題有部分描述：“建設(shè)單位擁有所有權(quán)的車位、車庫，應(yīng)當優(yōu)先出售或出租給業(yè)主；在建筑區(qū)劃內(nèi)充分公示后沒有業(yè)主愿意購買或承租的，可以向業(yè)主以外的單位或個人出售或出租�！卑凑者@個規(guī)定，“充分公示后沒有業(yè)主愿意購買或承租”是確保業(yè)主優(yōu)先的保證。
從目前的相關(guān)政策來看，“首先權(quán)”的規(guī)定比較原則，缺乏可操作性。首先，從開發(fā)商的角度看，一個樓盤的業(yè)主通常是分批入住的，是不是開發(fā)商需要征求所有業(yè)主意見，并且預(yù)期到未來還有業(yè)主有車位需求后，才能對車位出售？如果這樣，這將是一個漫長的過程。
其次，從業(yè)主的角度看，車位緊缺，開發(fā)商完全可能以畸高的價格迫使業(yè)主放棄“優(yōu)先權(quán)”，從而達到變相剝奪業(yè)主“優(yōu)先權(quán)”的目的。遇到這些問題時該如何處理？看來要解決問題，需要出臺更具體、更具操作性的政策。
爭議三：
業(yè)主共有的車位收益
到底如何使用和分配？
海珠區(qū)某小區(qū)的物管公司在小區(qū)道路辟出停車位，并對外出租。后經(jīng)業(yè)主交涉，物管公司承諾將停車位優(yōu)先滿足業(yè)主使用。但對于停車位的收益問題，物管公司則堅持要將收益用于“補充轉(zhuǎn)向維修資金”。由于業(yè)主找不到對于“共有車位收益”問題的有關(guān)規(guī)定，只好無奈同意物管公司的決定。
分析：停車位的權(quán)屬問題，《物權(quán)法》的規(guī)定已經(jīng)非常清晰和明了。按照《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！钡牵瑢τ谕＼囄皇找娴臍w屬問題，《物權(quán)法》和相關(guān)政策并沒有明確規(guī)定。記者查閱了外地相關(guān)政策，在北京的《物業(yè)管理規(guī)定》中規(guī)定：“居住區(qū)露天停車場(位)的經(jīng)營收益應(yīng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。但在最新的《廣州市物業(yè)管理規(guī)定》(送審稿)中，卻沒有找到相關(guān)的規(guī)定。
律師表示，停車位收益的歸屬，要看車位的所有權(quán)歸誰，由所有權(quán)來決定處分權(quán)和收益權(quán)。小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有停車場，收益的歸屬等問題應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來討論決定，物業(yè)公司無權(quán)作出決定。如果物管以承包或報酬等方式經(jīng)營道路停車位，則扣除物管成本后的收益歸業(yè)主所用；如果經(jīng)營成本來自物業(yè)管理費，則收益無條件歸業(yè)主所有。還有一些尚待解決的問題，包括公共道路停車位的收益歸全體業(yè)主所有，具體如何操作？怎么入賬和交稅？車輛出現(xiàn)丟失或損壞時，業(yè)主如何共同承擔(dān)責(zé)任？(黃濤)
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